Коммерческая недвижимость Санкт-Петербурга за I полугодие 2007 года

Наиболее интересным для первого полугодия текущего года стал тот факт, что оборот розничной торговли вырос на 20%! Это еще не указывает на то, что доходы петербуржцев сравнялись с доходами москвичей, но они в 2-3 раза больше, чем в среднем по России. Люди хотят и могут тратить, причем, не уезжая далеко от дома. Бурный рост ТК и ТРК в Петербурге не случаен. Скоро торгово-развлекательные комплексы будут все чаще размещаться вблизи и за КАД. Еще одна новая тенденция: склады строят уже не для собственных нужд, но для сдачи в аренду. А это показатель зрелости рынка Пустующих бизнес-центров в Петербурге пока нет. Высокая заполняемость объектов во всех сегментах коммерческой недвижимости - примета времени.

СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ

В I полугодии 2007 г. продолжается тенденция положительного развития социально-экономических показателей.

Инфляция в Санкт-Петербурге в июне 2007 г. составила 1%, а в I-м полугодии 2007 г. достигла уровня выше всероссийского — 6,8%, тогда как за аналогичный период 2006 г. уровень инфляции составил 5,7%.

По данным КЭРППиТ, в январе-мае 2007 года объем инвестиций в основной капитал достиг 61,9 млрд руб. и увеличился в сопоставимых ценах на 14,6% по сравнению с аналогичным периодом 2006 года.

Развитию экономики Санкт-Петербурга способствует рост оборота розничной торговли, который за январь–май 2007 г. увеличился на 20,2% по сравнению с аналогичным периодом 2006 года и составил 157 557 млн руб.

О выходе на рынок недвижимости России и Санкт-Петербурга объявили ряд компаний. Размещать свои инвестиции в недвижимость Санкт-Петербурга намерен британский фонд Aberdeen Property Investors.

Три израильские компании объявили о выходе на российский рынок — Ashtrom Properties, Pangaea Real Estate и Electra Ltd с целью покупки, как готовых объектов, так и земельных участков.

Фонд Marbleton Property Fund (американская компания JER Partners и российская Alfa Capital Partners) планирует в течение трех лет вложить в недвижимость более 800 млн долл. В I полугодии 2007 г. также продолжается активное сотрудничество государства и частных инвесторов. Европейский банк реконструкции и развития намерен вложить 250 млн евро в строительство Западного скоростного диаметра. Банк также заинтересован в своем участии в финансировании еще нескольких крупных городских проектов.

I полугодие 2007 г. характеризуется продолжающейся экспансией автопроизводителей в Санкт-Петербурге. Вслед за заводами «Toyota», «Nissan» и «General Motors» городом выделен участок под строительство завода по производству легковых автомобилей «Сузуки» японскими концернами Suzuki и Itochu. О возможности строительства завода в Санкт-Петербурге также объявила компания Hyundai.

В сегменте офисной недвижимости необходимо отметить приобретение бизнес-центра «Информ-Футуре» финской компанией Sponda Plc., покупку бизнес-центра «Грифон» инвестиционным фондом Northern European Properties Limited (NEPR), а также появление в открытой продаже офисного здания класса «А» «Строгановский» на Невском пр. площадью 1 200 кв. м.

В сегменте складской недвижимости значимым событием является ввод в эксплуатацию крупнейшего в области портовой логистики терминала «Логопарк» в Осиновой Роще на площади в 60 га.

Также важным в развитии рынка складской недвижимости является начало строительства сетевых проектов складских комплексов (Megalogix, «Евразия Логистик») и появление на рынке складской недвижимости литовского инвестора компании Hanner.

РЫНОК БИЗНЕС-ЦЕНТРОВ
Основные тенденции

Специалисты Praktis CB отмечают следующие тенденции, сложившиеся на рынке бизнес-центров в I полугодии 2007 года:
В I полугодии 2007 г. рынок бизнес-центров продолжает тенденцию качественного развития.
Большинство введенных бизнес-центров позиционируются в сегменте бизнес-центров класса «В» и «В+».
Параллельно с тенденцией увеличения объема ввода бизнес-центров класса «В» и «В+» сокращение объема ввода в эксплуатацию бизнес-центров сегментов класса «А» и класса «С».
Сокращение объема ввода офисных площадей в бизнес-центрах по сравнению с I полугодием 2006 г. на 19%.
Динамика объема ввода бизнес-центров характеризуется неравномерными объемами ввода площадей в 1 и 2 квартале (наибольший объем ввода пришелся на I квартал 2007 года).
В географии вводимых бизнес-центров в I полугодии 2007 г. лидирующим остается Центральный район Санкт-Петербурга.
Приобретение действующих бизнес-центров «Информ-Футуре» и «Грифон», как доходного бизнеса, что говорит о инвестиционной привлекательности сегмента бизнес-центров.
Уровень заполняемости во вновь введенных бизнес-центрах оценивается в 98–100%.

