Риски дольщика многократно возрастают, если стоимость «квадрата» ниже рыночной в конкретной локации. Даже если цена превышает «рисковую» границу – 50 тыс. руб. для города и 30 тыс. руб. для пригородной зоны области, это не гарантирует достройку дома. Если застройщик демпингует за счет прибыли, то у компании не будет ресурсов для развития. Но если цена – ниже границы себестоимости строительства, то велика вероятность, что комплекс достроен не будет.
По данным аналитиков, сегодня средняя цена квадратного метра на первичном рынке в сегменте масс-маркет в Петербурге составляет порядка 105 тыс. руб., в пригородной зоне Ленобласти – 72,4 тыс. руб. В городе в продаже находятся квартиры чуть более чем в 200 строящихся объектах, в области – также чуть более чем в 200 новостройках. Средняя цена рассчитывается с учетом всех объектов, поэтому не является ориентиром для покупателя: этот показатель используется для анализа рынка. А вот на что стоит потратить время при выборе своей квартиры, так это на то, чтобы изучить все предложения от застройщиков в интересующей локации. Насторожить должна заведомо низкая цена по сравнению с соседними объектами.
Не ниже рынка
«Чтобы не стать обманутым дольщиком, покупатель должен проанализировать предложение в том районе, где девелопер реализует квартиры, – рассказывает Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС». – Если цена значительно отличается от средних показателей, то есть основания для опасений. Тревожным может быть факт реализации квартир ниже среднерыночной стоимости по конкретному району на 10-15%. Если желание покупателя купить квартиру низкой стоимости превалирует над рисками, важно проанализировать объем реальных активов компании, которые возможно реализовать в случае банкротства. Ведь именно с этих вырученных средств дольщикам будут возмещаться их деньги».
Приведем пример. На территории Выборгского района Петербурга самое недорогое жилье предлагается в локации Парголово-Парнас. Объекты, реализуемые застройщиками здесь, имеют разрешительную документацию, девелоперы работают по 214-ФЗ: заключают либо договор долевого участия, либо действуют по схеме ЖСК. То есть все они легитимны. При этом в этой зоне цена квадратного метра начинается от 55 тыс. руб., а стоимость квартиры площадью 27,1 кв. м – в том же проекте – от 1,493 млн руб.
Это самая низкая цена на жилье в городе в строящемся доме, где квартиры реализуются по 214-ФЗ. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», средняя цена на жилье масс-маркет в Выборгском районе – 88, 8 тыс. руб. Но среднее значение именно в локации Парголово-Парнас, безусловно, ниже – это еще не обжитая территория, где мало объектов инфраструктуры, и говорить о таком же комфорте жизни как, например, на соседних территориях за железной дорогой, еще рано. Тем не менее, что касается объекта, где реализуются квартиры по цене от 55 тыс. руб. за кв. м, стоит повнимательнее присмотреться к застройщику, к его опыту, к истории строительства дома, а также ко всей проектной документации.
Что стоит дом построить
Общеизвестно, что конечная стоимость жилья для покупателя включает себестоимость и заработок застройщика. Наибольшую долю в себестоимости объекта масс-маркет, как правило, занимает собственно возведение объекта – строительно-монтажные работы (50-70% в структуре), далее – плата за земельный участок (до 25%), также показатель включает расходы на строительство социальных объектов, которые теперь лежат на застройщике, расходы на проектирование, инженерную подготовку, рекламу, обслуживание кредитов и многие другие. В зависимости от проекта, его особенностей, местоположения, возможностей застройщика и многого другого себестоимость может различаться существенно. Например, в основном за счет цены земли, этот показатель в пригородной зоне Ленобласти может оказаться ниже. Но и здесь в популярных местах, например в Мурино, себестоимость строительства может быть существенной – порядка 60 тыс. руб. на «квадрат» и выше.
