Офисная недвижимость

В 2006 году соотношение офисной недвижимости изменилось по сравнению с 2005. К началу 2006 года доля бизнес-центров составляла 26%, доля встроено-пристроенных помещений - 57%. Доля отдельно стоящих и административных зданий осталась неизменной – 4% и 13% соответственно.

В 2007 году, с развитием рынка офисной недвижимости, изменилась классификация объектов, а вместе с ней и оценка долей рынка, занимаемых офисными помещеними различных типов. Так с 2007 года под бизнес-центрами понимаются вновь построенные офисные здания, под административными зданиями – те, что были реконструированы под офисы.

На март 2007 года соотношение офисной недвижимости выглядит следующим образом (см. диаграмму).

Бизнес-центры

Сейчас большинство бизнес-центров, как класса А, так и класса В, располагаются в историческом центре Петербурга. В гораздо меньшей степени – в спальных районах. Это обстоятельство объясняется особенностями спроса на офисные помещения. Максимально востребованы и, соответственно, наиболее доходны объекты, расположенные именно в центре. Арендаторы делают такой выбор не только из соображений престижа, но также и удобства. Деловая жизнь, в основном, сосредоточена в Центральном районе, Адмиралтейском, Петроградском, Василеостровском. Поэтому офис компании должен располагаться максимум в 20 минутах езды на машине до центра города. Иначе собственнику бизнес-центра не удастся быстро возместить затраты за счет арендной платы.

Однако необходимо отметить, что в последнее время наметилась тенденция строительства бизнес-центров класса А и В и за пределами исторического центра города. Прежде всего, это связано с ожесточающимся дефицитом земельных участков здесь, серьезными ограничениями по реконструкции объектов, а также возрастающей транспортной проблемой. Среди возможных новых зон деловой активности называют Петроградскую наб., Аптекарскую, Пироговскую, Выборгскую, Ушаковскую, Свердловскую, наб. Овбодного канала, территории, прилегающие к Московскому пр. и Пулковскому шоссе. Транспортная доступность и возможность организации цивилизованной и удобной парковки становятся решающими факторами при выборе офисных площадей. Вероятно, в ближайшие годы эта тенденция развития офисного рынка Петербурга сохранится.

Все большее число арендаторов предпочитает качественные площади в бизнес центрах. Качественные площади в бизнес-центрах представлены тремя классами – А, В и С.

Соотношение на рынке БЦ, по данным на март 2007, таково: доля бизнес-центров класса А – 10%, класса В –48 %, класса С – 42%.

На рынке коммерческой недвижимости, как и на остальных, действует главный принцип ценообразования – расположение. Престижное соседство, транспортная доступность, развитая инфраструктура – факторы, влияющие на величину арендной ставки. Благодаря «адресу» арендная плата может увеличиться до 30%.

Все большее значение приобретает техническая оснащенность бизнес-центра. Зачастую именно «начинка» БЦ позволяет классифицировать офисное здание и повысить ставку на 30-40%. Обостряется конкуренция между вновь построенными качественными офисными зданиям, оснащенными по последнему слову техники, и построенными ранее бизнес-центрами.

В связи с этим возрастает спрос на бизнес-центры класса А. Как правило, это вновь построенные здания, позволяющие предоставить большие площади, с парковкой и тд.

Заполняемость БЦ класса А – 98-99%. Спрос превышает предложение. Спрос на помещения класса А индивидуален. Популярны помещения площадью 100-200 кв.м., но также и большие площади – 500, 1000 и более кв.м. Планировка в БЦ класса А, как правило, открытая, чтобы арендатор сможет сам решить, как спланировать свой будущий офис.

Арендная плата в БЦ класса А - $600-1 тыс. за кв. м в год, включая НДС.

Наиболее динамично развивающимся и перспективным является сегмент бизнес-центров класса В. Арендная плата, техническое оснащение, линейка дополнительных услуг в офисных центрах класса В сравнима с классом А. Арендная ставка составляет $450-800 за кв.м. в год, включая НДС.

Спрос в отдельных бизнес-центрах класса С падает. Однако и на бизнес-центры класса С есть свой спрос – арендаторы, это в основном, малый бизнес.. Большим спросом пользуются помещения до 50 и 50- 100 кв. м. Арендная ставка – $200-400 за кв.м. в год.

