Еще недавно практически все новостройки продавались на уровне котлована, иногда даже и не вырытого. Теперь все больше появляется предложений купить либо готовое жилье, либо со дня на день ожидающее госкомиссию. Интересно почему: то ли компании «придерживают» жилье до последнего момента, то ли покупатели больше не хотят связываться с «котлованной» продажей? В чем преимущество покупки жилья на поздних стадиях, выяснял корреспондент журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Сколько на рынке готового?
Как утверждают специалисты, обычно в построенном доме остается не проданными не более 20-30% квартир, и, как правило, — не самых лучших. Все остальные как и прежде продаются на более ранних стадиях. Найти подходящий вариант непросто, и некоторые крупные строительные компании, чтобы облегчить задачу, на своих сайтах сделали отдельную кнопку — «Готовое жилье».
А, например, корреспонденту журнала о недвижимости Metrinfo.Ru, пошедшему по пути рядового клиента, в базе новостроек Москвы и Подмосковья одного крупного агентства из 144 выставленных на продажу вариантов удалось найти только 19 адресов квартир в построенных и сданных госкомиссии домах. Предложений купить квартиру в домах, которые должны сдаваться уже в этом году гораздо больше — 70, в 1 квартале 2008 года — 6.
Так, если постараться, можно найти в Подмосковье и готовое жилье бизнес-класса. Например, в Подольске. Здесь, продаются квартиры в 15-ти и 17-тиэтажных монолитно-кирпичных корпусах в центре города на улице Свердлова.
Однокомнатная квартира общей площадью 42,4 кв. м. предлагается за 2,135 млн. рублей., а стоимость двухкомнатной квартиры общей площадью 66,1 кв. м. — 3,1 млн. рублей. Соответственно, стоимость квадратного метра – в рамках 47-50 тысяч рублей.
Небольшую (52 кв. метра) двухкомнатную квартиру в Балашихе в панельном доме (серия П44-Т) предлагают купить за 3 млн. 120 тыс. рублей. Квадратный метр стоит около 60 тыс. рублей
А в Москве на Истринской улице (м. Молодежная) предлагается приобрести трехкомнатные квартиры в кирпично-монолитном доме площадью 113 – 138 кв. метров. Цена за метр – 94, 9 тыс.- 106 тыс. руб. Цена квартир – 10,7- 13, 6 млн. руб.
Что интересно – какой-то сокрушительной разницы в ценах на жилье в домах, которое будет сдаваться в конце 2008 года и продающимся в готовом виде сегодня мы не обнаружили. Вероятно, застройщики уже закладывают некое будущее подорожание в стартовые цены.
Что сейчас творится на рынке новостроек
Рискнем на свой страх и риск вывести некую тенденцию – наблюдается стремление застройщиков продать квартиру на более поздней стадии, которое, пожалуй, совпадает и с желанием покупателей приобрести квартиру уже «не на уровне котлована» или огороженной площадки. Нынешние покупатели, по наблюдениям специалистов, предпочитают платить деньги, когда строительство вышло за рамки нулевого цикла, и начался монтаж наземной части.
«В сегодняшней стабильной ситуации уже невозможно заработать так легко, как это было 2005 - 2006 году, когда можно было купить на стадии котлована и продать на стадии ГК с разницей в 75 %», — говорит заместитель директора департамента реализации МИАН-Девелопмент Наталья Усова.
Так что интерес к новостройкам со стороны тех, кто делал на них личный бизнес, резко сократился. Доходность, которую приносит покупка новостройки, на сегодня, по мнению экспертов, составляет не более 20 процентов.
Так что на рынке сейчас в большей степени остались те люди, которые покупают квартиры для жизни, а не для бизнеса, им рисковать, понятно, совершенно не хочется – не отгремели еще скандалы с обманутыми дольщиками.
И хотя сейчас заключается больше договоров долевого участия, защищающих вкладчика лучше других (в соответствии с 214-м законом об участии в долевом строительстве), правовой «суррогат» в виде вексельных схем и договоров предварительной продажи, никуда с рынка не делся. Как отмечает Ирина Черникова, маркетолог компании DeltaRealty, «суррогатные схемы» не предполагают перехода прав собственности на жилье и высока вероятность в результате остаться без квартиры. Так что долевое строительство остается в значительной степени рискованным предприятием. Поэтому особенно осторожные граждане предпочитают не связываться с компанией, которая категорически не хочет работать по 214-му закону.
