Коттеджные поселки - самый динамичный сектор недвижимости

По сравнению с московским рынком загородных коттеджных поселков рынок Санкт-Петербурга отстает в развитии на несколько лет и пока не приобрел такой масштабности. Однако можно с уверенностью сказать, что сегмент коттеджного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области развивается довольно интенсивно. Жизнь за городом кажется более привлекательной все большему числу обеспеченных горожан. Ну и как водится, спрос рождает предложение. Сегодня сегмент загородной недвижимости является одним из самых динамично развивающихся в регионе. Об этом говорят возрастающий объем и разнообразная структура предложения.

II кв.: петербургское предложение догоняет столичное

По нашим подсчетам, с 1 квартала 2006 года количество реализуемых на загородном рынке проектов возросло почти в два раза и на сегодняшний день в продаже присутствует 87 коттеджных поселков. Возможно, объем предложения был бы больше, если бы несколько поселков не были бы сняты с продаж из-за проблем с документацией.

По нашим данным, в Московской области объем предложений на конец 2006 - начало 2007 года составлял около 300 коттеджных поселков . Таким образом, объем предложения поселков в пригородах Петербурга и Ленинградской области составляет примерно 1/3 от объемов столицы. На сегодняшний день объем предложения в строящихся коттеджных поселках Ленинградской области и пригородов Петербурга примерно соответствует уровню предложения в Московской области на начало 2005 года (то есть двухлетней давности).

Объем застройки на II квартал 2007 года составляет 743 тыс. кв. м, в I квртале 2006 года объем застройки составлял только 415 тыс. кв. м, индекс роста объема застройки относительно I квартала 2006 года составил 1,79. Прирост относительно I квартала 2007 года 1%.

Суммарное количество объектов в строящихся коттеджных поселках составляет около 5200 шт (прирост к началу 2006 года +118%). Объем предложения составляет порядка 60% от количества строящихся объектов. На сегодняшний день в денежном выражении он оценивается в 1,2 млрд. долл.

52% строящихся объектов – это коттеджи с участком (2700 шт.), 17,5% - таунхаузы (900 шт.), 30% - участки (1545 шт.). Распределение по объему застройки, исключая участки без подряда, таково: около 78% строящихся квадратных метров приходится на коттеджи, остальное на таун-хаузы.

В начале прошлого года, когда на рынке фигурировало 52 коттеджных посёлка, в их составе насчитывалось порядка 2300 объектов, из которых 64% - это коттеджи, 17,7% - таун-хаузы и 18% участки. Отметим, что наибольший прирост предложения по участкам (+265% с начала 2006 года) привел к перераспределению долей. Так, на 12 пунктов снизилась доля предложения по коттеджам, и в то же время увеличилась доля участков. Количество таун-хаузов увеличилось на 117%, коттеджей только на 79%.

Таким образом, на рынке стали чаще появляться инвесторы, не желающие заниматься возведением коттеджей, - они просто распродают подготовленную землю мелкими лотами.

Отметим также, что проявляется четкая тенденция к укрупнению коттеджных поселков. Так, в I квартале 2006 года в составе коттеджного поселка насчитывалось порядка 44 объектов, во II квартале 2007 года эта цифра значительно выше - около 60 объектов. Поселки становятся крупнее, растет количество объектов внутри одного поселка.

Всего на II квартал 2007 года ведется застройка приблизительно на 1220 га, прирост к I кварталу 2007 года составляет около 5%, относительно I квартала 2006 года - около 50%.

Около 60% коттеджных поселков сосредоточено на севере Санкт- Петербурга и области. Заметим, что 27% поселков располагается на северо-востоке, около 6% - на юго-западе и 7% - на юге.

Новые проекты также более интенсивно появляются на севере и северо-востоке. В южных направ-ление освоение земель идет менее активно, на сегодняшний день нам известно всего несколько проектов на юго-западе и несколько на юге. Отметим, что в южном направлении застройщики также идут вглубь, скоро появится новый поселок в Волосовском районе.

