Во всем цивилизованном мире кредиты на покупку недвижимости воспринимаются как основное средство для улучшения жилищных условий. Выплачивать в течение 20–30 лет долг по ипотечному кредиту и жить в собственном доме стало нормой жизни. Однако в России ипотека пока нереальна.
Причин слабого развития ипотеки в России множество. Несмотря на совместные усилия участников ипотечного рынка, в 2003 году россиянами за счет банковских кредитов было приобретено всего 1% жилья. Между тем не менее 80% населения хотели бы улучшить жилищные условия. Такое расхождение между желаемым и действительным объясняется в первую очередь тем, что банки весьма осторожны в предоставлении кредита под залог недвижимости. Почему? На первый взгляд ипотека выгодна банкам, ведь минимальный процент по кредиту сейчас составляет 10%. Попробуем разобраться, по каким причинам они не горят желанием получать прибыль за счет ипотечного кредитования.
Не надо клятв, предъявите документы
Итак, определимся, кто же в России может позволить себе купить квартиру в кредит? Начальник отдела организации кредитования физических лиц Внешторгбанка Дмитрий Христолюбов говорит, что «ипотечное кредитование ориентируется прежде всего на так называемый средний класс. К нему в России можно отнести людей, имеющих постоянную работу со стабильным заработком, размер которого составляет не менее $800 в месяц. Такими средствами располагают только 2% семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий».
Проблема привлечения новых заемщиков связана и с тем, что подавляющее большинство российских граждан продолжают получать зарплату «черным налом». И хотя некоторые банкиры заявляют о существовании у них альтернативных методов оценки кредитоспособности заемщиков, на практике этот механизм не нашел широкого применения. Сегодня потенциальному клиенту необходимо документально подтвердить свой заработок. Иначе у банков не будет никаких гарантий возврата денег.
В то же время при ипотечном кредитовании покупаемая квартира или дом поступают в залог банку вне зависимости от того, предоставлены ли справки о доходах или нет. Тогда о каком риске может идти речь? Ответ кроется в несовершенстве законодательства. На практике невозможно обратить взыскание на единственное жилье человека, даже если для его покупки был взят кредит. Об этом гласит статья 446 Гражданского кодекса РФ, ставшая камнем преткновения для участников ипотеки. И хотя Закон «Об ипотеке» разрешает выселение из заложенного жилья недобросовестных заемщиков, нельзя быть уверенным, что права банка как залогодержателя будут удовлетворены. Тем более что тот же закон разрешает гражданам прописываться на жилплощади, отданной банку в качестве залога по ипотечному кредитованию. Во избежание потери залога банкирам приходится изобретать «суррогатные» ипотечные схемы. Какому солидному банку, озабоченному чистотой репутации, интересны такие «игры» с законодательством?
Дефолтофобия
Чем еще рискует банк, кредитуя граждан на покупку жилья? Тем, что цена на недвижимость и ее ликвидность могут неожиданно резко снизиться. Ситуация на рынке недвижимости сегодня напоминает 1993–1994 годы. Цены на жилье тогда росли так же стремительно, было выгодно продавать и покупать квартиры. Но в 1995 году уровень цен достиг предельной отметки, и начался обвал.
Сейчас никто не говорит о том, что рынку недвижимости в скором времени грозит кризис. Аналитики указывают на непрямую зависимость рынка недвижимости от экономической ситуации и на ближайшие два года прогнозируют лишь устойчивый рост цен. Однако никто не может предвидеть, как изменится ситуация через 10 лет, учитывая специфику российской политической и, как следствие, экономической обстановки. Проще говоря, поэтический оборот «умом Россию не понять» хорошо усвоили даже финансовые структуры.
Рассмотрим такой пример. Стоимость квартиры при заключении ипотечной сделки фиксируется. Представьте, что, заплатив банку половину стоимости квартиры, некий гражданин вдруг потерял работу и лишился возможности отдавать банку деньги по кредиту. В случае если к этому времени власти изменят статью 446 Гражданского кодекса, недобросовестному гражданину вернут деньги и выселят из квартиры. И если окажется, что ее стоимость упала, то новый владелец — банк — будет иметь на своем балансе обесцененную недвижимость.
Большие деньги? «Длинные» деньги!
Деятельность банков на ипотечном рынке затруднена еще одним важным обстоятельством. Речь идет о недостаточно отлаженной системе рефинансирования кредитов на покупку недвижимости. Банкам выгодно кредитовать, если эти кредиты рефинансируются, т. е. кем-то выкупаются снова, и тогда происходит «удлинение» денег. Кредиты, обеспеченные залогом, т. е. в данном случае квартирой, банки должны превращать в ценные бумаги и продавать их как финансовый инструмент.
Эти инструменты по идее должны покупать те, кто не вкладывает средства на короткие сроки, т. е. пенсионные фонды, АИЖК или другие инвесторы. Преимущество ипотечной бумаги в том, что деньги вкладываются надолго, и они обеспечены залогом. Но на данный момент трудно с уверенностью сказать, будут ли ликвидны эти бумаги на рынке, как поведет себя российский заемщик и что будет, например, в случае возникновения проблем у банка. Подобной практики еще нет, поэтому пока рефинансирование ипотечных кредитов в России, пожалуй, воспринимается как наиболее рискованная деятельность. Хотя, по мнению специалистов рынка, принятый недавно Закон «Об ипотечных ценных бумагах» может внести некоторую стабильность.
Этот закон призван способствовать привлечению в сферу жилищной ипотеки долгосрочных и доступных по цене ресурсов от различных инвесторов — пенсионных фондов, страховых и инвестиционных компаний, паевых инвестиционных фондов, банков, а также населения, которое пока предпочитает хранить средства в наличной иностранной валюте. В рамках принятого закона предусмотрена возможность выпуска двух типов ипотечных ценных бумаг — ипотечных облигаций и сертификатов участия. Их аналогом являются ценные бумаги, обеспеченные пулами ипотечных кредитов, например, ипотечные облигации в Европе. К слову, в Дании за счет таких облигаций финансируется почти 100% задолженности по ипотечным кредитам.
Теоретически принятие Закона «Об ипотечных ценных бумагах» дает российским кредиторам новые возможности для получения «длинных» ресурсов от инвесторов — покупателей ипотечных ценных бумаг, причем в объемах и ценах, соразмерных с рынком ипотечных кредитов. Чем надежнее выпускаемая ценная бумага, тем объемнее и ликвиднее будет рынок и тем ниже — цена привлекаемых ресурсов. Следовательно, это должно повлечь за собой и снижение ставок по ипотечным кредитам для заемщиков.
Законом «Об ипотечных ценных бумагах» российским банкам было предоставлено право самостоятельно выпускать облигации, обеспеченные ипотечным покрытием (в Европе, как правило, ипотечные облигации выпускаются специализированными ипотечными банками, но специфика российского рынка такова, что у нас сложилась система универсальных коммерческих банков). Однако, по мнению специалистов, закон лишь создал предпосылки для формирования правовой основы для эмиссии банками ипотечных бумаг, но при существующих пробелах в законодательстве он недееспособен. В первую очередь это происходит из-за отсутствия специального закона о банкротстве кредитных организаций. Существует множество досадных несоответствий.
По данным МАИФ, доля банковских кредитов, за счет которых были куплены новые квартиры, составляет не более 13%. Пока повода для оптимизма нет. Чтобы вершить благое дело кредитования населения на покупку недвижимости, банкам приходится рисковать слишком многим.