Коттеджные поселки: в пригородах есть предложения на любой вкус

В начале лета в рубрике «Обзор рынка» мы уже знакомили читателей с динамикой роста сегмента коттеджного строительства в нашем регионе. Аналитики АН «Итака», в целом, склонялись к тому, что увеличение числа обеспеченных горожан, желающих жить за предела-ми мегаполиса, явилось стимулом интенсивного развития рынка загородной недвижимости. Достаточно вспомнить, что с 1 квартала 2006 года количество реализуемых на загородном рынке проектов возросло почти в два раза, и объем предложения мог бы быть еще большим, если бы не несовершенство современного законодательства. Однако это предложение неоднородно, как по цене, так и по качеству. Сегодняшний обзор посвящен исследованию этих позиций, немаловажных при выборе загородного дома.

Распределение коттеджных поселков по ценовым диапазонам

В ходе исследования все предложение было разбито на 4 группы.
1. Коттеджные поселки среднего класса, в которых средняя цена дома с участком не превышает 300 000 долл., а участок земли в среднем имеет цену за сотку менее 3000 долл., это поселки с мини-мальным набором инфраструктуры, часто удаленные от города, материалы строительства применяются самые экономичные.
2. Коттеджные поселки бизнес-класса, в которых средняя цена дома с участком в диапазоне 300 000–700 000 долл., а участок земли в среднем имеет цену за сотку 3000–7000 долл., это посёлки с хорошей инфраструктурой, со всеми коммуникациями, применяются качественные материалы строительства.
3. Коттеджные поселки премиум-класса, в которых средняя цена дома с участком в диапазоне 700 000–1 000 000 долл., а участок земли имеет цену за сотку в среднем 7000-10 000 долл., расположены в весьма удачных местах, с хорошим ландшафтом и природными особенностями, в поселках есть все необходимое, дома строятся из качественных дорогостоящих материалов.
4. Коттеджные поселки элит-класса, в которых средняя цена дома с участком превышает 1 000 000 долл., а участок земли имеет цену за сотку в среднем от 10 000 долл., расположены в престижных местах, с хорошим ландшафтом и природными особенностями, в поселках есть все необходимое, дома строятся из самых качественных дорогостоящих материалов.

Около половины коттеджных поселков, присутствующих в продаже сегодня, отнесены к бизнес-классу.

Увеличение количества коттеджных поселков происходило синхронно во всех классах. Отметим, что с начала 2006 года наиболее существенно увеличился объем предложения по поселкам среднего класса, а также почти в два раза вырос объем предложения поселков премиум-класса.

Максимальный спектр предложения, естественно, представлен во Всеволожском и Выборгском районе, популярность которых несомненна и среди среднего класса, и среди более обеспеченных слоев населения. Большинство застройщиков здесь предпочитают работать в бизнес-классе, что, вероятно, менее рискованно и, вместе с тем более прибыльно, чем, скажем, при ориентации проекта на средний класс. Тем не менее в условиях конкурентной борьбы на рынок все чаще стали выводиться проекты, ориентированные на средний класс. Это связано с масштабностью территорий, которые предстоит осваивать застройщикам, а учитывая повышенный спрос на загородные объекты, эквивалентные по цене 3–4-комнатным квартирам в городе, можно с уверенностью сказать, что скорость продаж таких объектов будет максимальной. В более удаленных и менее популярных районах застройщики стремятся не выходить за пределы бизнес-класса. Хотя есть примеры, когда проект все же ориентировался на более обеспеченный слой населения, при этом посёлок находился не в самом престижном месте. Впоследствии это достаточно плохо сказалось на цене продажи, а также на скорости реализации проекта.

В престижных пригородах, как водится, в большем объеме предлагаются поселки премиум- и элит-классов. C наступление сезона для рынка загородной недвижимости рост цен не заставил себя ждать. По объектам среднего и бизнес-классов прирост составил 13–12%. По объектам пре-миум-класса прирост составил 7%, по объектам элит-класса прирост 18%.

Верный выбор ценового сегмента
Минимальное предложение представлено в Выборгском районе в поселке «Зеркальный-1» (1025 долл.) для объектов среднего класса. В проекте представлены дома площадью 134–167 кв. м общей стоимостью 117,8–168,8 тыс. долл.

Для объектов бизнес-класса минимальное предложение (1000 долл.) представлено в поселке «Лесная баллада» (Выборгский район). При небольшой цене за квадратный метр общая площадь дома довольно крупная – от 315 до 360 кв. м, при этом участки нарезаны по 25 соток, таким образом, общая цена предложения в проекте составляет 315–360 тыс. долл.

