Судя по диаграммам, которые составляют застройщики и риэлторские агентства, недвижимость покупают граждане всех возрастов, до пенсионеров включительно. Но если задуматься, кто из них действительно решает жилищный вопрос, то есть покупает квартиру в первый раз, для себя, а не в связи с переездом в другой город, то ответ будет очевидным: в подавляющем большинстве случаев это молодые семьи. Жилищная проблема — почти исключительно проблема молодежи. Помогают ли ипотечные банки решать ее или только «обозначают» исполнение указаний и пожеланий правительства? Что предлагают молодежные программы тех банков, которые осмелились вывести на рынок этот «особый» продукт?
По праву первопроходца первой должна быть рассмотрена программа Сбербанка России. Собственно, молодежная составляющая в программе «Молодая семья» выражена в нескольких пунктах.
Молодые на пятом десятке
Пункт первый: возраст хотя бы одного из супругов должен быть до 29 лет включительно («семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 30-летнего возраста»). Условие абсолютно бессмысленное с демографической точки зрения. Семьи, вернее, супруги, действительно делятся на три условные группы: «молодые», «средневозрастные» и «пожилые».
Но что это означает в демографии? Молодая семья — семья в активном репродуктивном возрасте — условно (склоняясь к круглым цифрам) до достижения женщиной 40-летнего возраста. Далее количество родов резко сокращается, но в последние годы, кажется, и нашу страну затронула тенденция более поздних родов. Средневозрастная семья — это семья, выходящая или вышедшая из активного репродуктивного возраста, но продолжающая воспитывать несовершеннолетних детей (условно до достижения женщиной 55 лет). А пожилые — это те, кто заслуживает дополнительной площади больше, чем молодые, поскольку воспитывают внуков. Шутка.
Подобрать хоть какое-то разумное объяснение цифре «29» трудно. Пусть только начнут рожать, а там не остановятся, пока не нарожают стране искомые 2,25 ребенка? Нет, не получится. Решиться в 35 лет на второго ребенка в двухкомнатной квартире для многих значительно труднее, чем решиться на первого в 20 лет в комнате общежития.
Извините, но «молодежная» программа, не учитывающая демографических законов, — не программа, а муляж.
В защиту Сбербанка можно сказать только то, что «до 30 лет» — это общий пункт всех банков, предоставляющих ипотечный продукт «Молодая семья».
И пусть им будет хуже
Со вторым пунктом молодежной компоненты Сбербанка несколько сложнее. Он выглядит, мягко говоря, декларативным.
«По желанию заемщика/созаемщиков может быть предоставлена отсрочка в погашении основного долга (с общим увеличением срока кредитования до пяти лет):
— на период строительства объекта недвижимости, но не более чем на два года;
— при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора до достижения им (ими) возраста трех лет.
Отсрочка по уплате процентов не предоставляется».
Дело в том, что Сбербанк применяет не аннуитетный (равными долями), а дифференцированный (с процентами, начисляемыми от остатка) тип платежа. Подробнее об их различии — чуть ниже. Важно то, что при дифференцированном типе погашения первые платежи очень большие, причем до 2/3 платежа составляют именно проценты.
Понятно, что если заемщик берет кредит на квартиру в строящемся доме или на возведение индивидуального дома, скажем, на 15 лет, то новостройка или дом строится в первый–второй год, а не на четырнадцатый–пятнадцатый. Предлагать отсрочку в погашении «тела» (основного) долга без всяких послаблений в уплате процентов — просто иезуитство.
По крайней мере, одна молодая семья собирается Сбербанку «отомстить»: родить ребенка за год до окончания срока кредитного договора (когда выплачиваются почти исключительно «тело» долга и мизерные проценты) и взять трехлетнюю отсрочку. Им, правда, уже по 28, кредит они взяли на 20 лет, но за тот год, что дом достраивался, когда им пришлось снимать жилье и все же выплачивать кредит, они очень разозлились. А ведь им повезло с третьей и последней молодежной компонентой программы «Молодая семья»: у них есть ребенок, поэтому минимальный первоначальный взнос составил 5% вместо 10%.
Как вы платите «обычному» банку
И все же тип погашения ипотечных кредитов Сбербанка многим кажется привлекательным. Поясним, почему.
При аннуитетном погашении (его практикует большинство банков) сумма, которую вы должны выплатить (основной долг, а также проценты) равномерно распределяется на весь срок, допустим, по $800 в месяц. Отсюда и не совсем верное название: «равными долями». Дело в том, что внутри этих $800 соотношение «тела» долга и процентов постоянно меняется: сначала вы платите почти только проценты, и лишь к концу срока основную часть платежа будет составлять «тело».
В общем, представьте, что перед вами вытянутый прямоугольник. Из нижнего левого угла вправо вверх тянется диагональ. То, что внизу, в правой части — «тело» долга, а вверху слева — проценты. Вы идете направо: «тело» увеличивается, проценты уменьшаются.
