«Дай», «купи», «подари» — нехитрый набор детских вариантов обзавестись предметом желаний. У детей все просто. Захотел сделать себе домик — взял кубики и построил. Или одеяло на стол накинул — вот и готово убежище. Взрослым сложнее. Им приходится ломать голову, чтобы выбрать способ, который позволил бы обзавестись комфортным жильем. Арендовать? Купить? Оформить кредит? Существует ли государственная поддержка в реальности? У кого есть шанс ею воспользоваться? И стоит ли вообще ждать милостей от власти с ее «Доступным жильем»? За ответами лучше обратиться к профессионалам.
Официально, на законодательном уровне, ипотека существует в России всего три года. Объем выданных ипотечных кредитов с 18,5 млрд руб. в 2004 году к настоящему моменту вырос до 460 млрд. Из них 264 млрд выдано за 2006 год. В этом прогнозируется увеличение объемов на 80–100%.
Есть рекорд
Уже за первое полугодие 2007 года объем выданных жилищных кредитов по России сравнялся с итогом всего прошлого года и составил около 250 млрд руб.
«Около 70% ипотечного рынка приходится на семь банков, — комментирует аналитик рейтингового агентства «РусРейтинг» Виктория Белозерова. — Наибольший размер портфеля ипотечных ссуд традиционно приходится на Сбербанк и составляет около 45% всего рынка ипотечных кредитов.
Далее идут ВТБ 24, который в 2006 году активно развивал это направление и увеличил ипотечный портфель почти в четыре раза, а также банк «Сосьете Женераль Восток» (после приобретения одного из ведущих игроков рынка — ДельтаКредит банка). Примечательно, что новыми лидерами рынка ипотечных кредитов в 2006 году стали Москоммерцбанк и банк «КИТ Финанс», которые до этого практически не работали в розничном сегменте. Темпы роста ипотечных портфелей Абсолютбанка и УРСА-банка в разы также подтверждают доступность этого рынка для новых игроков».
Прогресс в ипотечной сфере носит не только количественный, но и качественный характер. За последние три года процентная ставка снизилась с 18–20 до 9–12%, срок кредитования удлинился с 10–15 до 25–30 лет. Некоторые банки, например ДельтаКредит, готовы оформлять ипотечные займы семь дней в неделю, без выходных.
Несмотря на отсутствие полноценной законодательной базы, связанной с залогом земли, банки потихоньку раскручивают программы кредитования под залог земельного участка. Все чаще не только разрешают, но и рекламируют продажу жилья из-под залога: клиент вправе увеличить сумму кредита и приобрести более интересный для него объект недвижимости с одновременным погашением старого кредита.
Снижаются требования к заемщикам, растет отведенный на приобретение жилья срок действия одобрения заявки. Смягчаются возрастные ограничения: вышедший этим летом на рынок ипотечного кредитования ДжиИ Мани банк установил предельный возраст для ипотечного заемщика таким образом, что последний взнос допускается сделать не в 65 лет, как принято, а в 70. А в будущем году банк обещает увеличить максимальный срок выплаты кредита с 30 до 40 лет.
Многие банки отказались от вступительного взноса и готовы учитывать доходы созаемщиков. В качестве таковых могут выступать не только родственники, но и друзья.
Новинки сезона
В обиход вошли услуги ипотечных брокеров, готовых взять на себя хлопотную процедуру сбора документов и поиски подходящего жилья. В нарастающей конкурентной борьбе у потребителя появился шанс получить реальную, а не декларируемую в рекламе выгоду. Например, кредитный брокер «Фосборн хоум» внедрил программу «Ипотека за счет банка», участвуя в которой клиент пользуется брокерскими услугами практически бесплатно. Вместо заемщика брокеру платят банки-партнеры, заинтересованные в привлечении новых клиентов. Участники рынка уверены, что со временем это станет обычной практикой: вознаграждение брокеру станет выплачивать тот, чьи услуги он продает, т. е. банк. Такой подход вполне соответствует мировой практике.
Уходит в прошлое практика навязывания услуг узкого круга страховых компаний, предлагающих не самые выгодные условия при заключении обязательных договоров страхования.
Банки отказываются от политики снижения процентов по кредитам в иностранной валюте. Например, банк «Хоум Кредит» уже ввел равные ставки по ипотечным займам независимо от того, в какой валюте они выданы. Долларовые кредиты, несмотря на пониженный курс и продолжающееся обесценивание американской валюты, теряют в популярности. Эксперты в один голос твердят, что долгосрочные кредиты выгоднее всего брать в той валюте, в которой заемщик получает основные доходы — в рублях.
В то же время Банк Москвы и Инвестсбербанк в этом году предложили новинку: ипотечные кредиты в швейцарских франках и японских йенах под более низкую по сравнению с рублевыми кредитами ставку 6,5–7,5%. Идея заимствована из опыта растущих ипотечных рынков стран Восточной Европы, где такие виды кредитования пользуются популярностью. Швейцарские франки и йены относительно стабильны, при этом обходятся банкам на внешнем рынке заимствований куда дешевле.
Но подобные кредиты содержат два негативных момента для заемщика. В первую очередь это валютный риск — неизвестно, как будет колебаться курс и окупит ли сниженная ставка затраты в случае резкого повышения стоимости того же швейцарского франка. Кроме того, надо помнить о затратах на конвертацию, которые составляют в среднем 2% суммы взноса.
Средний класс наступает
Средний размер ипотечного кредита в Москве составляет около $120–130 тыс., в регионах — $50–70 тыс. Ежемесячные платежи по ним обходятся в $1,1–1,5 тыс. и $500–700 соответственно. Получить кредит размером $120 тыс. имеет шанс семья с совокупным ежемесячным доходом около $3,2 тыс. и $2 тыс. Среднестатистический ипотечный заемщик сегодня, по данным банкиров, — человек в возрасте 30–37 лет с хорошим образованием, способный найти в течение месяца новую работу с зарплатой не ниже нынешней.
По мнению начальника отдела розничного кредитования СМП Банка Екатерины Валеевой, вследствие роста цен на рынке недвижимости уменьшилось количество потенциальных заемщиков с невысоким уровнем доходов. Зато банки получили новых клиентов из числа покупателей, которые планировали приобретать недвижимость самостоятельно, но из-за резкого скачка цен вынуждены обратиться к заемным средствам.