С 2006 года по настоящее время полностью продано 29 коттеджных поселков. Большая часть из них также сосредоточена в северных направлениях.

На сегодняшний день максимальное количество коттеджных посёлков сосредоточено в Выборгском районе – его доля составляет 33% от общего объема предложения. За ним следует Всеволожский район -24%. При этом отметим, что в начале расстановка сил была обратная: лидирующие позиции занимал Всеволожский район, доля его составляла 34,6%. В течение 2006 года на рынок вышла масса проектов, но максимальный прирост предложения показал Выборгский район, что сделало его лидером по количеству коттеджных поселков в продаже.

Минимальное предложение сосредоточено в мало популярных и удаленных районах Ленинградской области, например, в Воховском районе, а так же в южном направлении. Хотя прирост, который показывают Ломоносов-ский, Тосненский, Пушкинский и Петродворцовый районы вселяет надежду, что развитие южных территорий еще впереди.

По объему предложения в южном направлении пока лидирует Гатчинский район. В ближайшей перспективе здесь появится еще несколько коттеджных поселков.

Экспансия на юг - дело будущего

Новые проекты коттеджных посёлков, которые выйдут на рынок, мало повлияют на географическое распределение. По-прежнему будут солиролвать Всеволожский и Выборгский районы, хотя с учетом количества проектов во Всеволожском районе на текущий момент, можно ожидать смены лидера в перспективе. Довольно много проектов заявлено в Курортном районе, несколько - в Пушкинском, Тосненском, Петродворцовом и Ломонсовском. Таким образом, в неотдаленном будущем ожидается экспансия застройщиков на юг.

Отметим ещё один момент: по объему объектов в составе коттеджных поселков, находящихся в продаже, и объему строительства квадратных метров Всеволожский район значительно опережает Выборгский.

Таким образом, даже при большем спектре предложения количество объектов в продаже в Выборгском районе значительно меньше, чем во Всеволожском, и связано это с наличием на территории Всево-ложского района крупных коттеджных поселков, включающих в себя значительное количество объектов загородной недвижимости.

Наибольшая плотность застройки (отношение строящихся кв. м к площади застройки) зафиксирована в Тосненском, Кировском районах Ленинградской области и Приморском и Курортном районах города. Это связано с отсутствием на территории районов предложения по участкам и с достаточно большими средними площадями коттеджей. Наименьшая плотность застройки зафиксирована в Пушкинском и Гатчинском районах, где в предложении преобладают участки.

По среднему количеству объектов в составе коттеджных поселков лидирует Всеволожский и Гатчинский районы – 87 и 100 объектов соответственно. Но если в Гатчинском районе выход крупного проекта скорее случайность, то появление во Всеволожском районе большого количества новых крупномасштабных проектов - уже закономерность. Популярность Всеволожского района обеспечивает уверенность застройщиков, что их предложение найдет спрос (прирост количества объектов в составе коттеджных поселков с начала 2006 года составил 158%). Значительно увеличилось количество объектов в предложении в Выборгском районе, но скорее за счет появления новых коттеджных поселков, чем за счет масштабного укрупнения, хотя и здесь среднее количество объектов в составе проектов увеличилось до 52 шт.

По всей видимости, неуверенно пока ещё чувствуют себя застройщики в Кировском, Ломоносовском и Волховском районах, освоение земель которых только начинается и спрос на загородную недви-жимость на территории которых плохо изучен. Также небольшое среднее количество объектов фиксируется в престижных и популярных пригородах Петербурга, где и цена земли и собственно её дефицит не всегда позволяют развернуть полномасштабное строительство коттеджных комплексов, хотя время от времени все же крупные проекты появляются.

График 6: Среднее количество объектов в составе коттеджных посёлков, изменение с начала 2006г.

