Судя по шагам, предпринимаемым российским правительством в области ипотечного кредитования, оно занимается саморекламой, отнюдь не стремясь превратить ипотеку в массовый способ приобретения жилья. Ведь у этой задачи несколько составляющих, например, цена на жилье и условия кредитования. Доступность ипотеки сводится к трем ключевым моментам: сроку выдачи кредита, размеру первоначального взноса и величине процентной ставки.
Когда говорят о доступной ипотеке, то без ссылок на Запад не обходятся. Действительно, в странах Европы и США абсолютное большинство потребителей вовлечены в систему ипотечного кредитования. Как считает руководитель направления ипотечного кредитования корпорации МИАН Сергей Махоткин, в США можно говорить о 90% населения. В Европе, по словам начальника управления перспективного развития ОАО «АИЖК» Марии Поляковой, этот показатель не меньше 70%.
Условия кредитования в разных странах отличаются, но в среднем за рубежом ипотечные займы выдаются на 15–20 лет в размере 80—90% стоимости жилья. Ставка в США составляет 5–7% годовых в зависимости от срока. В Европе при десятилетнем кредите она равна 3–4%, а при более долгих сроках — 5–6%. Очень часто на Западе кредиты оформляются под «плавающий процент». В этом случае ставка меняется в зависимости от колебания финансовых показателей мирового рынка.
Право на выбор
К настоящему времени на отечественном ипотечном рынке сроки кредитования фактически сравнялись с зарубежными. Если год–два назад максимальный срок кредита в большинстве банков составлял 10, редко — 15 лет, то сегодня существует возможность оформить ипотеку и на 20–27 лет. Средний размер первоначального взноса пока колеблется в пределах 25–30%, но в некоторых банках он уже снижен до 10–15%.
Наиболее ощутимо мы отстаем от развитых стран по размеру процентной ставки. Максимальный процент — 19% для рублевых кредитов и 15% — для валютных. Минимальный — 14 и 9% соответственно. По мнению М. Поляковой, мы уступаем Западу и по ассортименту ипотечных программ. «У нас два основных кредитных продукта — рублевый и валютный. А на Западе — огромное разнообразие. Конечно, некоторые российские банки тоже предлагают порядка пяти программ, но реально работают две из них».
Впрочем, отечественный заемщик получает и некоторые преимущества. Например, он может досрочно погасить кредит: ограничения предусмотрены на срок не больше шести месяцев–одного года. На Западе клиент банка, как правило, не имеет права досрочно погасить кредит в течение первых трех–пяти лет. Исходя из этого некоторые банковские эксперты полагают, что российский потребитель в данный момент находится почти в таком же положении, как и его западные сотоварищи по ипотеке.
«Думаю, что в России выбор даже больше, — говорит С. Махоткин. — На Западе вся разница между условиями кредитования сводится к десятым долям процента. У нас пока очень большой разброс».
Но если по ассортименту рынка и выбору заметно приближение к иностранным стандартам, то по охвату населения нам еще работать и работать. Точно вычислить количество выданных кредитов сложно, но ориентировочно только около 10% населения являются потенциальными заемщиками.
«Сегодня ипотека рассчитана на верхний сегмент так называемого среднего класса — людей с уровнем доходов выше среднего, имеющих возможность скопить первоначальный взнос (30%) и выплачивать проценты по кредиту, — считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Эти заемщики также должны иметь стабильную высокооплачиваемую работу. Количество таких людей в РФ крайне мало — 7–10% населения. Высшие слои общества, как правило, ипотекой не пользуются, оплачивая недвижимость сразу. Средний класс и менее обеспеченные люди ипотеку пока позволить себе не могут: не получается накопить на первоначальный взнос и нет возможности выплачивать «тело» кредита и проценты. Банки выдают кредиты только тогда, когда выплаты по кредиту не превышают 30% совокупного дохода всех членов семьи заемщика».
При этом по результатам исследования, проведенного аналитиками Внешторгбанка, около 61% жителей страны нуждается в улучшении жилищных условий. Из них 40,7% хотели бы воспользоваться государственными субсидиями или ипотечным кредитованием, при условии, что ипотека станет доступной.
Размер ставки имеет значение
Что в наибольшей степени мешает продвижению ипотеки «в массы»? По мнению М. Поляковой, основной проблемой являются высокие цены на жилье. Второе препятствие, более частного порядка, — размер процентной ставки по кредитам.
С. Махоткин не согласен с этой точкой зрения, считая, что условия кредитования в наших банках сегодня настолько приблизились к западным эталонам, что ни одно из них не может служить сдерживающим фактором. «Я десять лет жил в Америке. В 1995 году оформлял там ипотеку. Процент тогда был около 9%. В Москве реальный процент теперь приблизился к этому показателю. Срок займа людей полностью устраивает. Первоначальный взнос сейчас тоже приемлемый — 10–20% стоимости жилья. Плюс существуют программы потребительского кредитования, которые позволяют взять кредит на первоначальный взнос. То есть имея хороший доход, можно получить 100%-ный кредит на покупку жилья, не вкладывая ни копейки своих денег».