Невозвраты по ипотечным кредитам крайне редки. Банки предпочитают пойти навстречу клиенту и изменить условия кредита, но не продавать заложенную недвижимость — это слишком хлопотно. Генеральный директор коллекторского агентства «Секвойя Кредит Консолидейшн» Елена Докучаева объясняет ситуацию так: «Проблемные ипотечные кредиты в портфеле нашего агентства составляют не более 3% всего объема переданных нам в работу долгов. Основная проблема этих кредитов — не отказ от выплаты денег вообще, а невозможность для заемщика по тем или иным причинам вносить платежи в срок. Основная задача в этом случае — вернуть должника в график. Проблемных ипотечных кредитов не так много. Во-первых, ипотека охватывает не такую большую часть населения, во-вторых, к жилью люди традиционно относятся весьма трепетно и, взяв на него кредит, гасят его более аккуратно, чем другие кредиты».
До самых окраин
Удешевление ипотеки расширяет аудиторию потенциальных заемщиков. Освоив Москву и Петербург, ведущие игроки рынка все чаще оглядываются на регионы. Там объемы самих кредитов скромнее, зато простора куда больше, а конкуренция — ниже. В частности, руководство ДжиИ Мани банка, оценив уровень конкуренции на столичном рынке с точки зрения новичка, наибольшей отдачи от своих ипотечных продуктов ждет именно из регионов. Начальник отдела развития бизнеса центра ипотечного кредитования банка «Сосьете Женераль Восток» Екатерина Забелина считает, что рост спроса на ипотеку в этом году обеспечивается за счет регионов, поскольку столичный рынок достиг «потолка».
При этом начало года в регионах ознаменовалось падением спроса на ипотечные кредиты. Начальник службы внутреннего контроля «Банка Казани» Дмитрий Кузнецов полагает, что в начале года привлекательность ипотеки упала из-за скачка цен на рынке недвижимости. Резкое удорожание в самом дешевом сегменте сократило число покупателей недвижимости. В результате потенциальные заемщики, желающие улучшить свои жилищные условия, не сумели продать свои квартиры.
По данным Банка России, наиболее активными регионами по темпам роста объемов выданных ипотечных кредитов в первом квартале 2007 года кроме, разумеется, Москвы, Московской области и Петербурга стали Ханты-Мансийский АО, Свердловская, Новосибирская, Тюменская, Самарская, Челябинская области и Красноярский край.
«Доля ипотечного кредитования в ВВП страны выросла за последние годы с 2,5 до 5%, и это далеко не предел, — приводит данные Е. Забелина. — Для Евросоюза этот показатель равен 30%, а для США — 50%».
Ставки сделаны
«По результатам наших исследований, сегодня большинство москвичей при выборе ипотечного кредита ориентируются в первую очередь на низкие процентные ставки. При этом оперативность принятия решения уже не имеет большого значения, как в прошлом году», — рассказывает руководитель проектов банковского маркетинга и коммуникаций «ИМА-консалтинг» Дмитрий Афонин.
Ошеломляющие перспективы измученным ростом цен на недвижимость москвичам пообещал первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин: снижение ставки по ипотечным кредитам до 6–7% уже с начала следующего года и квартиры практически по себестоимости. Какие меры городские власти принимают для достижения этой цели, что за строительные компании проникнутся столь благим порывом и какие именно банки начнут давать такие замечательные кредиты, В. Ресин не сообщил.
Основной причиной прошлогоднего падения процентных ставок по ипотечным кредитам стала жесткая конкуренция среди банков. Но сегодня резервы возможности и дальше снижать ставки исчерпаны: проценты по кредитам практически сравнялись с уровнем инфляции. Безусловно, размер ипотечных ставок зависит от колебаний ставок рефинансирования АИЖК и Банка России. Но предпосылок для серьезного изменения этих показателей не наблюдается.
Дальнейшее развитие ипотеки в России тормозит нехватка «длинных» денег. Эксперты сходятся во мнении, что в отсутствие вторичного ипотечного рынка ставки по кредитам уменьшаться не могут. В цене ипотечного займа ключевую роль играет стоимость фондирования — привлечения денежных средств. Низкие рейтинги основной массы наших банков лишают их доступа к дешевым финансовым ресурсам. Российским банкам, за исключением иностранных «дочек» и таких гигантов, как Сбербанк и ВТБ 24, заимствования на внешнем рынке капитала обходятся в 6–8%. Именно поэтому нереально довести размер ставок по ипотечным кредитам до уровня стран Европы и США, где они колеблются в пределах 3–5% годовых.
Первичный вопрос вторичного рынка
Традиционная ипотечная система функционирует за счет вторичного рынка соответствующих ценных бумаг. Банк выдает кредиты затем, чтобы высвободить свои средства, продает сформированные за счет них активы финансовой компании либо другому банку, а на полученные деньги опять выдает кредиты. Новый владелец ипотечного портфеля выпускает ценные бумаги под обеспечение закладных.
В России вторичного рынка ценных бумаг с ипотечным покрытием пока не существует. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), созданное правительством в качестве главного инструмента по развитию рынка ипотечных ценных бумаг, не продвинулось в решении этой задачи. Из девяти выпущенных им до сих пор серий облигаций восемь представляют собой обычные корпоративные облигации, обеспеченные гарантией государства.
Все, что мы сейчас имеем, — два выпуска ипотечных облигаций. В декабре прошлого года ММВБ начала торги облигациями с ипотечным покрытием ОАО «Ипотечная специализированная организация «ГПБ-Ипотека». Объем выпуска составил 3 млрд руб. Этим летом состоялся дебютный выпуск классических ипотечных облигаций АИЖК номинальной стоимостью 3,3 млрд руб. В ноябре агентство собирается разместить ипотечных бумаг еще на 10 млрд руб.
Не дожидаясь развития вторичного рынка ипотечных ценных бумаг в своем отечестве, наиболее активные игроки выходят на внешние рынки. Первые сделки по секьюритизации российских ипотечных портфелей на международном финансовом рынке провели прошлым летом ВТБ ($88,3 млн) и Городской ипотечный банк ($72,6 млн). В этом году за границей разместили ипотечные облигации ДельтаКредит банк ($206,3 млн) и Москоммерцбанк ($184,4 млн).