В разных районах предлагают и участки, и коттеджи

В настоящее время значительную часть предложения занимают небольшие поселки площадью до 5 га. Несмотря на то, что доля их по сравнению с I кварталом 2006 года снизилась, она составляет доминирующее предложение - 37%. На втором месте поселки площадью от 5 до 10 га – 23% (доля их неизменна). Далее следуют коттеджные поселки площадью от 10 до 20 га – 24 %. А вот доля коттеджных поселков, площадь которых превышает 20 га, увеличилась с 5% до 16% во II квартале 2007 года. Некоторые крупные участки начали осваивать преимущественно в северных и северо-восточном направлениях.

Также некоторые крупные участки осваиваются в южном направлении, есть проекты в Павловске и Тосненском районе, идет освоение крупного участка площадью свыше 40 га в Гатчинском районе. На юго-западе, где рынок только формируется, в основном застраиваются небольшие участки до 5 га, но в последнее время инвесторы обращают внимание и на более крупные земельные наделы, понимая, что направление имеет перспективы развития и будет пользоваться спросом.

В процентном отношении предложение выглядит следующим образом: 48% поселков - только коттеджи с участками, порядка 18% - состоят только из участ-ков (с предоставлением выбора и проекта дома и подрядчика покупателю), около 11% проектов включают в себя таун- хаузы, чуть меньше поселков включают в себя и таун-хаузы и коттеджи.

В южном направлении сегодня более половины предложения составляют участки (53%). В юго-западном направлении преобладает предложение по коттеджам (около 60%) и совсем отсутствуют участки в составе организованных поселков. В северном и северо-восточном направлениях представлены все виды предложения коттеджных поселков.

Отметим тенденцию по включению в проекты коттеджных поселков сблокированных коттеджей. В IV квартале 2006 года появилось несколько таких проектов – поселки Токкари-лэнд, Янино, малоэтажный комплекс во Всеволожске, Новая Карела. Первые поселки, в состав которых входили таун-хаузы, появились в ближайших пригородах, например, в Курортном, Петродворцовом и Пушкинском районах. Земля в этих районах довольно дорогая, и строительство на ней таун-хаузов позволяет застройщикам извлечь максимальную прибыль на экономии земли.

График 8: Структура предложения коттеджных поселков в различных районах.


На сегодняшний день в 58% поселков, в которых сформировано предложение по коттеджам, средняя площадь предложения домов находится в диапазоне от 150 до 250 кв. м. Доля такого предложения растет, вместе с тем доля более крупногабаритных коттеджей в продаже снижается. Особенно заметна тенденция снижения доли поселков, в которых средняя площадь коттеджей в продаже находится в диапазоне от 251 до 350 кв. м.

Это связано в первую очередь с трудностью реализации крупногабаритных дорогостоящих домов, и такие коттеджи реже включаются в состав проектов. Отметим, что в составе предложения коттеджей в поселках, появившихся в 2007 году, отсутствуют коттеджи площадью более 500 кв. м, доля предложения коттеджей в новых коттеджных поселках домов площадью 250-350 кв. м - всего 10%, домов площадью от 150 до 250 кв. м - 59%, домов площадью до 150 кв. м - 17%.

Увеличилась интенсивность вывода на рынок поселков, средняя площадь коттеджей в которых находится в диапазоне от 350 до 500 кв. м, их доля в объеме новых проектов составляет 14%. Это результат оптимизации площадей в коттеджных поселках премиум- и элит-классов.

График 9: Распределение поселков в предложении по средней площади коттеджей


Небольшие по площади коттеджи сегодня можно приобрести практически в любом направлении, география таких поселков довольно многообразна. Нельзя выделить средоточие предложения малогабаритных поселков в каком-либо районе Ленинградской области. Есть предложение во Всеволожском районе, в Выборгском, Тосненском, Ломоносовском, Гатчинском, Приозерском районах и даже в Петродворцовом и Курортном районах Петербурга. Большинство коттеджных поселков отнесены к среднему классу, и цена их не превышает 300 000 долларов. Хотя есть исключения, например в поселке бизнес-класса в Курортном районе небольшие по площади коттеджи предлагаются значительно дороже.