Параметры предложения

За I полугодие 2007 года в Санкт-Петербурге объем ввода общих офисных площадей (GBA) в бизнес-центрах составил 91 070 кв. м или 65 545 кв. м арендопригодных площадей (GLA). В сравнении с аналогичным периодом прошлого года (I полугодие 2006 г.) объем ввода арендопригодных офисных площадей в бизнес-центрах сократился на 19%.

Динамика объема ввода бизнес-центров характеризуется неравномерными объемами ввода в I и II квартале. Наибольший объем ввода офисных площадей в бизнес-центрах пришелся на I квартал 2007 года (65 574 кв. м). Это связано с переносом сроков ввода в эксплуатацию офисных объектов с конца 2006 г. на начало 2007 г.

По оценкам специалистов Praktis CB, общий объем предложения по состоянию на июль 2007 г. составил 1 474 550 кв. м. За I полугодие 2007 г. объем предложения офисных площадей в бизнес-центрах увеличился на 6,6%.

В I полугодии 2007 г. было введено 12 офисных центров различных классов.

Сегмент бизнес-центров класса «В» продолжает активно развиваться. В I полугодии 2007 г. удельная доля ввода офисных площадей в бизнес-центрах класса «В» составила 92%.

Офисы класса «А» заняли 4,3% в общем объеме ввода и 3,7% пришлось на класс «С».

В натуральном выражении в сегменте бизнес-центров класса «В» введено в эксплуатацию 60 285 кв. м арендопригодных площадей, в сегменте класса «А» — 2 800 кв. м, в сегменте бизнес-центров класса «С» — 2 460 кв. м.

Наибольший объем ввода арендопригодных офисных площадей в бизнес-центрах всех классов в I полугодии 2007 г. пришелся Центральный район — 47,7% от общегородского объема вводимых площадей. За I полугодие 2007 года в данном районе введено в эксплуатацию 43 470 кв. м. общей офисной площади или 29 000 кв. м. арендопригодной офисной площади в бизнес-центрах.

Уровень арендных ставок

По состоянию на июль 2007 г. уровень арендных ставок в бизнес-центрах класса «А» находится в диапазоне от 450 до 890 долл. За кв. м в год, включая эксплуатационные расходы, без НДС.

Арендные ставки на помещения класса «В» варьируются в диапазоне от 325 до 600 долл. за кв. м в год, включая эксплуатационные расходы, без НДС.

Уровень арендных ставок на офисные помещения в бизнес-центрах класса «С» варьируется в диапазоне от 170 до 356 долл. за кв. м в год, включая эксплуатационные расходы, без НДС.

Параметры спроса и потенциал рынка

Несмотря на сокращение объема ввода в эксплуатацию бизнес-центров в I полугодии 2007 года по сравнению с I полугодием 2006 г., уровень вакантных площадей характеризуется показателем в 1-2%% в среднем по рынку, что свидетельствует о высоком уровне спроса.

Продолжающаяся реконструкция способствует увеличению объемов предложения офисных центров класса «В».

РЫНОК СКЛАДСКИХ КОМПЛЕКСОВ

В I полугодии 2007 г. на рынке складских комплексов специалисты Praktis CB отмечают следующие тенденции:
Увеличение объема ввода складских площадей в складских комплексах по сравнению с аналогичным периодом 2006 г. на 18,2%.
Укрупнение анонсируемых и реализуемых складских и логистических комплексов, рост удельной доли проектов площадью от 100 000 кв. м.
Сокращение объемов ввода складских комплексов под потребности собственного бизнеса (21,2%) на фоне увеличения ввода в эксплуатацию складских объектов для сдачи в аренду (79,8%).
Появление на рынке Санкт-Петербурга (начало строительства) сетевых складских объектов («Логопарк Нева», «Логопарк Колпино»).
Ввод в эксплуатацию специализированных крупных складских объектов в области портовой логистики.
Увеличение в объеме ввода складских площадей класса «А» (64%), складские площади в складских комплексах класса «В» составляют лишь 36% от общего объема ввода в I полугодии 2007 г.
Наибольшая доля ввода современных складских объектов (45,9%) пришлась в I полугодии 2007 г. на промышленную зону Шушары (Пушкинский район).

Параметры предложения
За I полугодие 2007 года рынок складских комплексов пополнился новыми объектами.

В эксплуатацию введено 10 складских объектов классов «А» и «В», включая объекты под собственные нужды.

По оценкам специалистов компании Praktis CB, объем ввода складских площадей в складских комплексах в I полугодии 2007 года составил 150 180 кв. м.