В следующем году Городской ипотечный банк и ВТБ 24 собираются провести новые сделки — на $100 млн и $200 млн соответственно. Аналогичные планы строят МДМ-банк, Банк Москвы, Русский ипотечный банк, Уралсиб, Россельхозбанк, Альфа-банк и Русская ипотечная акцептная компания (РИАКОМ). Правда, недавняя паника на американском и европейском фондовых рынках, повлиявшая на ликвидность ипотечных облигаций, приостановила запланированные сделки.
Выход на иностранные рынки могут себе позволить только самые крупные банки. Минимальная стоимость пула ипотечных закладных для проведения секьюритизации в Европе и США держится не ниже $80 млн. Организационные затраты на выпуск облигаций обходятся в $1,5–2 млн. При этом облигации, выпущенные под обеспечение пула ипотечных закладных, в большинстве случаев не получат рейтинга выше рейтинга самого банка. Для большинства российских банков в таких условиях проведение секьюритизации за рубежом просто не имеет смысла.
Отсутствие вторичного рынка ипотечных закладных в России заставляет банкиров искать нестандартные решения. Например, «дочка» Собинбанка — Русский ипотечный банк — выступила в качестве конкурента АИЖК, предложив мелким банкам выкупать ипотечные портфели на более выгодных условиях. И даже кредитовать их ипотечные проекты. У региональных банков возможностей раздобыть недорогие ресурсы не так много, так что успех начинанию обеспечен. Полученные стандартизированные кредитные пулы Русский ипотечный банк затем будет секьюритизировать на иностранных рынках.
«Активный рост рынка ипотечных ценных бумаг произойдет через два–три года, — прогнозирует член правления Райффайзенбанка Роман Воробьев. — Потребность в рефинансировании ипотечных кредитов будет увеличиваться пропорционально росту выдаваемых средств».
Один за всех, и все за одного
Пока о вторичном рынке ипотечных бумаг приходится только строить прогнозы, игроки ищут другие пути для снижения ставок по кредитам, чтобы привлечь больше заемщиков. К примеру, за счет кооперации между кредитными учреждениями, брокерами и риэлторами.
Разнообразных ипотечных программ предлагается множество, и самостоятельно разобраться, какая из них наиболее подходящая, неискушенному человеку непросто. Но и положительное решение о выдаче кредита становится только первым шагом на длинном пути приобретения вожделенного жилья. Мало иметь деньги — надо это самое жилье найти. Тратиться на риэлтора готовы не все. А банк отводит на поиск квартиры ограниченный срок — три–четыре месяца. Нередко самостоятельные поиски оказываются бесплодными.
Помимо собственных желаний приходится учитывать и требования банка относительно технического состояния дома. Поскольку одним из обязательных условий выдачи кредита служит страхование недвижимости, высокий процент износа приобретаемого жилья не позволит застраховать его на необходимую сумму. На покупку «хрущевки», которая построена до 1970 года, скорее всего кредит не дадут. Не уложился в срок — подавай заявку заново. В разных банках от 10 до 30% одобренных заявок остаются невостребованными, потому что заявители не успевают подобрать себе квартиру в отпущенный срок.
Помощь профессионалов резко увеличивает шансы: «Девять из десяти наших клиентов находят устраивающий их вариант», — утверждает директор брокерской компании «Фосборн хоум» Василий Белов. По мнению вице-президента по развитию бизнеса ДельтаКредит банка Аллы Цытович, брокерские компании на рынке ипотеки — один из самых эффективных каналов продаж ипотечных продуктов.
Согласно экспертным оценкам, в 2006 году в Москве брокеры привлекли в банки около трети ипотечных заемщиков. Предполагается, что к концу этого года каждый второй жилищный кредит будет выдаваться через брокера. Доля сделок с участием ипотечных брокеров в Самаре и Тольятти составляет 50–60% общего количества, в Екатеринбурге и Башкирии — 35–40%, в Петербурге — 30–35%, в Нижнем Новгороде и Красноярске — 20–25%. Правда, настоящих ипотечных брокеров среди них не так много — большей частью эту функцию выполняют региональные операторы АИЖК, в роли которых часто выступают риэлторские компании.
Банки, ипотечные брокеры и риэлторы пришли к выводу, что сотрудничество позволяет им снизить накладные расходы, соответственно, и тарифы для клиентов. Развитие кооперации стало ключевой темой конференции «Ипотека как бизнес», организованной этим летом ипотечным клубом «МИЭЛЬ» и собравшей ведущих игроков рынка. «Мы намерены идти по пути управления нашими затратами, и прошедшее заседание налицо показало эту тенденцию, — заявила генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Наталья Кирпиченко. — Качественные коммуникации между основными операторами рынка приобретают первостепенное значение».
Процент — еще не все
Расходы, которые сопровождают приобретение жилья по ипотеке, складываются в круглую сумму. Например, непременная плата за страхование жизни, недвижимости и титула (юридической чистоты объекта недвижимости) составляет около 1% стоимости приобретаемого жилья. Такое тройное страхование вызвано желанием банков предельно минимизировать риски, связанные с возможными смертью заемщика, уничтожением квартиры, аннулированием сделки с недвижимостью вследствие мошенничества.
Еще пару сотен долларов придется заплатить оценщику, которому банк доверит определить стоимость жилья, выступающего залогом по кредиту. Примерно 1,5% суммы кредита стоят услуги брокера, 2–6% займет комиссия риэлтора, но это уже траты добровольные.
Тарифы на все перечисленные услуги зависят от расходов, которые несут сами участники ипотечного рынка для привлечения клиентов. По результатам исследований специалистов компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», один заемщик суммарно обходится им примерно в $2230. Из них $1 тыс. тратит риэлтор, по $400 — банк и страховщик, $350 — брокер, $80 — оценщик. «В случае консолидации всех участников рынка эта сумма может уменьшиться более чем в два раза, что приведет к снижению стоимости услуг», — утверждает директор по ипотеке компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Юлия Вербицкая.
Примером выгоды, которую заемщикам на практике способна принести кооперация, стали предложения ипотечных брокеров. Они предлагают своим клиентам программы, по которым удается и на услугах самого брокера сэкономить, и ставку по кредиту ниже, чем в самом банке, получить. Хотя при этом клиент ограничен набором партнеров своего брокера.
