В этом номере М2 продолжает тему покупки квартиры с помощью ипотечного кредита. Предположим, что, выполнив все наши рекомендации, вы прошли кредитную комиссию. Что дальше? Получив согласие банка на выдачу кредита, вы оказываетесь перед широким выбором, который вам предоставляет рынок московской недвижимости.
Приобретая квартиру за собственный счет, вы самостоятельно выдвигаете требования к будущей жилплощади. В случае, если деньги предоставляет банк, ряд условий выдвигает и он. Однако на практике условия банка редко не совпадают с вашими требованиями. Как заметила гендиректор АН «Лаурел» Ирина Радченко, «если вы благоразумны, то вряд ли станете покупать квартиру в хрущевке-пятиэтажке, которую через год снесут. Поэтому аналогичные требования банка вполне понятны».
Чего хотят банки?
Требования, которые банки предъявляют к квартирам, минимальны. Все банки сходятся как минимум на двух условиях: чтобы дому, в котором находится квартира, не светила перспектива сноса и чтобы перекрытия в нем были не из дерева. Плюс несколько дополнительных аспектов.
Так, КБ «Фора-банк» будет настаивать на том, чтобы дом, в котором вы решили приобрести квартиру, был выше трех этажей «ростом». «Соответственно, — говорит начальник отдела ипотечного кредитования Алексей Федулов, — из списка сразу исключаются те многочисленные двухэтажные «коттеджи», которые построили в России пленные немцы». Также в этом банке невозможно получить кредит на пятиэтажку-хрущевку «под снос».
Кредитный эксперт ипотечного отдела банка 1-ОВК Анна Зыбкина заметила, что не подходят также квартиры в домах, где запланирована реконструкция либо капитальный ремонт. Для ОПТБанка наиболее важным условием является юридическая чистота квартиры. «Прежде всего, мы определяем наличие правоустанавливающих документов на квартиру, — говорит Наталья Шелковая, специалист по ипотечному кредитованию ОПТБанка. — Безусловно, дом, в котором покупается квартира, не должен принадлежать к ветхому фонду Москвы, и мы должны быть уверены, что в будущем этот дом не снесут».
Важным условием является отсутствие в доме деревянных перекрытий. «Это должны быть обязательно железобетонные, — говорит А. Федулов, — или в крайнем случае смешанные перекрытия». Начальник отдела розничного кредитования КБ «Международный промышленный банк» Тамара Иванова говорит, что приобретаемая квартира должна быть либо на вторичном рынке, либо в «новостройке», но уже оформленной в чью-либо собственность. В любом случае квартира должна приобретаться в собственность по договору купли-продажи. В этом банке также обратят внимание на то, не грозит ли дому снос, капитальная перестройка или реконструкция. По-прежнему важны перекрытия. Словом, подводит итог Т. Иванова, все наши требования можно обозначить одним условием — дом, в котором приобретается квартира, не должен находиться в ветхом фонде. Мы также согласны кредитовать покупку тех квартир, с которыми согласна работать страховая компания и в истории которых наша служба безопасности не нашла криминальной информации.
Таким образом, требования, выдвигаемые банком к потенциальной квартире, — прежде всего требования к дому, в котором она находится. На каком этаже располагается квартира, какая у нее планировка и соседи — для банка это неважно.
В том случае, если вы решили приобрести квартиру в «новостройке», дело обстоит еще проще, выбирать уже не нужно. Банк, кредитующий покупку строящихся квартир, обычно работает только со своими застройщиками, и широкого выбора у вас не будет.
Придется страховать
Одним из обязательных условий кредита является также страхование квартиры. А у страховщиков, как известно, свои требования. Но это скорее не минус, а плюс для потенциального заемщика. Если компания соглашается застраховать выбранную заемщиком квартиру, то можно быть почти уверенным, что банк одобрит ваш выбор. Впрочем, в банке 1-ОВК вопрос ставят иначе. «Прежде всего квартиру на наличие рисков проверяем мы, — говорит кредитный эксперт Анна Зыбкина, — и только после этого уже приступает к экспертной оценке страховая компания. Поэтому нам нужно принять решение, прежде чем мы узнаем решение страховщика». По мнению А. Федулова, страховая компания порой соглашается застраховать от повреждения квартиру, которая находится в доме «под снос». «Дело в том, что дом может быть снесен через 5–7 лет, — говорит А. Федулов, — страховой договор заключается обычно на срок 6 месяцев, и страховая компания соглашается оформить такой договор. Нам это невыгодно, поскольку мы заключаем кредитный договор с заемщиком на 10 лет». Так что банк, выдающий ипотечный кредит, более тщательно подходит к «ветхости» жилья и перспективе сноса.
Случаи, когда банк не соглашался кредитовать покупку квартиры вопреки решению страховой компании, чрезвычайно редки. «Может быть, и был такой случай, но я его вспомнить не могу», — утверждает А. Федулов.
Прозрачная, как вода
Еще одно отличие ипотечной сделки от стандартной купли-продажи состоит в том, что, получая деньги за квартиру, продавец обязан зафиксировать в договорах сделки реальную стоимость жилплощади, что для него совсем не выгодно.