Отметим, что за последнее время в северном направлении появилось сразу четыре новых проекта, в составе которых преимущественно коттеджи площадью менее 150 кв. м. На юге появился один новый проект. Застройщики стали чаще ориентироваться на нижний ценовой сегмент предложения, особенно осваивая новые направления с малоизученным спросом.

Тем не менее, в настоящее время большая часть проектов имеет в своем составе коттеджи средней площади от 150 до 250 кв. м, поселки сосредоточены в северных направлениях. В общей сложности 30% (12 шт.) от общего объема таких поселков располагается во Всеволожском районе, 40% (16 шт.) - в Выборгском, 12% в Курортном (5 поселков), по 5% - в Приозерском и Ломоносовском (по 2 поселка).
Коттеджные поселки с более крупными домами встречаются в наиболее востребованных и популярных районах Ленобласти и Петербурга, таких как Всеволожский (4 поселка) – 33%, Выборгский (3 поселка) -25%, Курортный - 16% и Петродвороцвый – 8%.

Проекты, включающие в себя дома такой площади, рассчитаны на обеспеченную аудиторию и относятся к бизнес- (50%), премиум- (41%) и элит-классам (8%).

В 2007 году описываемые поселки появлялись в продаже во Всеволожскои и Кировском районах. И если для Всеволожского района, загородная недвижимость на территории которого наиболее востребована, появление комфортабельного поселка ожидаемо и оправдано, то появление в Кировском районе сразу двух таких проектов несколько рискованно.

Более крупные проекты предлагаются в коттеджных поселках, расположенных преимущественно в северных направления. Так, от общего числа таких поселков 75% располагается на севере, в Выборгском и Приозерском районах Ленобласти, а также в Курортном и Приморском районах Петербурга. Один поселок возводится во Всеволожском районе и один - в Пушкинском районе города. Практически все поселки с укрупненными проектами домов в составе предложения относятся к элит-классу - 90%. Намечается тенденция по расположению довольно-таки недешевого предложения в значительном удалении от центра города (более 70 км).

График 10: Распределение поселков в предложении по средней площади коттеджей в различ-ных районах.

Некоторые тенденции развития рынка поселков на 2007-2008 гг.


График 11: Изменение структуры предложения коттеджных поселков по классам
(2 квартал 2007)

Несмотря на то, что рост цен на жилую недвижимость в городе составил более 100%, специфичность предложения рынка коттеджного строительства не позволяла инвесторам значительно увеличивать цену предложения. Тормозящим развитие рынка загородной недвижимости моментом также являлось отсутствие реальной возможности использования ипотечных кредитов для приобретения загородных объектов.

В итоге среднегодовой прирост цены на объекты в коттеджных поселках с 1 квартала 2006 по 1 квартал 2007 составил 40-60%. Рынок загородной недвижимости характеризуется своей инертностью, что, несомненно, отражается и на одном из его сегментов – рынке коттеджных поселков.

Тем не менее, развитие организованных поселков становится все более популярным направ-лением работы среди инвестиционно-строительных компаний. Это показывает и появление большого количества новых игроков рынка (на сегодняшний день более 80 компаний рабо-тают на данном направлении рынка) и укрепление своих позиций уже известных компаний (сетевое развитие поселков для одного инвестора).

В скором времени запуск законопроекта «Малоэтажная застройка» упростит процедуру выделения земельных участков под строительство организованных коттеджных поселков, что привлечет в этот сегмент новые компании. Вместе с этим будет развиваться инфраструктура районов Ленинградской области, что обеспечит привлекательность загорода и дополнительный приток покупателей.

Фактор, способный значительно увеличить спрос на загородную недвижимость в целом и на коттеджные поселки в частности, - это запуск крупных дорожных проектов вокруг Петербурга (КАД и ЗСД).

Как и на рынке городской жилой недвижимости, мощным катализатором спроса будет развитие программ кредитования. Уже сейчас многие банки разрабатывают программы кредитования покупателей загородной недвижимости в Ленобласти и пригородах Петербурга.