Начиная с декабря 2014 года подорожали практически все продукты и услуги, не осталась в стороне и строительная отрасль. По новым объектам рост себестоимости составит не менее 10-20%. «Сейчас нет ни одной составляющей строительного процесса, которая бы дешевела, – говорит Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург». – Разумный предприниматель не будет заниматься бизнесом, приносящим убыток, и продавать товар по ценам ниже или равным себестоимости. К очень низким ценам и большим скидкам надо относиться с осторожностью, обычно это свидетельствует о финансовых проблемах у застройщика или о серьезной экономии на качестве. Например, цены в домах класса комфорт нашей компании, которая использует импортные материалы, при единовременной оплате составляют в основном 71 – 170 тыс. руб. за кв. м в зависимости от местоположения комплекса, этажа и квартирографии». В объектах «Строительного треста» цена «квадрата» начинается от 80 тыс. руб., в комплексах Setl City – от 70 тыс. руб. за кв. м.
По словам Сергея Терентьева, если застройщик демпингует за счет прибыли, то у компании не будет ресурсов для развития. Но если демпинг происходит ниже границы себестоимости строительства, то велика вероятность, что проект не будет достроен.
«Если мы понимаем под демпингом стремление привлечь деньги потребителей без намерения строить сам объект, тогда зона риска в городе и ближайших районах – 50 000 руб. за кв.м, в области – 30 000 рублей за кв. м, – рассказывает Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад». – Уточню, что речь при этом идет о средней стоимости квартир во всем объекте. Эта цена, по нашему мнению, не позволит застройщику построить объект, либо превратит его (объект. - Прим. ред.) в хронический долгострой. Даже если предположить, что он купил землю по цене ниже рыночной и оптимизировал свои затраты на внешние сети».
По мнению Сергея Степанова, директора по продажам компании «Строительный трест», в целом на рынке недвижимости Петербурга и области можно найти цены ниже среднерыночных, и далеко не всегда речь идет о демпинге. Однако покупателя должно насторожить, если застройщик готов резко снижать цены на квартиры или предлагать большую скидку: цена квартиры не может быть ниже ее себестоимости.
Помимо ценовых ориентиров, чтобы понять, стоит ли приобретать квартиры в конкретном объекте от определенного застройщика, надо обратить внимание и на другие важные моменты.
«Один из основных критериев выбора – опыт работы строительной компании, – рассказывает Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость». – Ведущие застройщики – это компании, которые положительно зарекомендовали себя на рынке, не прекращали свою работу и в сложные периоды, например, в 2008-2009 годах. Покупателю стоит внимательно изучить историю строительства объектов выбранного застройщика, обратить внимание на то, всегда ли выполняла компания свои обязательства перед дольщиками».
Если застройщик не готов познакомить покупателя с документацией на строительство дома – разрешением на строительство, проектной декларацией – то это повод задуматься: значит, компании есть что скрывать. «Застройщик должен обеспечить информационную прозрачность своей деятельности, – добавляет Денис Бабаков. – Для этого он публикует информацию о ходе строительства – графики производства строительно-монтажных работ, фотоотчеты с соответствующими пояснениями о произведенных работах и так далее. Девелопер также должен сделать доступной информацию об уже построенных объектах».
По словам Людмилы Здоровецкой, начальника отдела продаж ГК «РосСтройИнвест», важный для покупателя фактор – активность строительства. Надежному застройщику нечего скрывать, он устанавливает на объекте камеры, которые в режиме онлайн показывают дольщикам, какие работы ведутся прямо сейчас. Если на объекте достаточно много рабочих и строительной техники, значит, компания работает, все в порядке.
«Надежность девелопера можно проверить, запросив разрешительную документацию на строительство, и проверить ее с юристом, имеющим опыт в сфере долевого участия в строительстве, – дополняет Денис Лола, директор по маркетингу ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург». – Полный комплект этих документов, включая разрешение на подключение к коммуникациям, надежный застройщик предоставит по требованию».
По словам эксперта, необходимо также поинтересоваться, есть ли уже зарегистрированные договоры долевого участия по объекту, если именно по такой схеме работает застройщик. Если Росреестр уже зарегистрировал договоры долевого участия по этому дому, то, скорее всего, и последующие договоры, заключенные по тому же шаблону, будут зарегистрированы.
Елена Петрова