Очевидно, ипотека не может решить жилищных проблем всего населения страны. В частности, она недоступна для тех, кто зарабатывает не более $300 в месяц. С такими доходами просто нереально ежемесячно возвращать банку долг и выплачивать проценты. Но могут ли воспользоваться ипотечными механизмами люди явно не бедные, но и не настолько обеспеченные, чтобы позволить себе прямую покупку квартиры?
Речь идет о так называемом среднем классе. Что подразумевается под этим термином? Одни относят к среднему классу семьи с совокупным ежемесячным доходом $500–600, другие устанавливают планку в $1 тыс., третьи — и того больше. Эта ситуация напоминает вычисление «среднего роста по стране».
Что такое «средний класс»?
Согласно данным официальной статистики, денежные доходы половины россиян не превышают $100–125 в месяц, а средняя зарплата одного работника в мае 2004 года составляла примерно $227. Статистики реальных заработков населения у нас не существовало и не существует. Спрашивать самих людей бесполезно: одни будут по привычке «прибедняться», а другие, наоборот, стараться «вытянуть» свои доходы на средний уровень: обидно сознаваться, что ты в чем-то хуже других.
Если же применять критерии выделения среднего класса в соответствии с международными стандартами, то основными признаками принадлежности к нему являются:
— определенный уровень доходов,
— владение движимым и недвижимым имуществом,
— профессиональная квалификация,
— уровень образования,
— успешность поведения в условиях рыночной экономики.
Разумеется, среди названных критериев стержневым считается уровень доходов — он должен позволять вести достаточно комфортный образ жизни. Количественные оценки масштабов среднего класса в России существенно варьируются. По данным Бюро экономического анализа, если учитывать все пять вышеназванных признаков, то к среднему классу можно отнести не более 2,5% семей, при четырех признаках — 8–12%, при трех — 20–25%.
Условно принято считать, что средний класс в России составляет примерно 10–12% населения страны, 8–10% приходится на «богатых» и около 80% — «бедные». При этом отмечается, что границы между этими группами населения размыты.
Средним можно назвать такой доход, который не только позволяет решать вопросы элементарного выживания, т. е. обеспечивать пропитание, покупку одежды и обуви, плату за квартиру и коммунальные услуги, но и дает возможности для разнообразного проведения досуга. С этой точки зрения понятие «средний доход» существенно различается по регионам нашей страны. Так, например, в «дорогой» Москве средним ежемесячным доходом семьи можно считать заработок в размере от $500 до 1 тыс. Подчеркнем, доход семьи, а не одного человека. Для маленького провинциального городка, где реальная потребительская корзина существенно дешевле, средним может считаться доход семьи и $200–300.
Ипотека для «средней» семьи
Может ли ипотека помочь «средней» семье, и если да, то в какой мере? Допустим, российская семья из двух человек зарабатывает «чистыми» (т. е. после вычета всех налогов) $500 в месяц. По нормативам большинства банков, при ставке кредитования, равной, например, 14%, и сроке кредитования 10 лет максимум, на что может рассчитывать заемщик, — это около $3,8–3,9 тыс. На такие деньги никакую недвижимость не купишь, да и сама сумма существенно не дотягивает даже до минимального размера выдаваемых кредитов.
Предположим, что семья зарабатывает «чистыми» $1 тыс. Тогда при тех же условиях она может рассчитывать на кредит примерно в $21 тыс. Тоже особенно не разгуляешься, по крайней мере в Москве. Можно лишь попытаться поменять имеющуюся квартиру на большую с доплатой.
Сумму, достаточную для приобретения квартиры, можно получить лишь с «чистым» доходом порядка $2 тыс. и выше (в ДельтаКредит банке могут дать кредит $57 тыс., в ОПТБанке — $51,5 тыс. и т. д.).
Таким образом, теоретически «средняя» семья может улучшить свои жилищные условия с помощью ипотеки, особенно если у нее в собственности уже есть квартира. Но сделать это будет непросто. Цены на недвижимость хотя и замедлили свой рост в последнее время, но продолжают увеличиваться, и механизму ипотеки становится все сложнее ориентироваться на слои населения со «средними» доходами.
При этом следует иметь в виду следующие два момента. Во-первых, банки заинтересованы в том, чтобы в ипотечном кредитовании были задействованы «средние» слои населения. Людям действительно богатым никакая ипотека не нужна: у них либо есть недвижимость, либо они могут купить ее без всяких кредитов. Таких людей у нас в стране немного, ориентация на них для банков не перспективна.
Во-вторых, ипотечное кредитование не может решить жилищные проблемы всего населения России. Не стоит ждать от него чуда. Даже в странах, где ипотека развита, она не нацелена на обеспечение жильем всех граждан. Жилищное кредитование ориентируется только на определенную часть населения — на средний класс, который отличается социально-экономической активностью и имеет стабильный официальный доход (другое дело, что на Западе этот класс гораздо многочисленнее, чем у нас).
В России тоже стоит относиться к ипотеке как к инструменту, который помогает сделать только четко определенные вещи, не более того. Ведь никому не придет в голову требовать от простых наручных часов, чтобы они работали еще как радио, фонарик и персональный компьютер. Так и ипотека: она призвана помочь улучшить жилищные условия лишь определенной части населения.
Рассмотрим конкретный пример. Если заемщик хочет купить квартиру, например, за $72 тыс., то ипотека позволит это сделать при условии, что у него уже имеется $15 тыс. на первоначальный взнос и он может ежемесячно выплачивать в погашение кредита и процентов примерно по $800. Если такой возможности нет, винить кого-то в этом бесполезно.
О «черных» и «серых» доходах
Есть в проблеме среднего класса и другой аспект, о котором многие желающие взять ипотечный кредит почему-то забывают, — это необходимость официально подтвердить получаемые доходы.
При этом, как утверждают специалисты, по так называемым «белым» доходам (которые могут быть документально подтверждены) под критерии банков подходит около 7% населения нашей страны. С остальных потенциальных заемщиков обязательно потребуют иных доказательств платежеспособности, к которым могут относиться как количественные (дополнительные гонорары, доходы от ценных бумаг, от сдачи жилья внаем и т. д.), так и качественные (место работы, должность, марка автомобиля и т. д.) показатели.
Поэтому прежде чем говорить о поступательном и цивилизованном развитии ипотечного кредитования, умеренных процентных ставках и выгодных условиях, надо позаботиться об открытии доходов и уплате по ним всех налогов. По понятным причинам в России лишь очень немногие имеют достаточные «белые» доходы, ипотечным банкам в таких условиях работать сложно: слишком велики риски. Деньги, причем немалые, не могут раздаваться лицам, работающим неизвестно где и имеющим нелегальные доходы, — это одно из главных требований практически всех солидных финансовых учреждений. Поэтому проблема широкомасштабного развития ипотеки для так называемого среднего класса имеет отношение не только к банкам, но и к самому среднему классу, не желающему документально «светиться» со своими «серыми» и «черными» доходами.