На рынке коммерческой недвижимости Петербурга в первом полугодии текущего года были заметны те же тенденции, что и в 2006 году, – данный сегмент все еще не насыщен. Новые проекты по-прежнему активно появляются. Обзор актуального состояния рынка торговой недвижимости предлагает компания Becar Commercial Property SPb.
Офисная недвижимость. Предложение
В первом полугодии 2007 года рынок бизнес-центров развивался весьма активно. С начала года были сданы в эксплуатацию 14 бизнес-центров общей площадью 106,5 тыс. кв. м. Объем качественных офисных площадей с конца 2006 г. вырос на 9,7% и достиг 1 196,9 тыс. кв. м. Таким образом, обеспеченность на тысячу жителей города стала 261,8 кв. м.
)
Наиболее динамично развивающимся сегментом в первом полугодии стал класс В. В этом классе позиционируются практически все новые объекты, введенные за этот период (кроме БЦ «Мануфактура» – Цветочная, 25). С начала года не было введено ни одного бизнес-центра класса А. Сроки ввода нескольких планировавшихся к сдаче в эксплуатацию бизнес-центров этого класса были сдвинуты на второе полугодие.
Лидерство по вводу новых офисных площадей классов А и В сохраняется за районами исторического центра (Василеостровский и Центральный). Однако заявленные новые проекты свидетельствуют о процессе децентрализации деловых зон Санкт-Петербурга. В первую очередь это связано с дефицитом земли и ограничениями по реконструкции объектов в центре, а также транспортной проблемой. По мнению участников рынка, наиболее привлекательными территориями для формирования деловых кварталов являются Петроградская, Аптекарская, Выборгская, Свердловская и Ушаковская набережные, территории, прилегающие к Обводному каналу, Московскому проспекту, району аэропорта «Пулково».
В связи с ростом качественного предложения в первом полугодии 2007 г. продолжилось перераспределение структуры площадей бизнес-центров в сторону увеличения доли класса В и уменьшения доли класса С. Отсутствие ввода в рассматриваемый период новых объектов класса А привело к незначительному сокращению его доли в структуре предложения.
О высоком уровне спроса свидетельствует тот факт, что многие качественные офисные объекты заполняются еще на стадии строительства. Заполненность введенных в первом полугодии бизнес-центров на начало июля колеблется от 50 до 100%.
Арендные ставки
Уровень арендных ставок в первом полугодии был достаточно стабильным и не превышал уровня инфляции 10–15%. Диапазон арендных ставок в бизнес-центрах Санкт-Петербурга по классам (включая НДС и коммунальные услуги) составил: А – 760–1230 долл. за кв. м в год; В – 400–830 долл. за кв. м в год; С – 230–500 долл. за кв. м в год. До конца года при сохранении тенденций развития рынка офисной недвижимости рост арендных ставок будет стабилен. Возможное повышение не превысит показателя годовой инфляции. Незначительный рост может быть обусловлен колебаниями курсов валют, а также удорожанием стоимости строительных работ и материалов (для новых и реконструируемых объектов). Закрепится тенденция к сближению стоимости аренды в новых бизнес-центрах класса В и А. Нижняя граница диапазонов разброса арендных ставок будет оставаться неизменной или повышаться незначительно, а верхняя – расти, что обусловлено увеличением себестоимости и качества вновь вводимых объектов.
Аренда и продажа. Знаковые сделки
)
Сегмент аренды в Санкт-Петербурге существенно превышает объем рынка купли-продажи площадей в бизнес-центрах, что свидетельствует о качественном развитии рынка. Хотя стоит отметить, что на рынке Санкт-Петербурга наметилась тенденция реализации бизнес-центров как готового бизнеса.
В бизнес-центрах Stels (Боровая ул., 32) и «Чкаловский» (ул. Большая Зеленина, 8) аренда офисов не предполагалась, помещения реализовывались в собственность. Так, продажи в Stels осуществлялись через схему долевого строительства и были завершены еще в III квартале 2006 г. В первом квартале текущего года были проданы оставшиеся офисные площади 2-й очереди бизнес-центра «Содружество» (Коломяжский пр., 33), в планирующейся 3-й очереди предполагается только аренда. Также в первом полугодии к продаже в собственность предлагались офисы в следующих строящихся объектах: «Лидер», «На Ильюшина, д. 5», «Фрегат», бизнес-центре на Малом пр., 51/50, офисно-гостиничном комплексе «Голицынъ», жилом комплексе «Чкаловский». Стоимость квадратного метра колебалась в пределах от 56 700 до 105 000 руб.
С начала года были завершены две крупные сделки по продаже офисных центров как готового бизнеса. Шведская инвестиционная компания Ruric продала два офисных здания британской компании Northern European Properties Limited (NEPR) за 25 млн. долл. (одно – действующий бизнес-центр «Грифон»; второе еще строится, сдача в сентябре 2007 г.)
)
В мае 2007 г. крупнейшая в Финляндии инвестиционная компания в сфере недвижимости Sponda Plc в лице дочернего акционерного общества «Спонда Раша Ою Лтд.» (Sponda Russia Oy Ltd) приобрела бизнес-центр «Информ-Футуре» на Тамбовской ул., 12, ранее принадлежавший одноименной компании, которая входила в девелоперскую компанию «Управление проектами недвижимости и инвестициями» (УПНИ). Общая площадь трех зданий, составляющих бизнес-центр, – 3,7 тыс. кв. м, арендопригодная – около 2,7 тыс. кв. м.
Также в мае был выставлен на продажу бизнес-центр «Строгановский» на Невском пр., 19, оцененный владельцем в 11,1 млн евро. Общая площадь предлагаемых помещений составляет 1 185 кв. м.