Теперь представьте, что вы взяли кредит на 20 лет, а через пять лет оказались банкротом или решили перекредитоваться — перейти в другой банк с более выгодными условиями. Окажется, что за пять лет вы погасили не четверть основного долга, а только 1/16. Иначе говоря, выплатив банку за пять лет $48 тыс., вы покроете только $6 тыс. основного долга (на самом деле и того меньше: диагональ слегка вогнутая), все остальное было «маслицем» банка.
Вы фактически ничего не получите после продажи квартиры с торгов, а если речь идет о перекредитовании, то начнете выплачивать долг практически с нуля. Если, конечно, решитесь уйти.
Но ведь не уйдете. Поэтому, снижая процентную ставку для новых заемщиков, банк будет держать вашу ставку на прежнем уровне до последней возможности (или до первого скандала). В спорах с вами у банка есть убийственный аргумент: «Сколько стоил 1 кв. м, когда вы покупали? А сколько сейчас? То-то же!» Правильный ответ: «Я квартиру не продаю, а расплачиваюсь за нее. То-то же!» Ну, а если цена «квадрата» упала, то правда тем более на вашей стороне.
Как вы платите Сбербанку
При дифференцированном погашении (его практикуют Сбербанк, Газпромбанк и некоторые региональные банки) равномерно на весь срок распределяется только «тело» долга, а проценты начисляются от остатка. Представьте прямоугольник вдвое ниже предыдущего — это «тело» долга. Но на нем лежит увесистый треугольник (короткий катет — слева) — это проценты банка. Вы и здесь идете направо. То есть по мере уменьшения остатка каждый месяц станет понемногу уменьшаться и сумма платежа. При этой форме погашения кредита до половины срока большую часть платежа также составляют проценты, но вы, по крайней мере, равномерно гасите основной долг. И многих это успокаивает.
Главный недостаток дифференцированного погашения состоит в том, что сначала ежемесячный платеж очень высок (например, в начале срока $1200, в середине — $800, в конце — $400). Это, во-первых, отсекает от кредита тех, кому доходы позволяют платить $800, но не $1200 (им приходится воспользоваться аннуитетом), а во-вторых, из-за инфляции на $400, сэкономленных при аннуитетном погашении, сегодня можно купить больше товаров и услуг, чем на выигранные при дифференцированном $400 через 20 лет. С другой стороны, через 20 лет у активного молодого заемщика и зарплата будет значительно выше, и платежи, приближающиеся к $400, в последние годы станут почти незаметны.
Наконец, формула исчисления аннуитетного платежа хитровата. Это значит, что, например, при десятилетнем сроке кредита ставка 12% аннуитетного фактически соответствует 14% дифференцированного платежа. Следовательно, взяв $100 тыс. под 12% дифференциала, вы сэкономите в зависимости от срока кредита $10–20 тыс. и более по сравнению с его «собратом» — 12% аннуитета. То есть кажущийся высоким процент Сбербанка в долларах (12–12,5%) фактически соответствует 10–11% других банков.
Разные детали, в которых прячется черт
Вопли отчаяния на форумах: «Где те молодые семьи, которые осилят такой кредит?» — оставим в стороне. Есть такие семьи. Молодые и здоровые, которым нужно очень многое, но которые умудряются питаться на 100 руб. в день. Которые перепрыгивают пропасть в два прыжка: берут кредит на потребительские нужды и покупают маленький «погорельский» участок в рабочем поселке Подмосковья (кредиты на земельный участок есть у многих банков, но мало кто их дает: трудно оценить). А потом ремонтируют дом, строят свое гнездышко чуть ли не из шпал. Интересно наблюдать, как из такого дома каждое утро выходит молодой человек в костюме и безукоризненно чистых ботинках. Это другая история.
И все же интересно читать, что Сбербанк расширил перечень доходов заемщиков и созаемщиков, которые принимаются в расчет при определении суммы кредита для молодой семьи. Теперь в список включены загородные дома, квартиры, автомобили, слитки драгоценных металлов, ценные бумаги.
На созаемщиках, которыми могут быть и родители (при условии, что кредит будет погашен до достижения ими 75 лет), особенно останавливаться не стоит: даже к людям предпенсионного возраста банки относятся с большим подозрением, Сбербанк здесь не исключение.
Два поручителя и официально подтвержденный ежемесячный доход — это фирменные знаки Сбербанка. Даже для молодых семей.
Те, кто имел дело с другими банками, подтвердят, что никакой особой «совковости» в ненавязчивом сервисе Сбербанка нет. Как и везде, главное — попасть к толковому кредитному инспектору. Как горько пошутил один соискатель кредита: «Выбирайте не банк, а инспектора».
Скажем, в Сбербанке заявка рассматривается до 18 дней, что само по себе в период роста цен сводило заемщиков с ума. Но есть немало примеров из практики Сбербанка, когда заявка рассматривалась в течение пяти и даже трех дней. Территориальные банки автономны, у каждого есть свои служба безопасности, кредитный комитет.
Оцените непредвзято свой послужной список: если вы живете в небольшом городке, долго работаете на одном месте — это одно, а если биография бурная, то вас и за месяц не проверят. Отделения Сбербанка есть везде: как предприятие полугосударственное, он живо откликается на всевозможные социальные идеи руководства страны. И это, пожалуй, все же преимущество.