Если еще год назад наблюдался дефицит предложения, особенно качественных офисных площадей, то сегодня постепенно уровень спроса начинает соответствовать уровню предложения. Если офисный рынок будет развиваться такими же стремительными темпами, то может наступить пресыщение. Бизнес-центров класса В уже сейчас достаточно много, чтобы удовлетворить спрос на них. В сегмента класса А еще наблюдается дефицит.

Торговая недвижимость

Сегмент торговой недвижимости условно можно разделить на специализированные крупные объекты торговой недвижимости и встроено-пристроенные помещения.

Крупные объекты торговой недвижимости

Общая площадь торговых объектов Петербурга на начало 2007 г. составила 2,5 млн. кв.м.

По-прежнему лидерами по предложению торговых объектов остаются Приморский и Выборгский районы.

Комплексы, в которых предполагается соседство торговой и развлекательной функции сегодня наиболее востребованы, так как это новая форма организации досуга. В одном комплексе клиент может комфортно провести время, совершить покупки вместе с семьей.

В спальных районах этот формат наиболее востребован, так как здесь высокая плотность населения, а также территориальная возможность реализации больших по площади проектов. В центре Петербурга, если это и возможно, то затраты окажутся велики, окупаемость проекта снизится.

Сейчас инвесторы, вкладывающие в проекты строительства торгово-развлекательных комплексов, планируют получить первую прибыль не позднее 5-6 лет с начала работы.

Арендные ставки на начало 2007 года составляют

Встроено-пристроенные помещения

Сегмент встроенной торговой недвижимости сейчас занимает практически половину – 48%, - в структуре рынка торговых помещений Петербурга. На сегодняшний день этот сегмент самый крупный на рынке.

C ледует выделить те помещения ,которые были запланированы при строительстве нового здания, сооружения и изначально отличались от его основного функционального назначения – это, как правило помещения первых этажей жилых домов. Вторая категория – это помещения, которые достраиваются уже спустя некоторый, иногда довольно длительный период, к уже существующим зданиям.

В первом случае цены аренды и продажи соответствуют рыночным средним ставкам, а иногда могут быть и ниже в том случае, если эти помещения строились в советский период в домах спальных районов. Сейчас они устарели морально, требуют определенных затрат на ремонт и содержание, при этом в большинстве своем имеют не очень удобную транспортную доступность. Наиболее интересны встроено-пристроенные помещения в центре и основных «торговых коридорах». Прежде чем начать строить или встраивать помещение или даже здание собственник проходит путь от оценки перспективности и прибыльности своего проекта до последнего согласования в том или ином разрешительном комитете ,получая разрешение на строительство .А если это центр города – не избежать согласования с КГИОП, ограничения по высотности возводимого здания и проблем с электрическими мощностями. Это отражается на стоимости объекта. Но все эти временные и финансовые затраты оправданны, поскольку спрос на помещения в центре и местах с высокой торговой проходимостью стабильно высок и арендные ставки превышают среднерыночные на 60 -100 %.

По нашим прогнозам, цена будет подниматься на наиболее ликвидные помещения (до 20%), наименее востребованные объекты будут расти незначительными темпами (5–10%). В целом темпы роста на встроенные помещения будут находиться в пределах 10 %.

Высок спрос на помещения в центре и в местах с высокой торговой проходимостью вообще, соответственно и на встроено-пристроенные помещения в этих местах, в частности. Со стороны арендаторов и покупателей, как правило, главным является выгодность месторасположения и конечно цена объекта, которая обычно адекватно высока.

Наибольшим спросом на рынке встроенно-пристроенных помещений пользуются торговые помещения площадью 125- 300 м2. В последнее время можно отметить тенденцию увеличения спроса на торговые площади в 500- 1000 м2 и от 1000 м2. Спрос на помещения зависит от местоположения. Например, на Невском пр. преобладает спрос на помещения площадью 100- 300 м2, на Большом пр. П.С. - 50- 150 м2, на Лиговском пр. - не более 50 м2.

По нашим оценкам, помещения на 70-80 % используются под магазины и кафе, остальную часть занимают предприятия сферы услуг от косметических салонов, оказания различных видов ремонтных услуг до расчетно-кассовых центров банков. Появление рядом новых, только что построенных торговых комплексов, в основном, способствуют увеличению аренды в близлежащих объектах коммерческой недвижимости, так как способствуют увеличению числа посетителей и потенциальных покупателей близлежащих торговых точек.