Стремительный рост цен на петербургском рынке жилой недвижимости оказал заметное влияние на состояние дел в пригородном малоэтажном строительстве. Достаточно сказать, что в 2006 году объем предложений здесь увеличился в полтора раза, а продаж почти вдвое. Это дает основание утверждать, что для многих петербуржцев загородные коттеджи становятся альтернативой городскому жилью.
В самом деле, если средняя стоимость квадратного метра жилой площади в типовой городской квартире сегодня превышает $ 2000, то в коттеджах она составляет немногим более $1000. Понятно, что при таком раскладе приобретение загородного дома становится делом весьма выгодным. А если взять во внимание изолированность от соседей и хорошую экологию, то преимущества подобного выбора очевидны.
Спрос и предложение
Сегодня коттеджная застройка развивается в радиусе 50-
В 2006 году было продано около 1000 коттеджей, что, как уже отмечалось, почти вдвое больше, чем в году предыдущем. По данным агентства «Петербургская недвижимость», по состоянию на 1 марта, в окрестностях Санкт-Петербурга насчитывается до 80 инвестиционных предложений, связанных с малоэтажным строительством. Емкость этого рынка с учетом проектов, находящихся на стадии утверждения, составляет около $ 5 млрд. Большинство реализуемых проектов позиционируются в бизнес классе. Площадь домов составляет 350- 450 кв.м., участки достигают 35 соток. Цена от $300 до $500 тысяч.
И все же, в общей структуре предложений наибольшим спросом пользуются постройки эконом класса (120-180 кв.м.) с участками до 25 соток. Цены при этом, естественно, более демократичные и варьируются от $150 до $300 тысяч.
Как следствие в минувшем году в этом сегменте обозначился существенный дисбаланс между объемом предложений и уровнем спроса. Спрос втрое (!) превысил предложение.
Что касается строений бизнес класса, то здесь сложилась ситуация прямо противоположная: в настоящий момент в продаже находится домов в три раза больше, чем востребовано рынком.
География
Коттеджная застройка по-прежнему наиболее популярна на Карельском перешейке. Активное строительство ведется в Выборгском, Приозерском и Всеволожском районах . А вот южное направление гораздо менее востребовано. В Санкт-Петербурге пальму первенства устойчиво удерживает Курортный район. Все остальные районы, включая Пушкинский, отстают, хотя с точки зрения малоэтажного строительства эксперты с оптимизмом смотрят в будущее, например, Павловска.
Отдельные территории Приморского района также активно осваиваются под коттеджные поселки, в основном, классов «элит» и «комфорт». Свободные пространства в Коломягах, что в Приморском районе, и Парголово – в Выборгском районе осваиваются в основном комплексами таун-хаузов. Вот примеры нескольких из них – «Новая Скандинавия», «Империя», «Орловский-3», «Каменка».
Южная часть Санкт-Петербурга в сфере малоэтажного строительства представлена гораздо скромнее.
Распределение поселков по районам
(По данным АН «Петербургская недвижимость»)
Как тип загородного жилья таун-хаузы укрепляются на рынке недвижимости северной столицы и Ленинградской области. В настоящее время их продажи осуществляются в 28-ми поселках и малоэтажных комплексах Санкт-Петербурга и пригородов. В 2006 году застройщики сдали в эксплуатацию более 200 таун-хаузов общей площадью около 44,5 тысяч квадратных метров. В течение текущего года планируется построить около 400 таун-хаузов общей площадью примерно 90 тысяч квадратных метров. Интересно отметить, что в минувшем году рост цен в этом секторе происходил столь же стремительно, как и в мегаполисе. С ноября началось их выравнивание, темпы роста цен замедлились. В настоящее время таун-хауз площадью 100-250 кв.м. можно приобрести в Ленинградской области за $ 150-300 тысяч, а в Питере – за $ 400-600 тысяч.
Эксперты отмечают также, что интерес к загородным объектам со стороны горожан приобрел массовый характер, охватив все без исключения слои населения, независимо от имущественного ценза. В итоге в минувшем году произошел значительный рост спроса на объекты, располагающиеся на территории садоводств, в так называемых непопулярных местах – поселках Мшинская, Радофинниково, Чаща.
География предложения таун-хаузов
Таун-хаузы в продаже по срокам сдачи
(По данным АН «Итака»)
Перспективы
Отмечена тенденция активной скупки земель сельскохозяйственного назначения, примыкающих к трассе Кольцевой автомобильной дороги (КАД). На них планируется возводить комплексы недорогого малоэтажного жилья (от $1000 до $1200 за кв.м.). Эта тенденция отчетливо проявилась в последние полгода.