Меняем кредит на переправе
На какой бы срок ни брался кредит, обычно заемщик старается выполнить свои обязательства перед банком в более короткие по сравнению с обозначенными в договоре сроки. Когда речь идет о закладе жилья, стимул поскорее рассчитаться с банком еще сильнее. Около трети заемщиков первой волны ипотечных ссуд, выданных на 10–15 лет, возвращают деньги уже через два–три года. По мнению некоторых банкиров, практика показывает, что прошлогоднее снижение ставок и размера ежемесячных выплат удлиняет «срок жизни» кредита до шести–семи лет.
Банки позволяют досрочное погашение ипотечных кредитов по истечении сравнительно недолгого моратория (от полугода до двух лет). Иногда при этом взимается комиссия или штраф, иногда — нет.
В то же время у заемщиков появился шанс перекредитоваться на более выгодных условиях. Резкое понижение процентных ставок по ипотечным кредитам сделало актуальным рефинансирование выданных займов. Банки не замедлили предложить такую возможность: сегодня более 200 из них занимаются перекредитованием. На конец 2006 года было рефинансировано выданных ссуд на 64,5 млрд руб.
«Наличие программ перекредитования в продуктовой линейке у вновь выходящих на рынок ипотеки кредитных учреждений — уже норма», — говорит Н. Кирпиченко. Таким образом новые игроки торопятся перехватить у старожилов клиентов, получивших кредиты под 17–20% годовых пару лет назад. Это опять же способствует росту досрочного возврата кредитов. Поэтому, чтобы не терять клиентов, все больше банков вводит программы рефинансирования. Переоформить кредит в своем банке проще, чем нанимать брокера или обращаться в другой банк, так что клиент может согласиться и на чуть менее выгодные, чем в конкурирующих банках, условия.
По мнению экспертов, перекредитованием имеет смысл заниматься, если есть перспектива понизить ставку на два и более процентных пункта. Однако если речь идет о крупных кредитах (более $200 тыс.), то существенная экономия на ежемесячных платежах получится при понижении ставки даже на 1%. По словам В. Белова, в практике «Фосборн хоум» разница при рефинансировании ипотечного кредита составляет от 3 до 12%. Средняя сумма одного договора по перекредитованию — $70 тыс.
Процесс рефинансирования ипотечного кредита развлечением не назовешь, особенно если речь идет о переходе в другой банк. Возню с бумажками и беготню по присутственным местам охотно возьмут на себя все те же ипотечные брокеры. Они помогут выбрать наиболее выгодное соотношение ставки и срока, которые заемщик в состоянии себе позволить.
По словам руководителя департамента ипотечных продуктов ДжиИ Мани банка Кжиштова Новачевски, в развитых странах рефинансирование ипотечного кредита стало обычным явлением. «В США средний срок жизни такого кредита — 18 месяцев, в Британии — 24 месяца, в Европе — 3 года», — говорит он.
Причина тому — снижение ставок по ипотечным кредитам в Центральной Европе с 7–8% годовых до 3,5–4% — на кредиты в швейцарских франках. А в США, рефинансируя ипотечный кредит, заемщик получает дополнительную услугу: кредитную карту под 10–14% годовых или кредит наличными под залог той же недвижимости.
Займы — только для совершеннолетних
Сегодня 450 российских банков выдали около 400 тыс. ипотечных кредитов. Если учесть, что этот показатель достигнут с нуля, то это много. Если же взять данные о количестве нуждающихся в жилье либо улучшении жилищных условий, то, как говаривал герой популярного мультфильма, «маловато будет». Предложение на рынке ипотечных продуктов растет гораздо более быстрыми темпами, чем спрос, ограниченный высокими ценами на недвижимость. Всего 10–12% общего числа нуждающихся в жилье россиян могут позволить себе приобрести квартиру по ипотечной схеме. В США каждая вторая семья покупает жилье по ипотеке, а в Европе этот показатель достигает 70%.
Для получения ипотечного кредита российскому заемщику все еще требуется доход, который существенно превышает средние заработки даже в Москве и Петербурге. Специалисты считают, что востребованность ипотеки ограничивает не размер ставок, а рост цен на недвижимость. Средний уровень доходов россиян несопоставим со средней стоимостью жилья.
Для многих использование собственной квартиры в качестве взноса в счет стоимости нового жилья наталкивается на непреодолимое препятствие. Имя этому препятствию — доля собственности, принадлежащая несовершеннолетнему. Приватизация жилья с участием детей сыграла с населением России злую шутку. Органы опеки не дают согласия на продажу доли собственности в квартире, принадлежащей ребенку, без гарантированного приобретения равноценной доли в новом жилье. А ни один банк не выдаст кредит на недвижимость, совладельцем которой будет являться несовершеннолетний.
«Как коммерческая система ипотека развивается прекрасно: за два года произошло удвоение объемов, оборот составил около $15 млрд. Что касается социальной составляющей — это совсем другая история. Когда планируются такие глобальные инвестиционные проекты, понятно, что успех будет иметь то, что выгодно бизнесу, — поясняет председатель экспертного совета комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья Иван Грачев. — Поэтому когда разрабатывалось ипотечное законодательство, ставка в первую очередь делалась на коммерческую составляющую — на механизм, который работает, станет быстро развиваться. Важно было начать. В то же время мы уже тогда говорили, что нужна и социальная ипотека».
Государство нам поможет?
Сегодня то, что называется «социальной ипотекой», действует в виде субсидирования отдельных социальных групп в рамках федеральной целевой программы «Жилище». Специальные схемы обеспечения жильем существуют для военнослужащих, северян, вынужденных переселенцев и чернобыльцев. Из остальных граждан претендовать на поддержку государства вправе только молодые семьи, где возраст супругов ограничен. За счет разнообразных льгот ставка по ипотеке для них снижается до 4–7%. Но и даже в таком усеченном виде механизм социальной ипотеки поворачивается медленно и со скрипом.
По данным Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, второй год подряд федеральные деньги, предусмотренные на субсидирование молодых семей, не осваиваются в полном объеме. В 17 регионах не добирают лимит по сумме предоставленных субсидий для обеспечения жильем молодых семей, а 19 регионов вообще не участвуют в реализации этой программы. Коммерческие структуры могли бы действовать с большим эффектом, но их не устраивает схема государственных гарантий для льготников.