Однако С. Махоткин, как и другие эксперты, признает, что наших людей на пути к ипотеке сдерживают психологические моменты. Во-первых, неуверенность в завтрашнем дне. Не все российские граждане обладают хорошей способностью самовнушения и могут убедить себя, что через десять лет уровень их платежеспособности не понизится. Второй психологический барьер — нежелание платить за жилье больше, чем оно стоит. А существенная разница между «чистой» ценой квартиры и суммой, которую за нее выплачивают по кредиту, связана с величиной процентной ставки.
Чем длиннее — тем доступнее
Разумеется, процентная ставка год от года снижается и будет снижаться далее. Но это зависит уже не столько от самих участников ипотечного рынка — их желания или нежелания, сколько от общей экономической ситуации в стране. Ставка Центробанка, цены на нефть, экономическая стабильность и другие показатели определяют для нас процент как по ипотечным, так и по другим кредитам. «Стоимость денег высока для банков, а вторичного рынка закладных, способствующего привлечению «длинных» денег, пока не создано», — комментирует ситуацию К. Ковалев.
Так что на вопрос, будет ли снижаться процент, можно ответить — будет. Но очень плавно и, к сожалению, несущественно. «Снижения процентных ставок по ипотечным кредитам вряд ли стоит ожидать в ближайшее время. Если такое случится, то понижение будет плавным и медленным», — говорит директор управления ипотеки компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Юлия Вербицкая. «Думаю, что размер первоначальных выплат в ближайшие годы может сократиться до 10–15%, а процентная ставка — опуститься до 9–10%», — считает К. Ковалев.
Что необходимо, чтобы привлечь к ипотеке большую часть населения? Уменьшение платежей по кредиту (соответственно, и того уровня дохода, при котором человек может рассчитывать на ипотеку) возможно за счет более длительного срока кредитования. В этом случае сумма займа как бы «размазывается» на десятилетия, «утончаясь» в части ежемесячных выплат.
Правда, в любом случае потребитель — перед нелегким выбором. Минимальная сумма, которая потребуется сегодня на покупку обычной двухкомнатной квартиры в Москве, составляет порядка $50 тыс. Чтобы оформить кредит на десять лет в ДельтаКредит банке, нужно, чтобы доход семьи был не меньше $1700. В этом случае выплаты по кредиту будут равняться $680. Если растянуть кредит на 20 лет, то ежемесячный платеж уменьшается до $560, а требуемый доход в месяц — до $1500.
В Международном московском банке доход заемщика (остальные члены семьи не берутся в расчет) при кредите сроком на десять лет должен достигать $1645 в месяц, платеж при ставке 9,9% будет равняться $658. При удлинении срока до 20 лет эти цифры составят соответственно $1368 и $547, но ставка немного повысится — до 11,9%.
В Промэнергобанке при выдаче кредита на три года совокупный доход семьи из трех человек должен составлять 100 тыс. руб., на 15 лет — 41 тыс. руб., на 26 лет — 38 тыс. руб. Ежемесячный платеж — 48 тыс. руб, 18,5 тыс. и 16,9 тыс. руб. соответственно.
В Московском кредитном банке при аналогичной покупке необходим совокупный доход семьи не менее $1600 в месяц. При сроке кредитования 10 лет ежемесячные выплаты составят $720.
В Городском ипотечном банке требуемый совокупный доход семьи — $1690. Ежемесячные платежи при сроке в 5 лет — $1074, 10 лет — $675, 15 лет — $552.
Стоит отметить, что если в случае с десятилетними кредитами общая сумма выплат по кредиту составит $81–87 тыс., то при удлинении кредита она вырастет примерно до $100 тыс.
Сейчас оформление кредита на длительный срок является единственным способом расширить круг людей, чей доход позволяет воспользоваться ипотекой. На фоне растущей конкуренции неудивительно, что за последний год сроки кредитования заметно удлинились практически у всех крупных участников ипотечного рынка (Городской ипотечный банк, ДельтаКредит банк, Внешторгбанк, Международный московский банк, Московский кредитный банк). Увеличение срока до 15–20 лет стоит в ближайших планах у банка Сосьете Женераль Восток и Росбанка.
Разумеется, в условиях конкуренции изменением только сроков, на которые выдаются кредиты, дело не ограничивается: совершенствуются программы, предлагаются новые продукты и т. п. Но при существующих процентах наиболее привлекательной для массового потребителя выглядит такая услуга, как рефинансирование ипотечного займа — возможность сменить банк и условия кредитования до истечения срока кредита. Оформляя кредит под 14%, человек может надеяться, что через пару лет, когда рыночные условия изменятся, он получит шанс уменьшить выплаты. Следовательно, такая услуга может стать неплохим конкурентным преимуществом. Это понятно всем, однако пока сделки по рефинансированию не стали обычным явлением.