По данным Ассоциации риэлторов С-Петербурга и Ленинградской области, в течение прошлого года цены на жилье в коттеджных поселках увеличились в среднем на 20-25%, однако при этом они отстают от темпа роста цен в городе. Эксперты Ассоциации прогнозируют сохранение этой тенденции и в нынешнем году. Также предполагается появление на рынке малоэтажного строительства новых игроков, что обусловлено активным развитием этого сектора. Прогнозируется и более активное освоение «недооцененных» до последнего времени, южных районов Ленинградской области, в первую очередь Ломоносовского, Тосненского и Гатчинского.
Игорь Черевко
Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор»:
- Пока поселков эконом класса в пригородах Петербурга и в Ленобласти мало, но, я думаю, что в ближайшие два-три года их число возрастет в десятки раз. В последнее время многие компании приобретают заводы по производству быстровозводимых каркасных и деревянных домов, которые будут «штамповаться» в огромном количестве и станут альтернативой городским квартирам, цены на которые достигают $ 2,5 тысяч за кв.м. против $1,5 тысяч на пригородные малоэтажные объекты. Это – западный путь, по которому, очевидно, уже пошел наш рынок.
Андрей Ягудаев, руководитель отдела загородной недвижимости Бюро недвижимости «Олимп 2000»:
- Впервые за многолетнюю историю загородного рынка мы отмечаем динамично растущий спрос на самые дешевые участки под строительство домов в непопулярных ранее больших садоводческих массивах. Так как затраты на покупку такого участка минимальны, у людей остаются средства, достаточные для сооружения самого дома. Причина такого спроса проста: общая тенденция покупать «новострой» затронула все слои населения, однако приобретение дорогого дома в закрытом коттеджном поселке не каждому по карману. Поэтому многие люди выбирают участки в садоводствах, тем более, что там изначально лучше решены вопросы с охраной, чисткой дорог, чем, скажем, в обыкновенном поселке.
Алексей Рогов, директор по развитию и продажам проекта «Загород» Агентства «Петербургская недвижимость»:
- Минувший год обозначил явный дисбаланс между спросом и предложением на объекты бизнес класса и эконом класса. Так, если в первом сегменте предложение существенно превышает спрос, то во втором ситуация прямо противоположная. Исходя из этого, в ближайшие годы следует ожидать эскалации предложений в сегменте эконом класса и сокращение спроса на жилье уровня бизнес класса. Мы считаем, что текущий год ознаменуется возникновением первых проектов малоэтажного типа, где количество квадратных метров будет превышать один миллион. Предстоит создать объекты социальной инфраструктуры – детские сады и школы. Наряду с так называемыми сблокированными таун-хаузами все чаще будут строиться отдельно стоящие коттеджи.
Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
-Частной коттеджной застройке в ближайшее время, очевидно, будет противопоставлено строительство в соответствии с национальным проектом «Доступное комфортное жилье для населения». Областное правительство уже отобрало шесть крупных участков, где запланировано построить около 1000 малоэтажных домов. Все чаще обращают внимание на этот сектор коммерческие банки. Например, Национальный резервный банк (НРБ) осваивает достаточно крупный массив в Янино-1, где появятся сотни коттеджей по ценам ниже рыночных. Все это, скорее всего, усилит конкуренцию в локальных зонах. Свою роль, безусловно, сыграет ипотека. Впрочем, в настоящее время ее развитие сдерживается целым рядом факторов, один из которых – жесткие требования банков в части залога. Возникают сложности с оценкой земельного участка и собственно коттеджей: два загородных дома, расположенных неподалеку друг от друга, могут быть оценены по-разному. Однако все эти проблемы могут стать несущественными из-за ажиотажного спроса со стороны потребителя.
Яна Долотова, руководитель отдела консалтинга и аналитики АН «Итака»:
- Интерес властей к развитию пригородов Петербурга заметно возрос. К этому их подталкивает высокий уровень цен на городскую недвижимость. В то же время нельзя не отметить наличие целого ряда проблем, которые могут стать тормозом на пути реализации упомянутого национального проекта. Территории, которые власти рассматривают как перспективные в плане малоэтажного строительства, зачастую оказываются инженерно неподготовленными. Комплексное же освоение таких земель инвестором значительно повысит стоимость проекта, что неизбежно скажется на конечной цене жилья.