«Чтобы жилье действительно стало доступным, требуется закон о социальной ипотеке, — уверена Е. Валеева. — Сейчас, если молодая семья пользуется ипотечной программой, она получает помощь по каким-то постановлениям правительств: региональных и прочих. Для банка это слишком ненадежно. Надо зафиксировать в виде прямого законодательного обеспечения, что в ипотеке государство поддерживает некоторые группы граждан. Чтобы человек не ждал, будет или нет в данном бюджете для него программа».
Министр регионального развития РФ Владимир Яковлев недавно заявил, что к 2010 году каждый третий житель России сможет позволить себе обзавестись собственным жильем. Население его оптимизма отнюдь не разделяет, если судить по результатам опроса, проведенного недавно фондом «Общественное мнение». 60% опрошенных полагают, что жилье стало менее доступным, оптимистов, придерживающихся противоположного мнения, насчитывается всего 5%. 39% общего числа респондентов уверены: там, где они живут, не действует ни одна программа национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», не развивается ипотека, никто не помогает отдельным категориям граждан в решении жилищной проблемы.
Одалживать или копить?
Возможно, шансы россиян решить жилищные проблемы увеличатся за счет развития системы стройсберкасс. Строительная сберегательная касса — это комбинированная накопительно-кредитная схема. Сначала клиент стройсберкассы в течение определенного срока накапливает оговоренную в договоре сумму, и только потом ему выдается целевой кредит для улучшения жилищных условий: на приобретение, строительство жилья, ремонт и т. д. Законопроект получил одобрение правительства и уже направлен на рассмотрение в Госдуму. По мнению спикера Совета Федерации Сергея Миронова, закон «О строительных сберегательных кассах» может вступить в силу и начать работать уже с 1 января 2008 года.
Стройсберкассы возникли в Германии в послевоенные годы. Сегодня заключить договор со стройсберкассой, чтобы накопить денег на жилье, — обычное дело в Германии, Австрии, Словакии, Чехии, Венгрии, Румынии и других странах Восточной Европы.
«Если объемы ипотечного рынка продолжат расти в прежнем режиме, то лет через пять–шесть этот рынок насытится. Ипотека начнет сворачиваться, потому что «закончатся» люди, на которых рассчитан этот проект, — предрекает И. Грачев. — Около 30% нуждающихся в жилье людей не имеют возможности внести первоначальный взнос в счет оплаты квартиры или дома, но способны их накопить. Вот эти слои населения можно привлечь к приобретению жилья в рассрочку через стройсберкассы.
Думаю, что, как только законопроект пройдет первое чтение, мы начнем заниматься подготовкой почвы непосредственно для создания стройсберкасс. Наиболее вероятный вариант — к нам придут иностранные строительные сберкассы, например, немецкие, австрийские. Schwabisch Hall, Райффайзен точно будут участвовать».
Российские банки пока не слишком хорошо себе представляют, что надо делать для создания стройсберкасс и как они станут работать. Пока законопроект не пройдет первое чтение, банки никаких реальных шагов по подготовке создания стройсберкасс предпринимать не станут. Существует достаточно много компаний, которые и деньги собирают, и строительство сами ведут, хотя по-хорошему такой бизнес должен быть разделен. Именно эти крупные компании проявляют интерес к стройсберкассам.
Схема, описанная в российском законопроекте, действует следующим образом. Специализированный банк заключает с физическим лицом договор накопления сбережений. В нем фиксируется, какую сумму и через какое время получит вкладчик. Эта сумма складывается из двух равных частей: накоплений и кредита. Минимальный срок накопления длится два года. Депозитная ставка по вкладу в стройсберкассу ниже рыночной — 2–3%.
Чтобы защитить вклады от инфляции, которая значительно выше такой ставки, вкладчику начисляется премия от государства, — 20% ежегодного прироста вклада. Она имеет лимит 14 тыс. руб. в год. Соответственно, максимальная сумма, на которую начислят «премиальные», — 70 тыс. руб. в год. При начислении депозитных процентов учитывается и сумма премии, выплаченная за предыдущий год.
Когда необходимая сумма накопится, из средств стройсберкассы вкладчику выдается кредит в том же размере на срок от 7 до 15 лет. Процентные ставки по кредиту строго фиксированы: маржа между депозитной и процентной ставкой по кредиту не может превышать 3%. Таким образом, вкладывая деньги под 2–3% годовых, клиент стройсберкассы получает право на долгосрочный кредит под 5–6% годовых. Это куда меньше, чем самая низкая ставка по ипотечному кредиту.
Таким образом, вкладчик сначала вносит средства в стройсберкассу, затем получает ссуду и начинает гасить ее. Заемные средства возвращаются в стройсберкассу и направляются на кредитование новых вкладчиков. Сумма выданных кредитов лимитирована размером кассового баланса. Контроль за тем, чтобы стройсберкасса раздавала ровно столько кредитов, сколько соответствует ее кассовому балансу, будет осуществлять Банк России. Кроме того, для стройсберкасс планируется создать систему страхования вкладов, аналогичную банковской. Нормативы страховой суммы определит Банк России.
Стройсберкассы станут дополнением к ипотеке, восполнят социальную составляющую, которую не удалось реализовать в рамках действующего ипотечного законодательства, считает И. Грачев.
Накапливать в стройсберкассе половину или хотя бы треть стоимости квартиры, пусть даже с учетом премий от государства, придется долго. Для Москвы и Петербурга система стройсберкасс при таких темпах накопления попросту не имеет смысла. Допустим, на новую квартиру требуется $200–250 тыс. Если задаться целью накопить половину такой суммы за три года, то в год придется вносить в стройсберкассу от 800 тыс. до 1 млн руб. Имея доходы, которые позволяют делать такие взносы, куда проще взять ипотеку. В регионах цены существенно ниже, но и там до момента получения кредита и приобретения жилья пройдет немалый срок.
Впрочем, подобные расчеты критиков стройсберкасс базируются на том, что человек рассчитывает приобрести жилье «с нуля». На практике люди нуждаются не столько в приобретении жилья, сколько в улучшении жилищных условий. Значит, им понадобится меньшая сумма.
По данным исследования компании Romir Monitoring, 80% россиян имеют собственное жилье. Но общая площадь жилья половины российских граждан не превышает 60 кв. м. Вероятно, поэтому только 26% опрошенных считают свои жилищные условия приемлемыми и улучшать их не собираются.