По состоянию на I полугодие 2007 г. складские площади в складских комплексах класса «А» составляют 64% от общего объема ввода (или 96 780 кв. м в натуральном выражении). На складские площади класса «В» приходится 36% (53 400 кв. м) от общего объема рынка качественных складских площадей.

К наиболее значимым объектам, введенным в эксплуатацию в I полугодии 2007 года с целью предложения площадей в аренду относятся 3-ая очередь складского комплекса «Астрос Логистик» (класс «А»), складской комплекс «PNK-2» (класс «А»).

В I полугодии 2007 года реализовано три объекта под потребности собственного бизнеса — центральный склад класса «В», реализованный компанией ООО «Магистраль» на Магнитогорской ул., 17 (площадь комплекса составила 8 300 кв. м), распределительный центр компании «Лента» площадью 14 000 кв.м, распределительный центр «Кей».

Наибольшая доля ввода современных складских объектов (45,9%) пришлась на Пушкинский район, промышленную зону Шушары. Приморский район в объеме ввода занимает 16,3%, в Ломоносовском районе — 16,6% от общего объема ввода. Примерно в равных долях по площади ввода складских площадей Невский и Всеволожский районы (10% и 11% соответственно).

Уровень арендных ставок

Рост ставок аренды на складские помещения специалистами Praktis CB в I полугодии 2007 г. не зафиксирован. Уровень арендных ставок в сегменте складских комплексов класса «А» составляет 12–20 долл. за кв. м в мес. (без НДС и КУ), по ряду объектов максимальная стоимость аренды складских площадей может составлять до 25 долл. за кв. м в мес. (без НДС и КУ).

В сегменте складских комплексов класса «В» стоимость аренды составляет от 8 до 12 долл. за кв. м в мес. (без НДС и КУ), в сегменте класса «С» - 4,5–7,5 долл. за кв. м в мес. (без НДС и КУ).

Параметры спроса и потенциал рынка

До конца 2007 года ожидается ввод в эксплуатацию порядка 6 качественных складских объектов общей площадью порядка 200 000 кв. м.

В сентябре 2007 г. планируется ввести 1-ю очередь складского терминала класса «А» «МЛП-Уткина Заводь» площадью 72 000 кв. м.

В текущем году также предполагается открытие складского комплекса «ПАН» площадью 20 000 кв. м.

На III квартал 2007 года намечен ввод 2-й очереди складского терминала класса «В» «Старая деревня» площадью 5 340 кв. м.

В III квартале 2007 г. будут введены складские площади в «Интертерминале Предпортовом», тем самым проект будет полностью завершен.

Компания ЗАО «Ресурс-Экономия» планирует до конца 2007 г. ввести 1-ю очередь складского терминала в Шушарах.

В планах Raven Russia Ltd и Avalon Group в текущем году построить 1-ю очередь «Логопарка Нева» площадью 55 000 кв. м.

В настоящее время спрос на высококлассные складские площади в Санкт-Петербурге значительно превышает предложение. Уровень заполняемости складских площадей класса «А» составляет 96–98%.

С вводом крупных складских объектов можно ожидать, что спрос и предложение в области складской недвижимости будут сбалансированы.

Наиболее востребованы для арендаторов складских помещений как южное, так и северное направления, в непосредственной близости от КАД.

В I полугодии 2007 г. наблюдается тенденция увеличения арендуемых складских площадей в складских комплексах. Арендаторами востребованы складские помещения площадью от 600 до 1000 кв. м. Заявки на меньшие складские площади не так привлекательны для игроков складского рынка.

Уровень вакантных площадей в сегменте складских комплексов класса «А» и «В+» составляет 2,1%, в сегменте класса «В» — 4,1%, в сегменте класса «С» — 7,0%.

Приведенные выше параметры свидетельствуют о наличии наибольшего потенциала развития в сегментах складских комплексов класса «А» и «В+».

РЫНОК ТОРГОВЫХ КОМПЛЕКСОВ

В I полугодии 2007 г. специалисты Praktis CB отмечают следующие тенденции на рынке торговых комплексов:
сокращение объема ввода торговых площадей в торговых объектах в I полугодии 2007 г. по отношению к I полугодию 2006 г. на 36,1%.
увеличение удельной доли гипермаркетов от общего объема ввода и сокращение введенных торговых комплексов в I полугодии 2007 г. по сравнению с аналогичным периодом 2006 г.
снижение уровня заполняемости в торговых комплексах до 85–90% в связи с вводом большого количества торговых объектов.
отсутствие роста арендных ставок на торговые помещения в торговых комплексах в I полугодии 2007 г.
анонсирование проектов строительства подземных торговых комплексов ввиду дефицита земельных участков под торговую функцию в историческом центре Санкт-Петербурга.

