Современная ситуация на рынке жилья такова, что позволить себе купить квартиру могут только люди хорошо обеспеченные материально. Ипотечные кредиты, ввиду жесткости требований к заемщикам, доступны далеко не всем, наличных денег практически не накопить, остается искать другие варианты. Таким вариантом может быть рента. По существу, рента – это такая же законная операция, как купля-продажа, дарение, или обмен квартир.
Постоянная рента. Заключается в выплате денежных средств, либо оказании получателю ренты определенного рода услуг, заранее обговоренных в договоре. В качестве получателей могут выступать и частные, и юридические лица.
Пожизненная рента. Самый распространенный вид ренты, при котором рентополучателем может выступать только частное лицо. Выплаты производятся в конце каждого месяца и составляют не менее минимального размера оплаты труда.
По договору ренты жилая недвижимость переходит от ее владельца, в дальнейшем получателя ренты, в собственность к плательщику ренты. При этом недвижимость остается в качестве залога у получателя ренты как средство обеспечения выполнения плательщиком ренты своих обязанностей. Получатель ренты имеет право проживать в данной квартире до конца своей жизни. Взамен, плательщик ренты обязуется содержать получателя до конца его жизни за счет собственных средств. Содержание может предоставляться как в виде денежных средств, так и в натуральном виде: продукты питания, лекарства, одежда и прочих необходимых пожилому человеку вещей, в том числе ухода. Минимальный размер ежемесячных выплат не может быть ниже двух минимальных размеров оплат труда. Кроме того плательщик ренты несет и ответственность по различным расходам связанным с жилой недвижимостью, как то коммунальных услуг, ремонта, налогов и т. п.
В качестве рентополучателя может быть любой дееспособный человек, но такие сделки естественно заключаются в основном с пожилыми одинокими людьми. Кроме того пожизненная рента может быть разделена на несколько рентополучателей, согласно заключенному договору, обычно в равных долях, при этом, со смертью одного из рентополучателей, его доля делится между остальными рентополучателями.
Рентоплательщиком может быть не только физическое, но и юридическое лицо
Плательщик ренты обладает минимумом прав в отношении полученного жилья, до момента смерти его бывшего владельца. Такую недвижимость нельзя продать, обменять, даже вселиться по закону, единственное, что можно сделать – это переуступить договор ренты другому лицу.
Плюсы и минусы плательщиков ренты
+ несоизмеримо низкая цена недвижимости, по сравнению с покупкой новой;
- риск столкнуться с недобросовестным рентополучателем и потерять время и деньги;
Плюсы и минусы получателей ренты
+ получатель ренты, а также члены его семьи сохраняют право проживания в квартире пожизненно;
+ дополнительный доход от ренты;
+ возможность пользования рядом услуг, оговоренных в договоре;
- риски человеческого фактора, связанные с невыполнением, либо недобросовестным выполнением плательщиком ренты своих обязанностей;
- риск нарваться на мошенников.
Денежные аспекты
Есть два варианта передачи жилья плательщику ренты – бесплатно, либо с уплатой разового платежа. Договора без выплаты разового платежа заключаются обычно в том случае, если стороны хорошо знакомы между собой – это соседи, друзья, родственники.Обычно разовый платеж составляет 20-60% от реальной стоимости квартиры. Кроме того, если договор заключается не напрямую, то часть денег придется выплатить посреднической фирме, их доля доходит до 10% от рыночной стоимости недвижимости. В любом случае, квартира обойдется рентоплательщику значительно дешевле, чем новая.
Налоги взимаются только при осуществлении разовой выплаты. В этом случае обязанности по выплате налога ложатся на плечи получателя ренты и составляют 13% от стоимости жилой недвижимости, которая прописана в договоре ренты. Это налог на доходы физических лиц. В том случае, если жилая недвижимость на момент заключения договора ренты, находилась в собственности у получателя ренты менее трех лет, то налоговые вычеты осуществляются с суммы размером не более 1 миллиона рублей.
Расходы плательщика ренты, связанные с содержанием получателя ренты, налогообложению не подвергаются.
Оформление договора
Порядок оформления договора определяется статьями с 601 по 605 ГК РФ. Согласно статье 421 ГК РФ, в данный договор можно включить отдельные свободные положения, не конфликтующие с положениями закона. От договоров купли - продажи жилой недвижимости оформление договора ренты требует обязательного заверения у нотариуса.