Кому будут по карману стройсберкассы? По мнению члена комитета Госдумы по бюджету и налогам Оксаны Дмитриевой, посильный вклад равняется трети ежемесячных доходов. Накопить 70 тыс. руб. в год способен человек, чей ежемесячный доход составляет не менее 18 тыс. руб.
Впрочем, некоторые эксперты с сомнением относятся к такому видению развития стройсберкасс в России. Если низкий процент по кредиту — безусловное преимущество, то длительность и нечеткость срока накопления называют серьезным недостатком новой схемы. Кстати, в Европе интерес к стройсберкассам снижается в связи с падением процентов по ипотечным кредитам и появлением комбинированных банковских продуктов.
«В Прибалтике мы изучали возможность предложения такого продукта, но не увидели спроса, — говорит председатель правления Сведбанка Марис Манчинскис. — Потому что банки готовы были идти на кредитование 100% стоимости жилья или структурировать такие сделки другим способом. Например, банк выдает 85–90% стоимости квартиры в виде ипотечного кредита, а на оставшуюся сумму клиент берет обычный потребительский заем. Система стройсберкасс обладает преимуществом с точки зрения риска для банка, но невыгодна для клиентов в том отношении, что люди не хотят ждать. Если у них есть альтернатива получить кредит на жилье сегодня, то они предпочтут сделать это сегодня».
«Для развития данной схемы приобретения недвижимости необходимым является стабильность в экономике, в доходах населения, в производстве и т. п. В нынешних условиях состояния экономики данная схема неконкурентоспособна, — считает директор департамента ипотечного кредитования банка «Хоум Кредит» Владимир Гасяк. — Но законодательную основу этому можно и нужно закладывать уже сегодня».
Ольга СЕНАТОРОВА, рисунок Игоря ДЕМИХОВА 
Юлия Гераськина
Директор отделения «На Ленинском» компании «МИЭЛЬ–Новостройки»:
— На сегодняшний день ипотечные кредиты для покупки жилья в новостройках Москвы и Подмосковья выдают около 40 банков, среди них практически все ведущие игроки финансового рынка. Покупателям недвижимости предлагается более 150 программ ипотечного кредитования.
В основном в России ипотека развивается путем различных соглашений между застройщиками, инвесторами и банками. Зачастую девелоперы объекта уже на первых этапах его планирования, оценив ситуацию на рынке, начинают заключать договоры с банками на ипотечное кредитование потенциальных покупателей. Подобные партнерские соглашения с финансовыми организациями позволяют сделать процесс приобретения квартиры наиболее комфортным, удобным и выгодным.
Например, компания «МИЭЛЬ-Новостройки» уделяет особое внимание привлечению банков, которые способны предложить покупателям недвижимости наиболее привлекательные условия по ипотеке, таких, как ВТБ 24, Абсолютбанк, Газпромбанк, МДМ-банк. Все их программы достаточно интересны.
Например, в связи с утверждением партнерской программы с «МИЭЛЬ–Новостройки» Газпромбанк понизил размер процентных ставок для клиентов с «серым» доходом до размера ставок для клиентов с официально подтвержденным доходом. Теперь ставка для всех составляет 11,9% в рублях на 20 лет.
Банк ВТБ 24 предложил клиентам «МИЭЛЬ–Новостройки» снижение ставок на 0,5% — с 13,75 до 13,25% в рублях при 30-летнем сроке кредита.
Абсолютбанк предлагает клиентам заполнить экспресс-анкету без сбора пакета документов. Предварительное одобрение на выдачу кредита реально получить уже на второй день. Также для клиентов «МИЭЛя» ставки снижены с 13,5 до 11–12% (в рублях).
МДМ-банк выдает кредиты вне зависимости от размера первоначального взноса (не менее 15% стоимости объекта недвижимости) по пониженным ставкам, которые зависят от срока кредитования и колеблются от 9,5 до 11%, т. е. снижены на 0,5%. При этом отменены комиссии за открытие ссудного счета.
К тому же для удобства клиентов компании создан ипотечный центр, который предоставляет соответствующие услуги. В частности, специалисты центра помогают покупателям выбрать из многообразия кредитных продуктов, предлагаемых столичными банками, оптимальную программу по таким важным критериям, как срок погашения, лимит кредитования, величина первого взноса (от 10 до 50%) и ставка (от 11 до 14%) в зависимости от суммы и сроков займа.
При работе с крупными компаниями клиент получает шанс существенно сократить свои расходы, так как получает от кредитора ряд определенных льгот. Так, компания «МИЭЛЬ-Новостройки» совместно с несколькими банками разработала ряд партнерских программ, в которых не предусмотрены дополнительные комиссии при консультации по вопросам ипотечного кредитования. Кроме того, в нашем ипотечном центре клиент может даже рассчитать все платежи бесплатно и получить полную консультацию непосредственно у менеджера банка.
За банковские услуги клиент оплачивает ряд комиссий:
— за открытие и ведение ссудного счета (до $1 тыс.);
— за выдачу кредита (0,5–1% суммы кредита);
— за рассмотрение кредитной заявки ($50);
— за безналичный перевод денежных средств (до $200).
Если риэлторская компания или застройщик участвуют в партнерских программах с финансовыми организациями, клиент вправе рассчитывать на более лояльное отношение банка при рассмотрении его в качестве заемщика.
Например, по партнерской программе «МИЭЛЬ-Новостроек» и МДМ-банка для заемщика отсутствует комиссия за открытие ссудного счета, а по программе банка ВТБ 24 на 0,5% снижена базовая процентная ставка и на 20% уменьшена комиссия за рассмотрение кредитной заявки и одобрение.
Что касается дополнительных услуг, то клиент вправе самостоятельно решить, действительно ли они ему необходимы. Например, присутствие нотариуса при оформлении ипотечной сделки на первичном рынке не является обязательным условием. Но на вторичном рынке иногда возникают ситуации, когда нотариальное заверение все же требуется. Если нотариус не присутствует при совершении сделки, то для заключения и регистрации ипотечного договора банк потребует нотариально заверенное согласие супруга о том, что залогодатель на момент заключения договора не состоит в браке. Стоимость услуг нотариуса составляет около 0,75–1% суммы сделки.