Минимальное предложение цены за квадратный метр для объектов, отнесенных нами к премиум-классу, также находится в Выборгском районе в проекте «Западное солнце» (2290 долл.). При площади коттеджей 170–325 кв. м и площади участков 13–23 соток общая цена коттеджей находится в диапазоне 371,8–911,9 тыс. долл.

На сегодняшний день в Выборгском районе реализуется большое количество проек-тов, условия конкуренции заставляют инвесторов, вновь выходящих на рынок, привлекать потенциальных покупателей заведомо сниженными ценовыми предложениями. С другой стороны, по ряду проектов изначально был неверно выбран ценовой сегмент, на который будет ориентирован проект, и для нижних ценовых сегментов (эконом- и бизнес-класса) инвесторы предлагают дома свыше 250 кв. м, и даже при небольшой цене квадратного метра общая цена коттеджа с земельным участком получается весьма значительной.

Для объектов элит-класса сегодня по минимальной цене предложения реализуется поселок в Лисьем Носу (2749 долл.). При площади дома 423 кв. м на участке 12,5 соток цена коттеджа составляет 1,163 млн долл.

Самое дорогое предложение сегодня сформировано в коттеджном поселке «Ягодное». Общая цена коттеджа 350 кв. м на участке 50 соток составляет 2 млн долл., и это самое минимальное предложение для данного проекта (~6000 долл./кв. м). Амбициозность решения по трехкратному увеличению цены вызывает уважение, интересно узнать дальнейшую судьбу такого нестандартного проекта.

Наибольший прирост цены предложения отмечается в проекте бизнес-класса «Бель Виль» Тосненского района (23%).

Наибольшее снижение зафиксировано в Ломоносовском районе. Более дорогое предложение Ломоносовского района (по данным на I квартал 2007 г.) в коттеджном поселке «Сойкино» во II квартале 2007 г. было заморожено, а по проекту «Большие горки» произошло снижение порядка 20%.

Достаточно очевидно прослеживается тенденция к снижению цены предложения в зависимости от удаления проектов от Санкт-Петербурга. Так, можно приобрести дом бизнес-класса в коттеджном поселке, расположенном свыше 100 км от Санкт-Петербурга, при этом цена квадратного метра будет сопоставима с предложением нижнего ценового сегмента – среднего класса. То же самое можно отметить и среди проектов премиум-класса. Покупатель, не претендующий на близкое расположение загородного дома к Санкт-Петербургу, может, сэкономив на расстоянии, получить более высокий уровень технического оснащения дома и лучшей организации самого поселка.

Исключение составляют проекты элит-класса. Инвесторы пытаются превратить удаленность от города в преимущество проекта. Так, например, самый амбициозный проект – «Ягодное», цена квадратного метра в котором 6785 долл., – расположился на расстоянии 110 км от центра Санкт-Петербурга. И это отнюдь не мешает инвесторам запрашивать наивысшую цену предложения. Третий по цене проект - Patrikki club (из общего объема предложения после проекта «Ягодное» и «Северный Версаль») - расположен в 72 км от центра Санкт-Петербурга.

Предложение таун-хаузов сосредоточено, главным образом, в ближайших к городу пригородах и районах Ленобласти(Всеволожский, Курортный, Тосненский, Петродворцовый). Так как потенциальный покупатель рассматривает данный вид недвижимости для постоянного места жительства, то значительная удаленность таун-хаузов считается нецелесообразной.

Резкий прирост цены на объекты премиум-класса связан с появлением нового проекта «Мини-Европа» в Курортном районе, цена квадратного метра в котором значительно выше ранее выставленного предложения (4071 долл.). Общая площадь сблокированных доми-ков в проекте составляет 200–250 кв. м, и общая цена составляет 814 тыс.–1,017 млн долл. Прирост цены предложения по проектам, находившимся в продаже в I квартале 2007 года в поселках премиум-класса зафиксирован на уровне 3%.

То есть в целом прирост цены минимален, а по проектам таун-хаузов среднего класса даже отмечается небольшое снижение на 1%, главным образом за счет колебаний валютных курсов.

Основное предложение таун-хаузов ориентировано на бизнес-сегмент покупателей. Предложения этого класса встречаются во всех направлениях. При этом общая стоимость таун-хауза на южном и юго-западном направлениях в среднем в 1,5–2 раза ниже, чем подобных объектов в северном и северо-восточном направлениях.