Договор пожизненного содержания с иждивением составляется у нотариуса при обязательном наличии обеих сторон. Услуги нотариуса оплачиваются в размере 0,5% от суммы указанной в договоре, но не менее 300 и не более 20000 рублей.
После заверения у нотариуса, договор подлежит государственной регистрации. Для этого от участников сделки потребуются следующие документы:
-
Заявление на госрегистрацию.
- Документы, удостоверяющие личность участников сделки.
-
Согласие супругов обеих сторон сделки, заверенное нотариально.
- Правоустанавливающие документы на недвижимость от получателя ренты с обязательным наличием свидетельства о праве собственности и документа – основания. Это может быть договор дарения, передачи (в случае, если недвижимость была приватизирована), купли – продажи, может быть документ о праве наследования, и т.п.
-
Выписки из домовой книги и копия финансового лицевого счета.
- Справка из БТИ, форма 11-а.
-
Технический паспорт с указанием экспликации и поэтажного плана дома.
- Оригинал договора пожизненного содержания с иждивением, заверенный у нотариуса.
-
Квитанция об уплате регистрационных сборов.
Условия прекращения договора ренты
-
Рента не может быть расторгнута, если на это не дано согласие ее получателя.
-
Расторжение договора осуществляется по взаимному согласию сторон, оформляется в виде соглашения о расторжении и заверяется у нотариуса.
-
Рента может быть выкуплена. Если договор был оформлен с выплатой разового платежа, то цена выкупа равняется сумме годовой ренты. Если договор предусматривал только ренту, то к этой сумме плюсуется стоимость данной недвижимости по соглашению сторон, либо исходя из оценки БТИ.
-
Новация обязательств. С согласия получателя ренты, жилая недвижимость может быть продана с последующей покупкой другого жилья, на которое переходят залоговые обязательства со старого жилья.
Все изменения, связанные с прекращением ренты необходимо незамедлительно зафиксировать в Едином государственном реестре прав.
Условия расторжения договора ренты
-
По взаимному согласию сторон. В этом случае к рентополучателю возвращаются права собственника на недвижимое имущество, а с плательщика ренты снимаются все обязательства.
-
Нарушение плательщиком ренты своих обязательств. Спор разрешается в судебном порядке, на период судебных разбирательств, до выяснения ситуации с плательщика ренты временно снимаются обязательства по ее уплате.
Условия, при которых договор ренты может быть признан недействительным
- Выявление факта обманных или насильственных действий совершенных рентоплательщиком в отношении рентополучателя.
-
Выявление факта обмана или недееспособности одного из участников сделки на период ее заключения.
Основные проблемы, с договором о пожизненной ренте с иждивением, случаются обычно не на юридической, а на личной почве. В результате каких-то надуманных обид, разногласий возникают ситуации, которые в конечном итоге могут привести к разрыву договора, поэтому договоры такого типа нужно прорабатывать очень тщательно.
В договоре подробно прописываются обязанности плательщика ренты, а также перечисление условий содержания, включающих в себя объемы, сроки, периодичность предоставления услуг, размер денежных выплат. От того, насколько будут предусмотрены все основные моменты, зависит вероятность возникновения проблем в будущем.
Необходимо определить исполнителя договора, это может быть лично плательщик ренты, либо назначенные им лица.
Кроме того, неплохо предусмотреть пункт об изменении условий содержания, в зависимости от состояния получателя ренты. Данное положение, в первую очередь хорошо характеризует намерения плательщика и благоприятно сказывается на его имидже в случае судебного разбирательства. Можно также предусмотреть возможность дальнейшей замены денежного содержания натуральным.
Заранее необходимо продумать и задокументировать, как будет осуществляться контроль за оказанием услуг, любую выплату лучше всего делать через банк, и сохранять документы, хранить чеки о предоставлении услуг, покупке медикаментов и тому подобного, вести дневник, в конце концов, с отметками получателя ренты о получении.
То есть, при заключении договора вам следует хорошенько продумать все жизненные ситуации, в которых вы рискуете оказаться, и закрепить их на бумаге. Особенно стоит отметить, что все ваши обязательства начинаются с момента заключения договора и никакие прежние устные соглашения силы не имеют, тщательная проработка этого документа, своего рода брачного договора, гарантирует вам впоследствии относительно безоблачное будущее.