Перечисленные примеры подчеркивают, что интерес к офисным площадям в Санкт-Петербурге со стороны зарубежных и российских инвесторов сохраняется. Эксперты рынка прогнозируют рост предложения качественных объектов на продажу, в частности, со стороны девелоперов, заинтересованных в скором обороте средств. В свою очередь, увеличение числа сделок потребует более тщательного подхода к проектированию и реализации проектов, предполагающих дальнейшую продажу.
Прогноз
По данным Becar Commercial Property SPb во втором полугодии к вводу заявлено порядка 200 000–276 000 кв. м качественных офисных площадей. Однако, как показывает практика, в эксплуатацию вводится не более 50–70% от заявленного объема. В случае сохранения данной тенденции общий объем рынка качественных офисных площадей на конец 2007 года может составить порядка 1 390 000–1 470 000 кв. м. Таким образом, по прогнозу экспертов, общий объем предложения офисных площадей в Санкт-Петербурге в 2007 году составит порядка 1 400 000 кв. м.
Среди наиболее крупных проектов, планируемых к завершению до конца 2007 г., можно назвать «Лидер» на пл. Конституции (общая площадь комплекса – 28 000 кв. м, офисной части – 14 000 кв. м), «Авеню» на Аптекарской наб. (офисы – 16 500 кв. м), «Парадный квартал» (15 000 кв. м), Shatelena Renaissance House-2 (13 360 кв. м), «Голицынъ» на 13-й линии В. О. (10 500 кв. м), «Обухов-Центр» (32 000 кв. м) и др.
Торговая недвижимость
Стоит отметить, что в первом полугодии был введен лишь один крупный проект, площадью более 50 000 кв. м, – ТРЦ «Радуга» (75 000 кв. м). В 2006 году был реализован целый ряд объектов большой площади: ТРК «Мега» (200 000 кв. м), ТРК «Мега» (120 000 кв. м), ТРК «Гранд Каньон» (74 000 кв. м), ТРК «Континент» (56 700 кв. м), ТЦ «Гарден Сити» (52 000 кв. м).
)
Районами города, наиболее обеспеченными качественной торговой недвижимостью, являются Приморский, Московский и Выборгский. Аутсайдеры списка – Василеостровский, Петроградский и Красносельский районы, которые, за исключением Красносельского, можно отнести скорее к центрам деловой активности.
Высокая обеспеченность торговыми площадями в Московском и Выборгском районах формируется в основном за счет строительства торговых комплексов вдоль крупных транспортных магистралей: Пулковского, Московского и Выборгского шоссе, проспектов Московского, Космонавтов и Энгельса.
Арендные ставки
Уровень арендных ставок на конец первого полугодия текущего года в торговых комплексах не претерпел значительных изменений. Для якорных арендаторов продуктовых операторов с арендуемой площадью от 1000 до 15 000 кв. м ставка составляет 120–350 долл. за кв. м в год. Якорные операторы товаров для дома, спортивных товаров, одежды, обуви, книжной, аудио- и видеопродукции на площади от 600 до 5000 кв. м платили 180–500 долл. за кв. м в год. Ставка якорных операторов развлекательных функций на площади от 300 до 7000 кв.м составляла 120–450 долл. за кв. м в год.
Арендные ставки для неякорных арендаторов существенно отличаются. Операторы товаров для дома, спортивных товаров, одежды, обуви, книжной, аудио- и видеопродукции на площади от 30 до 300 кв. м платили 300–900 долл. за кв. м в год. Операторы развлекательных функций, занимая 50–200 кв. м – 500–1600 долл. за кв. м в год. А для операторов общепита и услуг (ремонт, парикмахерские и др.) на площади от 3 до 250 кв. м ставки были равны 180–1400 долл. за кв. м в год.
Заполняемость
На сегодняшний день заполняемость большинства торговых комплексов находится на уровне 98–100%. Однако встречаются и исключения. Так, например, торговые центры «Фиолент» и «Ульянка» на момент открытия были заполнены лишь на 60%. Также следует отметить такие торговые центры, как «Варшавский экспресс», «Масштаб», «Пулково-3» и «Космополис». В среднем их заполняемость колеблется в диапазоне 70–85%. Низкая заполняемость данных проектов объясняется в основном неудачным месторасположением (затруднительным подъездом к комплексу) и высокой конкуренцией торговых центров в непосредственной близости к объекту. Помимо этого, на заполняемость площадей в торговых центрах влияет общая ситуация на рынке торговой недвижимости. В условиях, когда рынок близок к насыщению, арендаторам предоставляется больший выбор площадей, и поэтому торговые комплексы со слабой концепцией проигрывают более крупномасштабным инвестиционным проектам.
Прогноз
До конца года запланировано к вводу порядка 250 000 кв. м качественных торговых площадей. По опыту предыдущих лет можно констатировать, что не все заявленные площади будут сданы в эксплуатацию в намеченные сроки. По данным Becar Commercial Property SPb, реальный объем ввода на второе полугодие составит 160 000–230 000 кв. м.
Объем предложения качественных торговых площадей на конец 2007 г. прогнозируется в диапазоне 2 500 000–2 650 000 кв. м.
На 2008 г. заявлено к вводу несколько крупномасштабных проектов торговых комплексов: ТРК на Лиговском пр., 38а (вместо котлована у Московского вокзала), «Стокманн» на Невском пр., 114, «Словацкий дом» на ул. Салова, «Хорс» на пересечении пр. Стачек и ул. Васи Алексеева, «Европа-центр» на пр. Стачек, 45, «Балкания nova» (2-я очередь) на Балканской пл., 5, и другие.
С интенсивным формированием рынка торговой недвижимости в Санкт-Петербурге ожидается дальнейшее развитие существующих и приход новых сетевых операторов.