Параметры предложения

В I полугодии 2007 г. было введено 15 торговых объектов, из них 9 гипермаркетов и 6 торговых комплексов.

В I полугодии 2007 года объем ввода общих площадей (GBA) в торговых центрах составил 230 728 кв. м, объем ввода арендопригодных площадей (GLA) за тот же период оценивается специалистами компании Praktis CB в 183 560 кв. м.

Объем ввода торговых площадей в торговых комплексах снизился на 36,1% в I полугодии 2007 г. по сравнению с аналогичным показателем в I полугодии 2006 г. (360 936 кв. м).

По оценкам специалистов компании Praktis CB, объем предложения общих площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга в I полугодии 2007 г. достиг 2 877 881 кв. м, объем арендопригодных площадей составил 1 943 679 кв. м.

В I полугодии 2007 г. наибольший объем ввода пришелся на сегмент торговых центров класса «Окружной» — 64% от общего объема ввода. Наименьшую долю — 36% от общего объема ввода составил сегмент торговых центров класса «Микрорайонный».

Структура ввода в эксплуатацию торговых объектов по их формату в I полугодии 2007 г. по отношению к аналогичному периоду 2006 года существенно изменилась.

Так, на фоне сокращения удельной доли торгово-развлекательных комплексов — 43,5% в общем объеме ввода в I полугодии 2007 г. по сравнению с I полугодием 2006 г. (77,2%) удельная доля ввода торговых объектов в остальных сегментах значительно выросла.

Доля торговых комплексов в общем объеме ввода торговых площадей выросла на 11,2% и составила 16,1% в I полугодии 2007 г. против 4,8% в I полугодии 2006 г. Удельные доли объектов формата продуктовых гипермаркетов и сегмента торгово-офисных центров составили 21,6% и 5,1% соответственно (рост на 4,6% и 3,9% по сравнению с аналогичным периодом 2006 г.). Удельная доля гипермаркетов DIY в I полугодии 2007 г. составила 13,7% от общего объема ввода, тогда как в I полугодии 2006 г. торговых объектов данного сегмента рынка в эксплуатацию не вводилось.

В I полугодии 2007 года необходимо отметить децентрализацию вводимых торговых объектов и освоение новыми гипермаркетами, торговыми комплексами окраинных северных и южных районов.

Наибольший объем ввода арендопригодных торговых площадей в торговых комплексах в I полугодии 2007 г. пришелся на Московский административный район (за счет ввода ТРК «Радуга» класса «Региональный) — чуть менее половины всех введенных площадей. На втором месте Калининский район — 16,8% от общего объема ввода арендопригодных площадей. В остальных районах в I полугодии введено в эксплуатацию 1–2 торговых объекта.

Уровень арендных ставок

Ввиду активного пополнения рынка торговыми площадями в 2006 г., а также продолжающегося поступательного развития рынка торговой недвижимости в I полугодии 2007 г. существенного роста арендных ставок на торговые помещения в торговых комплексах для неякорных арендаторов в период с января по июль 2007 г. не зафиксировано.

Арендные ставки в зависимости от класса торгового комплекса по состоянию на I полугодие 2007 г. варьируются в диапазоне (вкл. НДС и КУ) от 240 до 2400 долл. за кв. м в год.

Параметры спроса и потенциал рынка

Динамика ввода торговых площадей в 2006 г. и I полугодии 2007 г. способствовала понижению уровня заполняемости торговых центров до 92–94% в среднем по Санкт-Петербургу.

Ввод в эксплуатацию все большего количества торговых объектов увеличивает дефицит мест под новую застройку в историческом центре Санкт-Петербурга и способствует появлению проектов освоения подземных пространств города.

В I полугодии 2007 г. на рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга вышли новые операторы сектора гипермаркетов, как в отдельно стоящих зданиях, так и в рамках торговых комплексов (продуктовый гипермаркет Real, универмаг одежды Modis и др.).

До конца 2007 г. в Санкт-Петербург выйдут новые игроки торговой недвижимости: гипермаркет DIY Leroy Merlin в ТРК «Феличита», магазины компьютерной техники и электроники «Стартмастер».

Прогнозы

По прогнозам специалистов компании Praktis CB, в офисном сегменте во II полугодии 2007 года будет введено в эксплуатацию порядка 250 000 кв. м, что превысит показатель первого полугодия в 2,7 раза. Прирост уровня арендных ставок по итогам года составит порядка 9%. Уровень вакантных площадей в классе «А» существенно не изменится и составит 1-3%, незначительный рост уровня вакантных площадей ожидается в сегменте класса «В» (в концу года – на 3-5%), уровень вакантных площадей в классе «С» останется стабильным – 5-8%.