Еще одна новация последнего времени — строители перестали уж так отчаянно нуждаться в деньгах населения и стали чаще обращаться за кредитами в банк. А раз так, то строителям выгоднее продавать квартиры не на начальном этапе — дешево, а позже и дороже.
«Некоторые компании придерживают квартиры до стадии готовности и продают их по максимальным ценам. И это говорит о том, что у застройщиков достаточно средств для обеспечения процесса создания объекта недвижимости без использования денежных средств дольщиков. Но, данная тенденция распространяется только на небольшое количество крупных игроков, желающих получить максимальную стоимость за производимый ими продукт», — считает Сергей Баранов, руководитель отдела инвестиций ООО «Пересвет-Девелопмент» (входит в ГК «Пересвет-Групп»).
Итак, как же все-таки следует покупать новостройку?
Аргументы «за» покупку готовой новостройки
Безопаснее и спокойнее
Это наиболее безопасная сделка. Особенно в случае, когда вы продали старую квартиру, все деньги вложили в покупку новой. Вы не хватаетесь за сердце, когда все СМИ кричат об очередной стычке обманутых дольщиков с ОМОНом.
Объект, за который вы заплатили реально, «весомо, грубо, зримо» существует на свете. В отличие от строящегося, которого нет в природе.
Можно сразу въезжать в квартиру и приступать к ремонту
Вам не придется годами снимать квартиру или перебиваться у родственников, как это происходит с дольщиками, ожидающими, когда наконец-таки построят дом.
А тут можно даже совместить ремонт и новоселье, если позволяют обстоятельства (сдается квартира с отделкой или требуется некатастрофичный ремонт, например, в панельных новостройках).
Все равно цены будут расти
Не корите себя, за то, что вы «переплатили». В любом случае покупка недвижимости – это выгодное вложение. Новостройки всегда будут расти в цене. По оценке Владислава Луцкова, директора Аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ», спрос и на московские и подмосковные новостройки растет. Активность потенциальных покупателей будет способствовать дальнейшему росту цен на уровне 1,5-2% в месяц в столице и в Подмосковье – 2-3%. Кстати, цена предложения подмосковных новостроек по данным МИЭЛЬ с начала текущего года выросла на 9,7 %.
Кроме того, ваша недвижимость подрастет в цене и за счет того, что районы вокруг будут облагораживаться – развиваться инфраструктура, строиться дороги и т.д.
Аргументы "против"
Маленький выбор
Мы убедились, что готовых квартир немного и выбор невелик. Например, хорошие варианты, такие как жилье бизнес-класса в Подольске надо ловить.
Финансовое бремя
«Долевка», конечно экономит деньги. В среднем – на 20-30%. Не так головокружительно как когда-то. Например, в таком роскошном месте, как Мичуринский проспект можно купить квартиру за 110 тыс. рублей за метр. Средняя стоимость квадратного метра в этом районе по данным журнала о недвижимости Metrinfo.Ru – около 130 тыс. рублей за метр. Цена в этом районе может доходить и до 200 тыс. рублей за «квадрат».
Третий вариант: ипотека
Безусловно, финансовый фактор – решающий. Практически все наши эксперты, исходя из собственной практики, говорят о том, что у людей все-таки нет денег на покупку готового жилья, - слишком дорого. Поэтому, по мнению опрошенных нами специалистов, в ближайшей перспективе покупатели будут приобретать квартиры с помощью ипотечного кредита, причем как на стадии строительства, так и на стадии полной боевой готовности.
В том же Подольске можно купить жилье в новом жилом комплексе бизнес-класса с помощью ипотеки: кредит дается МДМ-банком на 10 и 25 лет в рублях. Причем после того, как жилье оформляется в собственность, - проценты по кредиту снижаются. Ипотечный кредит на приобретение новостройки предлагает и Независимый строительный банк – вместе с компанией СУ-155.
А ведь еще недавно банки останавливали программы кредитования новостроек. Сегодня они вместе со строителями разрабатывают кредитные продукты – специально для покупателей новостроек. Все это говорит о том, что наш рынок пусть маленькими шашками, но движется в сторону цивилизации.