На этапе инвестирования банк заключает договор страхования жизни и трудоспособности заемщика, который вносит страховой взнос — от 0,5% суммы кредита. После оформления прав собственности размер взноса возрастает до 1,5% (прибавляется страхование самой недвижимости).
Некоторые банки требуют отчет об оценке недвижимости оценочной компанией. За услуги независимой оценочной компании клиенту придется заплатить от $120–200.
На сегодняшний день ипотечное кредитование в большей степени пользуется спросом среди граждан, желающих приобрести недвижимость эконом-класса. Это обусловлено тем, что именно эта категория покупателей обычно нуждается в дополнительных средствах для приобретения квартиры.
С другой стороны, улучшение условий ипотечного кредитования в последний год–два расширило спектр финансовых возможностей частных лиц. Для деловых людей ипотека как вариант привлечения заемных средств сегодня оказалась выгоднее, чем изъятие части денег из оборота. Рентабельность малого и среднего бизнеса сейчас существенно превышает стандартную ипотечную ставку 12–14%.
Константин Ковалев
Управляющий партнер компании Blackwood:
— Сегодня, в условиях затишья на рынке недвижимости, еще больше людей устремились к ипотеке. Однако, несмотря на постоянное улучшение условий и снижение требований, жилищное кредитование остается практически недоступным для большинства москвичей. Так, по данным Счетной палаты, ипотека доступна только 13–15% россиян.
По расчетам аналитиков компании Blackwood, для покупки семьей из двух человек квартиры порядка 60 кв. м на окраине Москвы (первоначальный взнос — 20%, срок — 30 лет, ставка — порядка 10%) каждому члену семьи необходимо получать не менее $2,2 тыс. в месяц, притом что в среднем доход москвича составляет $1,2 тыс.
Но рынок ипотеки активно развивается, прирост объема ипотечных кредитов (особенно в Москве) постоянно увеличивается. Это объясняется улучшением условий кредитования: снижаются процентные ставки, уменьшается первоначальный взнос, упрощается процедура выдачи кредитов, создаются кредитные истории, появляются льготные программы (для молодых семей, военных и т. д.).
К тому же становится все более популярной «элитная» ипотека: растет число заемщиков, берущих кредит на приобретение дорогой недвижимости (стоимостью более $1 млн). Тенденция к развитию элитного кредитования в первую очередь связана с повышением популярности ипотеки как таковой и общим ростом ипотечного рынка. Кроме того, настороженность заемщиков к российской ипотеке практически исчезла, появилось доверие к банкам.
Сейчас выбрать конкретный банк — непростое дело. В основном это объясняется большим количеством банков, предлагающих различные программы и акции (на данный момент их уже более 350). И каждый из них стремится привлечь как можно большее число заемщиков.
Заемщик, как правило, выбирает банк, предлагающий наименьшие проценты по кредиту, либо тот банк, с которым он уже работал или работает на данный момент. Еще один вариант — выбрать банк по рекомендации других людей (друзей, знакомых, коллег и т. д.), поскольку, если заемщик доволен работой банка, в котором он брал кредит, скорее всего он посоветует его в качестве максимально приемлемого и выгодного близким людям. Клиенты, относящиеся к категории VIP, практически всегда пользуются услугами одного и того же банка на протяжении долгого времени, поэтому для таких заемщиков вопрос выбора банка не актуален.
За последний год повысилась лояльность банков к своим клиентам, что сделало ипотеку доступнее. А постоянное увеличение привлекательности предложений банков также формирует интерес к ипотечному кредитованию со стороны обеспеченных слоев населения, которые не хотят «выдергивать» деньги из бизнеса.
Возросло доверие не только заемщиков к банку, но и, наоборот — банков к своим клиентам. Это выражается в том, что теперь для получения кредита необходимо собрать намного меньше бумаг, чем раньше, поскольку банки находят различные методики подтверждения платежеспособности заемщиков. Например, помимо традиционных справок введены специальные пакеты документов, которые представляют предприниматели без образования юридического лица и владельцы собственного бизнеса.
Стоит упомянуть и о том, что наряду с ипотечным рынком развивается и рынок услуг ипотечных брокеров, что добавляет кредитованию еще большую привлекательность и доступность в глазах заемщика. Тем самым они избавляют себя от посещения банков и страховых компаний и хлопот, связанных с получением кредита.
Владимир Мильдзихов
Руководитель направления ипотечного кредитования «МИАН–агентства недвижимости»:
— Ипотека постепенно становится основным способом приобретения недвижимости. Для многих еще остается дилеммой — покупать в кредит или брать в аренду. Однозначного ответа нет. Все зависит от конкретной жизненной ситуации и планов людей. Но необходимо учитывать, что кредитные платежи являются по своей экономической сути инвестициями, а арендные платежи — затратами. Поэтому тем, кто еще не уверен в стабильности своих доходов и предпочитает жить сегодняшним днем, больше подойдет аренда, для тех, кто ориентирован на долгосрочную перспективу, предпочтительнее ипотека.
За последний год количество банков, имеющих ипотечные программы, значительно увеличилось, а годовые ставки упали как минимум на 1%. Как раз на процентную ставку в основном и ориентируются клиенты при выборе банка. Это не совсем правильно, так как существуют еще дополнительные платежи, которые способны свести на нет преимущество в ставке.
Для того чтобы сделать правильный выбор, разумнее всего обратиться в риэлторское агентство к соответствующему специалисту или, если принято решение действовать самостоятельно, уточнить у банка эффективную процентную ставку, которая приводит к «общему знаменателю» условия различных банков. Но, даже выяснив эффективную ставку, не поленитесь попросить у сотрудника банка перечень, размеры и даты проведения всех сопутствующих платежей.
Для клиентов, не имеющих накоплений, подойдут программы без первоначального взноса, но надо приготовиться к тому, что в реальности будет оформлено два кредита — потребительский (в объеме 10% занимаемой суммы) под более высокий процент — и второй (непосредственно ипотечный).
Многие возлагают надежды на стройсберкассы и кооперативы, но на сегодняшний день их деятельность не отрегулирована должным образом, а инвестиции в них сопряжены с риском. Что касается программы «Доступное жилье», то она имеет определенное количество ограничений и пока не может стать панацеей для решения жилищных проблем всех граждан и альтернативой ипотеке.