Таун-хаузы, ориентированные на средний класс покупателей, располагаются во Всеволожском районе. Минимальная стоимость таун-хауза на сегодняшний день предлагается в коттеджном поселке «Янино-1». Стоимость таун-хаузов 141,5–143,2 кв. м составляет 184 тыс. долл.

Таун-хаузы премиум-класса располагаются в Курортном районе. Общая цена предложения таун-хаузов премиум-класса сопоставима с ценой отдельно стоящего коттеджа и находится в диапазоне 549 тыс.–1150 млн долл., при этом площадь дома будет составлять 200–300 кв. м. Из-за дорогой земли в Курортном районе, чтобы оправдать вложение, инвесторам приходится экономить на земле и укрупнять площади проектов.

В составе организованных коттеджных поселков, ориентированных на разные сегменты покупателей, наблюдается большой разброс по стоимости земельных участков.

Если средняя цена предложения 1 сотки земли в поселках среднего класса на I квартал 2007 года составляет 4553 долл., то в элит-классе средняя цена сотки земли 25 505 долл. Максимальная стоимость земли была отмечена в Курортном районе в поселке «Золотая миля», реализует проект «Петербургский альянс». Минимальное предложение на сегодняшний день составляет 1512 долл. за сотку в поселке «Ладожский причал» компании OCVICA в 150 км от центра Санкт-Петербурга.

С начала года земля подорожала до 15% в поселках среднего и бизнес-классов. В более дорогих сегментах предложения увеличение цены произошло в III–IV кварталах 2006 года, и сегодня в объектах премиум-класса прирост не столь заметен (1%).

Земельные участки в поселках элит-класса в данном ракурсе можно не рассматри-вать, так как предложение весьма ограничено. Всего только в двух проектах коттеджных поселков элит-класса в продаже предлагаются отдельно земельные участки. При этом в поселке «Золотая миля» у инвесторов несколько поубавились амбиции, и после цены в 36 500 долл. за сотку в I квартале 2007 года сегодня цена предложения составляет 28 000 долл. за сотку. А во втором проекте – Honka Family Club – за I квартал цена была повышена на 500 долл. за сотку.

Среди проектов среднего класса самая дорогая земля располагается во Всеволожском районе, средняя цена предложения сотки в коттеджном поселке составляет 6395 долл. Среди проектов бизнес-класса самое дорогое предложение находится в Тосненском районе в поселке «Малый Петербург» (10 271 долл.). Среди объектов премиум-класса более дорогостоящее предложение представлено в Выборгском районе в коттеджном поселке «Золотые пески» (10 890 долл.), разброс цены предложения по поселку составляет от 8450 до 20 620 долл. за сотку.

Некоторые тенденции развития рынка коттеджных поселков на 2007–2008 годы

В 2007 году рынок недвижимости региона, как, впрочем, и в целом России, будет находиться в состоянии равновесия. Рост цен не будет значимым, на рынке городской жилой недвижимости ожидается замедление темпов роста, скорее всего ежемесячный прирост цены предложения не превысит 1% в месяц. Такая же судьба ожидает и рынок коттеджных поселков.

В верхнем ценовом сегменте (в поселках бизнес- и премиум-классов) к концу года может произойти некоторое снижение цены предложения.

В дальнейшем развитие рынка загородной недвижимости будет поступательным. В первую очередь можно ожидать массового освоения южного и юго-западного направления. Здесь есть несколько факторов: запуск КАД, массовая застройка юго-запада и юга Санкт-Петербурга, строительство торгово-развлекательных и офисных комплексов на территории южных пригородов (как нам известно, уже есть несколько проектов).

Также будет расти объем предложения проектов в Выборгском, Всеволожском и Приозерском районах, именно здесь надо ожидать наибольшего количества коттеджных поселков. Территории Всеволожского района будут застраиваться коттеджными поселками, предназначенными для постоянного проживания, именно здесь будет локализация большинства таун-хаузов. Территории Приозерского района скорее всего будут востребованы для сезон-ного проживания, поэтому вряд ли здесь можно ожидать появления проектов премиум- и элит-классов (по крайней мере, в большом количестве).

Выборгский район, скорее всего, будет сильно дифференцирован по структуре предложения.

В будущем году при обострении конкуренции в районах-лидерах можно ожидать сильного замедления темпов роста цен предложения в сегментах бизнес- и среднего класса, а возможно, и их небольшое снижение.