На загородном рынке потрясение: компания "РегионДомаСтрой" вывела в продажу коттеджный поселок "Кристалл", объекты в котором обойдутся покупателям в $65 000. Застройщик уверяет, что заложил в проект обычную норму прибыли. Директора крупнейших девелоперских компаний в недоумении.
Поселок расположен в Гатчинском районе, недалеко от деревни Новый Учхоз (около 60 км от Петербурга). Девяностометровый коттедж из деревянных панелей с участком 10 соток будет стоить 1,6 млн руб. (по $700/кв.м), что в два-три раза (!) дешевле аналогичных предложений.
В цену включены металлопластиковые окна с двойным стеклопакетом, металлическая входная и межкомнатные двери, внешняя и внутренняя отделка стен вагонкой, кровля из мягкой черепицы, чистовой пол с линолеумом, плинтуса, галтели, разводка электрики, труб горячей, холодной воды и канализации.
Жилой комплекс расположен на землях садоводства и занимает около 20 га. Он рассчитан на 60 домовладений. Компания предлагает три-четыре типовых проекта домов площадью от 89 до 120 кв.м. На территории поселка построят детскую площадку, оборудуют парковочные места. Предусмотрены общая охрана и ограждение.
Это первый собственный проект компании. Она основана 2002 году и возводит дома по частным заказам. На сегодня мощность предприятия позволяет производить около 15 домов в год (выставочный коттедж представлен на постоянной экспозиции в "Ленэкспо").
"Мы не только строили дома, но и занимались благоустройством приусадебных участков, а также подбирали участки под застройку для частников и организовывали покупку земли, консультировали по ипотечным программам. А теперь решили самостоятельно построить коттеджный поселок", - рассказывает Сергей Чернов, генеральный директор компании "РегионДомаСтрой".
Сейчас на стройплощадке прокладывают инженерные коммуникации, проводят подготовительные работы по строительству дорог. Уже залиты фундаменты пяти домов.
Завершение проекта запланировано на 2009 год. Продажи в "Кристалле" открыты.
Конкуренты-застройщики, к которым "НП" обратилась за комментариями, были шокированы новостью. Директора немедленно хватались за калькуляторы, долго уточняли детали. Наиболее популярным ответом был отказ от комментариев.
"Земля с коммуникациями обходится застройщику не менее $2000 за сотку - даже если сам участок достался почти бесплатно. Плюс подключение электричества. На сам дом остаются такие копейки, за которые по этим технологиям ничего не построить. Застройщик плохо посчитал проект, обязательно вылезут скрытые платежи, которые потом лягут на покупателя", - сказал один из директоров строительной компании, пожелавший остаться неназванным.
Другой руководитель фирмы согласился, что подобная цена разумна, но лишь для дома в садоводстве, но не в коттеджном поселке. Хотя, по логике, зимний дом не так сильно отличается от сезонного по цене: толще стены, мощнее отопительная система да глубже закопаны трубы коммуникаций. Все это поднимает общую стоимость проекта незначительно.
Генеральный директор юридической фирмы "Метрополис" Михаил Федоров опасается, что по мере реализации проекта цену придется пересматривать: "Фирма пока не реализует готовые дома, а строит с использованием средств соинвесторов. И если она просто ошиблась в расчетах, то этот проект автоматически становится рискованным для дольщиков. Не исключаю и того, что цены выставлены ниже рыночных, чтобы быстро собрать средства, не намереваясь завершить строительство".
Большинство застройщиков в неофициальных разговорах согласились, что риски для покупателей и самого застройщика здесь весьма велики.
"И что все так разволновались по поводу моих цен? Если вы настаиваете, я могу продавать эти дома гораздо дороже. Например, за $100 000, но тогда буду сдавать коттедж "под ключ". И в придачу еще машину покупателю подарю. Я хочу строить нормальное доступное жилье. Мы планируем освоить еще несколько участков в Гатчинском районе - застроить их индивидуальными домами и таун-хаузами. Сблокированные коттеджи, скорее всего, будут еще дешевле", - комментирует Сергей Чернов.
"НП" мнение
Немало игроков, выходя на рынок, заявляли о готовности строить дома по крайне невысоким ценам. Однако потом осознавали, что покупатель готов заплатить за эти постройки больше, и ценник поднимался. Как поведет себя фирма, если желающих купить дом окажется больше, чем имеющихся объектов, - под вопросом.
По такой цене коттедж, к примеру, сможет приобрести в обмен на свое жилье обитатель однокомнатной "хрущевки" в Петербурге.
Один из возможных вариантов: дома просто раскупят частные инвесторы, чтобы перепродать их впоследствии по рыночным ценам. И вся прибыль уйдет к ним. Однако если проект все же будет завершен, он может породить последователей и на других направлениях от Петербурга.
Что в перспективе приведет к пересмотру сложившихся на рынке ценников.
Мнения экспертов
Ирина ТИХОНОВА,
управляющая ООО "Особняк":
– Мы считаем, что это невероятно. Если только речь не о соломенном домике Нуф-Нуфа, да и то без необходимых коммуникаций. Если все оценивать реально: стоимость дома, участка, инженерии, - то данная цена явно идет вразрез с действительностью.
Михаил ФУКСМАН,
директор по продажам компании "ПетроСтиль":
– Это либо намеренный жесткий демпинг (с неясными целями), и компании все равно, получит ли она прибыль, либо руководство просчиталось. У нас, к примеру, только один фундамент под дом 100 кв.м стоит около $20 000. Теоретически подобные ценники возможны, если застройщику земля досталась бесплатно и он использует самую дешевую технологию строительства. Но на практике поставить дом за $38 000 (а именно столько остается, если вычесть инженерию и землю) не получится, даже если они сами производят панели.
Татьяна ИВАНОВА,
менеджер отдела продаж "Внешстройпроекта":
– Гатчинское направление очень дешевое. Дома из панелей, по нашему мнению, пригодны лишь для сезонного проживания. У застройщика, уверена, в цену заложена минимум двукратная прибыль - по опыту загородных проектов. А значит, он использует некачественные материалы и неквалифицированную рабочую силу: собирать такие "панельки" - большого ума не надо.
Алексей ГЕРАСИМОВ,
руководитель отдела продаж УК "Традиция":
– При такой цене эти дома, конечно, будут востребованы. Однако сильно сомневаюсь, выживет ли девелопер. Это высокорискованный проект и для застройщика, и для соинвесторов. Очевидно, что этот проект - не конкурент поселкам для постоянного проживания: далеко. В то же время он расположен там, где нет водоемов и лесов, поэтому вряд ли будет достойным соперником поселениям дачного типа.