Дмитрий Осипов
Заместитель председателя правления СДМ-Банка:
— На мой взгляд, сегодня выгодно получать кредиты в рублях по ставкам 12–13% годовых, что лишь на два–три пункта отличается от уровня инфляции. В среднем кредиты берут на 15 лет — надеяться на то, что все это время доллар будет падать, неверно. Кроме того, во время действия кредита можно перекредитоваться и выбрать более выгодные условия.
Сегодняшний заемщик — это социально активный и обеспеченный молодой человек со стабильным доходом. Примечательно, что сейчас кредиты чаще берут не семейные пары, а одинокие заемщики, желающие приобрести квартиру до брака. Еще можно отметить положительную тенденцию на рынке: все больше заемщиков предоставляют в качестве подтверждения своих доходов справку 2-НДФЛ.
Большинство клиентов при выборе ипотечного банка ориентируются на процентную ставку и размер комиссии. Безусловно, серьезную роль играет уровень облуживания, качество сервиса (удобство и большое количество точек для погашения займа).
Среди изменений на рынке стоит отметить увеличение сроков кредита и суммы займа. Например, наш банк увеличил срок кредитования до 30 лет, а максимальная сумма кредита теперь составляет $2 млн. Кроме того, если клиент согласен на первоначальный взнос в размере 30% и более, то он имеет право самостоятельно подтвердить свои доходы. Еще следует уточнить, что СДМ-Банк в ближайшее время планирует снижение ставки до 10% по валютным кредитам и до 11% — по рублевым.
Лев Плецельман
Руководитель службы ипотечного кредитования корпорации «ИНКОМ»:
— Отношение к ипотеке меняется на глазах. Если раньше большинство людей воспринимало ипотечный кредит как нечто экзотическое, то сегодня кредитование становится будничным инструментом решения жилищных проблем. И уже на вторичном рынке растет количество обменов с использованием ипотеки.
Все более востребованными становятся услуги ипотечных риэлторов. Чаще всего они представляют крупные риэлторских фирмы, оказывающие клиенту полный комплекс услуг по решению жилищных проблем. В этом случае получение кредита не является конечной целью работы специалиста, а становится одним из этапов решения задачи, поставленной клиентом. Одобрение банка является лишь ступенью. В нашей компании работа построена именно так, и мы уже оценили преимущества такого подхода. Критерий оценки прост — услуга востребована рынком.
Компании, которые выбрали такую схему работы, имеют преференции в банках — в результате клиенты получают более выгодные условия. Банки, с которыми сотрудничают фирмы с комплексным подходом, не случайны — это активные и крупные участники ипотечного рынка. Кредиторам такое сотрудничество тоже выгодно: ведь они выигрывают и количественно, и качественно — и поток клиентов увеличивается, и число дошедших до сделки покупателей растет.
Так что ситуация меняется двусторонне: заемщики все больше доверяют банкам, а банки — заемщикам. Требования к клиентам становятся либеральнее: расширяются возрастные границы потенциальных заемщиков, подход к подтверждению доходов становится более гибким, снижаются требования по трудовому стажу.
Сегодня даже иностранец имеет шансы получить кредит, что раньше было немыслимо. Созаемщиками вправе стать уже не только супруги, но и молодые пары, еще не оформившие официально свои отношения. В качестве источника доходов банки готовы рассмотреть и дивиденды, и алименты. Но при этом наблюдается тенденция к дифференциации процентной ставки. На ее размер влияет и форма подтверждения дохода, и срок кредита, и размер первоначальных средств, а также ряд других факторов.
Качество обслуживания потенциальных заемщиков проявляется и в том, что ответ они получают все быстрее: раньше было невозможно получить предварительное решение за три–пять дней. Сейчас это реальность, как и использование интернет-заявок.
Евгений Скоморовский
Управляющий директор компании «Century 21 Запад»:
— Жить комфортно и не зависеть от других хочет любой. Максимально доступным способом поселиться отдельно по-прежнему является аренда жилья. Но, проживая в арендуемой квартире, практически нереально добиться желаемого уровня комфорта и стабильности, а вместе с этим и уверенности в завтрашнем дне. Поэтому каждый рано или поздно осознает необходимость приобрести собственное жилье. Кто-то использует для этого накопленные средства, некоторые задействуют имеющееся жилье, чтобы разменять его на несколько квартир или приобрести большее по площади жилье. Остальным не остается другого выхода, кроме использования кредитов.
Сейчас существует несколько способов приобретения квартиры с использованием заемных средств. Самым распространенным является ипотека — кредит под залог приобретаемой недвижимости. Данный вид кредитования наиболее динамично развивается, рост объемов выданных кредитов с начала 2007 года составляет не менее 50% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Снижаются ипотечные ставки, что делает данный инструмент все более доступным.
Тем не менее количество людей, способных воспользоваться ипотекой, ограничено. Доходы подавляющего большинства людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не позволят им воспользоваться преимуществами ипотечного кредитования не только в ближайшее время, но и в среднесрочной перспективе.
Альтернативой приобретению жилья по ипотеке способны стать жилищные накопительные кооперативы, создаваемые и функционирующие в рамках закона № 215-ФЗ. К сожалению, ряд проблем, возникших у некоторых ЖНК, подорвал доверие к этому достаточно эффективному по сути способу.
Еще одним инструментом способны стать строительные сберегательные кассы, распространенные в Европе, механизм которых схож с ЖНК. Более высокая степень государственного контроля над ССК, которые являются специализированными банками, получающими государственное субсидирование, позволяет предположить активное их развитие. Если закон о стройсберкассах будет принят и начнет работать в ближайшее время, многие из тех, чей доход даже ниже среднего уровня, смогут планировать покупку собственной квартиры.
Нельзя сбрасывать со счетов и развитие нацпроекта «Доступное жилье», механизмами реализации которого являются федеральная целевая программа «Жилище» и ее подпрограммы (например, «Обеспечение жильем молодых семей»).
Буквально пару недель назад принято постановление № 510 «О внесении изменений в акты Правительства Российской Федерации по вопросам реализации мероприятий по обеспечению жильем молодых семей», которое расширяет возможности по погашению жилищных кредитов. Теперь жилищные субсидии допустимо использовать не только на погашение первоначального взноса, но и на выплату самого долга и процентов по нему. При наличии необходимой информации о таких программах есть шанс добиться неплохих результатов на пути приобретения собственного комфортного жилья.