Банки хвалят заемщиков: всего 0,33% из них задерживают выплату по кредитам. По статистике Ассоциации региональных банков, это один случай на 123 кредита. Сами банкиры говорят о том, что случаев неплатежей в их практике и вовсе не было.
Такая хвала русскому человеку неудивительна: рынок ипотеки весьма молод, а зарубежный опыт показывает, что неплатежи начинаются спустя несколько лет. Да и сами банкиры, несмотря на оптимистичные цифры, на рынок ипотеки выходят с осторожностью. Ведь сам рынок сегодня держится на честном слове, которому банки не склонны верить. Жилищный кодекс запрещает принудительное выселение из квартир, а закон «Об ипотеке» настаивает на нем. Что реально сегодня можно сделать с нерадивым заемщиком?
На пути прогресса
Развитию ипотечной системы в стране препятствуют не только высокие процентные ставки и значительный первоначальный взнос, но и неразработанная процедура судебного истребования квартиры у неплательщиков. Можно, конечно, внести в закон поправки о выселении неплательщиков, но тогда этот закон будет противоречить Конституции РФ, которую переписывать ради ипотеки никто не собирается. Как сказал один политический обозреватель, «это не Конституция у нас плохая, а жизнь».
Процентную ставку по ипотечным кредитам будет снижать рынок. А как быть с нерадивыми заемщиками? Наш президент в конце прошлого года заявил, что, мол, ипотеку можно поставить на ноги только в том случае, если разработать механизм выселения заемщиков. «Или вы выплачиваете кредит, — заявил президент, — или возвращаете имущество». «Эти поправки надо внести в законодательство, и законодатель должен на это решиться», — потребовал В. Путин. Не приходится сомневаться, что такой закон может быть принят.
Итак, стоит ли тому, кто взял вчера кредит, а сегодня испытывает финансовые трудности, собирать чемоданы?
Ищите выход
Некоторые соотечественники продолжают думать, что если даже их и выселят, то уж точно предоставят взамен прожиточный минимум квадратных метров на человека. Тут стоит вспомнить ст. 15.5 закона «Об основах федеральной жилищной политики», которая провозглашает предоставление минимальной жилой площади только нанимателям квартир (договор социального найма). На собственников квартир этот закон не распространяется, а потому и заемщикам ипотечных кредитов общежитие не светит.
Что касается заемщиков, то согласно закону «Об ипотеке» банк-кредитор имеет все права требовать выселения заемщика и реализовывать квартиру через суд. Сначала банку необходимо несколько раз предупредить заемщика о необходимости возвращать долги и только потом «выбивать» их через суд. Когда накопилась критическая сумма задолженных платежей или миновал оговоренный срок, кредитор может обращаться с иском в суд. Закон «Об ипотеке» 1998 года гласит: «Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна».
В прошлом году цены на жилую недвижимость росли на 4–6% в месяц, что позволяло некоторым особо умным людям строить «инвестиционный бизнес», кредитуясь в банках. Так, поговаривают об умельце, который взял кредит в банке под ставку 14–15% и впоследствии неплохо заработал. Платежи по кредиту он не вносил, а когда терпение кредитора кончилось, договорился о реализации квартиры по рыночной цене. Закон же требует после реализации квартиры оставшуюся от погашения долга сумму выплачивать выселенному заемщику. Но может произойти и обратное: полученных при продаже квартиры денег не хватит на оплату долгов (в том случае, разумеется, если рыночная стоимость квартиры за время проживания в ней сильно упадет). Тогда оставшуюся сумму заемщик будет вынужден выплатить самостоятельно.
Без страха и упрека
Если банк в суде выиграл дело, а у заемщика имеется в собственности другая жилплощадь, его просто переселяют. С препятствиями банк сталкивается тогда, когда выселять надо человека, не имеющего другого жилья. Если у заемщика имеются несовершеннолетние дети, бояться ему нечего: на улицу никто его не выселит. Даже если суд примет решение о выселении, реальное выселение произойдет только тогда, когда ему смогут подобрать что-то подходящее. Кстати, российские органы опеки имеют бескомпромиссное отношение к любым операциям с недвижимостью, где прописаны дети, за их интересы они стоят «до последнего» и на диалог идут редко.
Бездетному заемщику бояться, в принципе, тоже нечего. Пока есть старая Конституция и новая Комиссия по правам человека, на улицу его тоже не выкинут. Скорее всего, такого заемщика обяжут выплачивать долг из имеющихся источников дохода. В этом случае заемщик получает практически льготный кредитный тариф, а банк будет ждать выплат неопределенный срок.
ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ
В США кредитор изымает имущество практически сразу, как только несостоятельность заемщика становится очевидна, и без суда. Процесс реализации квартиры занимает четыре месяца. За это время заемщик имеет возможность вернуть квартиру, выплатив долг. Теряет эту возможность он за пять дней до сделки. Впрочем, в США отработан не только механизм реализации квартиры, но и защита заемщика. Так, многие неплательщики, не желающие расставаться с жилплощадью, объявляют себя банкротами. В этом случае банку приходится обращаться с иском в суд, что американские инвесторы тоже очень не любят. Заемщик имеет право передать право на владение квартирой вместе с выплатой долгов третьему лицу, что тормозит процесс изъятия жилплощади. И еще один интересный нюанс: американский банк может реализовать квартиру, не выселяя владельца. Этим занимаются уже новые владельцы, которые обращаются за помощью к местному шерифу. Шериф же на стариков и детей внимания не обращает — выгоняет всех, кто есть.
Если банк самостоятельно, без суда, желает выселить вас из квартиры, нужно звонить в службу судебных приставов и узнавать, есть ли судебное решение по вашему вопросу. В случае его отсутствия смело выгоняйте гостей или звоните в милицию, если уходить они не хотят.
Если вас все же выселили без суда, то вы имеете право выступить с собственным судебным иском либо о возмещении банком причиненного ущерба, либо об истребовании квартиры, из которой вас выселили. В последнем случае ваша квартира наверняка окажется уже проданной, и новый ее владелец знать не будет о ваших прежних проблемах. Выселять его суд также не станет, поскольку уж он-то наверняка приобрел квартиру без помощи кредита. Если вы потребуете возмещения ущерба от банка, то можете присовокупить к своим требованиям и требование о предоставлении новой жилплощади согласно все той же Конституции.
Отметим, что сказанное выше представляет собой теоретический подход к вопросу. В российских реалиях наверняка найдется банк, который не пойдет в гуманный российский суд, а найдет свои способы посчитаться с должником. Поэтому лучше не вызывать огонь на себя. Кому нужна будет потом ваша квартира?
На вечное поселение
В ближайшем будущем ситуация может кардинально измениться, если Дума примет в закон «Об ипотеке» изменения о безусловном выселении неплательщиков. Но и в этом случае на страже гражданских интересов будет стоять Конституция РФ. У властей только один выход — сформировать переселенческий фонд, куда можно будет выселять должников. Формирование его займет долгое время, поскольку имеющихся пустых «квадратов» в Москве нет, а темпы строительства не могут обеспечить даже платежеспособный спрос. Есть также вариант выселять должников в общежития. Вот тут действительно можно вытаскивать чемоданы.
В любом случае вам либо предоставят альтернативное жилье, либо выселят на имеющуюся у вас жилплощадь. Поэтому можем обрадовать: выселения на улицу с вещами не будет! Но проблемы гарантированы. Тем, кто только планирует взять ипотечный кредит, советуем хорошенько задуматься над будущим своих финансовых возможностей и, в случае если оно не блестяще, не рисковать.