Стоимость эта должна быть реальной по той причине, что ипотечный кредит является «целевым». Все кредитные договоры отражаются в банковских документах, и в случае, если в договоре указана заниженная цена, у аудиторов банка может возникнуть естественный вопрос: «На что пошли остальные деньги?» Банк, выдающий ипотечный кредит, не намерен брать на себя дополнительные риски, и поэтому минимальная цена, которая может быть указана в договоре, — это стоимость квартиры плюс 15%: средняя процентная ставка, взимаемая банком по кредиту. В том случае, если договор купли-продажи будет расторгнут, банк не потеряет своей доли.
Таким образом, в зависимости от того, как изменяется стоимость квартиры, меняется и кредит, выдаваемый на ее покупку. Если стоимость квартиры по документам занижается, снижается и ипотечный кредит.
Это он, это он, подоходный миллион...
Следствием «прозрачности» является то, что ипотечной сделке всегда сопутствует 13%-ный подоходный налог, который обязан выплатить государству продавец квартиры. Поясняем: согласно действующему законодательству, собственник квартиры стоимостью свыше 1 млн руб., владеющий ею не более 5 лет, при продаже отчисляет в государственную казну подоходный налог 13%. Если же стоимость квартиры ниже, либо срок владения выше — подоходный налог не взимается. Поэтому, когда продавец и покупатель рассчитываются наличными деньгами, стоимость жилья в договоре занижается, и 13%-ный налог удается «обойти».
Если деньги на покупку жилья выделяет банк, он же предоставляет независимого оценщика, который называет реальную стоимость квартиры. И на меньшую стоимость банк не согласится. «На сегодняшний день ипотечный кредит размером менее $30 тыс., — говорит И. Радченко, — это редкость. Поэтому, как правило, продавцу квартиры приходится выплачивать подоходный налог. Безусловно, в реальности этот налог компенсируется за счет средств покупателя, но тем не менее не каждый владелец недвижимости захочет связываться с лишней проблемой». И это более чем логично — рынок жилой недвижимости перенасыщен спросом и страдает от дефицита предложения. Поэтому владелец ликвидной, пользующейся спросом недвижимости вряд ли захочет задумываться над термином «ипотека» и предпочтет продать квартиру «живому» покупателю. Поэтому на практике заемщику приходится выплачивать еще и 13%-ный подоходный налог за продавца. А это $13 тыс., если приобретаемая квартира стоит $100 тыс.
Новостройки побеждают банки
По-прежнему существует проблема с кредитованием покупки строящихся домов. Напомню, что сегодня Комиссия по ценным бумагам, один из главных «лоббистов» американской системы ипотеки, категорично стоит на том, чтобы не заключать договоров ипотеки с недвижимостью, которая находится на стадии инвестирования.
«Только 2–3 ипотечных банка, работающих в Москве, — сообщает руководитель департамента вторичного рынка компании «Бест-недвижимость» Наталья Соломонова, — кредитуют покупку квартир в новостройках. При этом на этапе инвестирования, который длится год-два, они применяют завышенные процентные ставки по кредитам. А тем временем, пока банк ведет переговоры со строительно-инвестиционной компанией о продаже квартир по «договору ипотеки», пока он согласует условия, квартиры, на которые он претендует, уже «уходят» обычным покупателям». Что поделать, строители не страдают отсутствием спроса со стороны покупателей и продают квартиры даже на этапе проектирования любому, кто предложит необходимую сумму.
Однако, по прогнозам И. Радченко, рынок «новостроек» уже идет навстречу ипотечным банкам. «Система работы с кредитованием «новостроек» меняется, — убеждена И. Радченко. — Уже сегодня Сбербанк отказался от увеличения процентных ставок на этапе инвестирования. DeltaCredit и Фора-банк охотно кредитуют покупку строящегося жилья. С другой стороны, большинство коммерческих банков требуют, чтобы дом, в котором приобретается квартира, был готов не менее чем на 70%».
Квартирная история
Последнее и главное требование, которое выдвигает банк по отношению к квартире, — это ее юридическая чистота. Другими словами — «прозрачность» ее истории. Специалист ипотечного отдела компании «Бест-Недвижимость» Игорь Сафронов считает, что вероятность расторжения сделки должна быть сведена к нулю. «Расторгнуть сделку могут не только неожиданные наследники или те, кто когда-то были прописаны, — говорит он. — Часто расторжения сделки добиваются опекунские советы или другие заинтересованные стороны. В результате на квартиру накладывается арест, сделка расторгается, а деньги порой вернуть не удается».
Поэтому желательно, чтобы за последние полгода квартира, на которую вы положили глаз, не проходила по договорам купли-продажи, дарения, наследования и других операций. Самый лучший для банка вариант — это квартира, долгое время находившаяся в собственности какой-нибудь бабушки, которая даже не успела ее приватизировать. Юридическую историю такой квартиры можно даже не проверять: максимум, что бывает «вскрыто», — это прописанные внуки.
Если в «прошлом» квартиры есть «черные дыры», то всегда есть риск расторжения сделки. Например, если несколько лет назад один из хозяев квартиры пропал без вести, то в будущем... есть надежда, что он объявится. Для вас, однако, эта надежда может обернуться риском выселения.
Стандартный срок действия решения кредитного комитета банка длится три месяца. В том случае, если заемщик не успел за это время найти подходящий вариант, решение кредитного комитета нужно переоформить, продемонстрировав справку с последнего места работы.