Как известно, не все то золото, что блестит. Если банк заявляет, что выдает ипотечные кредиты в размере до $500 тыс., то это не означает, что каждый может рассчитывать на такую сумму. Все зависит от уровня дохода потенциального заемщика.
Если в своей рекламе банк заявляет, что выдает ипотечные кредиты в размере до $500 тыс., то это вовсе не означает, что каждый может рассчитывать именно на такую сумму. При решении вопроса о предоставлении кредита все зависит от уровня дохода потенциального заемщика. И дело не в том, что банку выгоднее работать с богатыми клиентами, просто размер ежемесячных платежей по погашению кредита не должен превышать 40% доходов заемщика после налогообложения. Нетрудно подсчитать, что гражданину с зарплатой, например, 5 тыс. руб. на погашение полумиллионного кредита потребовалось бы несколько столетий. Какой же банк пойдет на такие условия?
Трезвость — норма жизни
Потенциальному заемщику следует реально оценить свои возможности. Иными словами, сопоставить свой совокупный ежемесячный доход с ежемесячными тратами и на основании этого решить, насколько тяжелыми для него будут ежемесячные выплаты по кредиту. Не нужно быть экономистом, чтобы понять: семье из четырех человек с совокупным месячным доходом, например, $1000 будет чрезвычайно трудно отдавать банку почти половину этой суммы. С другой стороны, если совокупный доход составляет, скажем, $2000, то отдавать те же $500 будет уже не так обременительно.
Очевидно, жить в условиях жесткой экономии можно месяц-другой, но не в течение 10–15 лет. Самое идеальное, если ежемесячно уплачиваемый банку взнос будет сопоставим с теми суммами, что вы и так вынуждены тратить на аренду жилья или реально имеете возможность откладывать, копя деньги на новую квартиру. Только в этом случае участие в ипотечной программе не обрушит ваш семейный бюджет.
По оценкам специалистов, по так называемым «белым» доходам под критерии банков проходит лишь около 7% населения.
Для удобства потенциальных заемщиков на интернет-сайтах большинства банков, развивающих ипотечные программы, имеются так называемые ипотечные калькуляторы, помогающие легко рассчитать на базе реальной суммы доходов максимально доступную сумму кредита. Прежде чем обращаться в банк, имеет смысл поупражняться на этих калькуляторах, не забывая, что банки будут требовать не только своевременных ежемесячных платежей, но и наличия накоплений в размере до 30% стоимости квартиры для первоначального взноса.
Сила убеждения
Но одной лишь объективной оценкой своих доходов дело не ограничится, поскольку сейчас любой банк интересуется не только доходами потенциального заемщика, но и его способностью подтвердить их документально. Как известно, в нашей стране доходы делятся на «белые», «серые» и «черные». «Белые» (т. е. официальные) доходы документально подтвердить достаточно легко, а вот с доходами «серыми», а тем более «черными» дело обстоит куда сложнее.
Возникает противоречие: с точки зрения желающего взять кредит, справка из налоговой инспекции мало что говорит о его реальной платежеспособности. Банки же, затрудняясь реально оценить свои риски, связанные с ипотечным кредитованием физических лиц с неподтвержденными доходами, вынуждены завышать процентные ставки и ограничивать сроки кредитования. Их логика проста: чем выше степень «прозрачности» вашего дохода, тем лучше отношение к вам и выгоднее условия кредитования. Именно такая логика, основанная на реалиях нашей жизни, в значительной степени тормозит развитие массовой ипотеки.
По оценкам специалистов, по так называемым «белым» доходам под критерии банков проходит лишь около 7% населения. Но большинство этих людей (олигархов, топ-менеджеров или крупных чиновников) ни в какой ипотеке не нуждаются, так как способны и без нее решить вопросы приобретения жилья. С остальных 93% жителей страны обязательно потребуют подтверждений платежеспособности, к которым могут относиться как количественные (дополнительные гонорары, доходы от ценных бумаг, от сдачи жилья внаем и т. д.), так и качественные показатели (место работы, должность, марка автомобиля и т. д.).
Однако если каким-то образом подсчитать все реальные доходы, которые наши соотечественники так или иначе получают, то получится, что не менее 30% населения страны в состоянии пользоваться ипотечными программами без ущерба для жизни. Эти 30% как раз и есть основа для массовой российской ипотеки.
Некоторые банки в своей рекламе утверждают, что не нуждаются в подтверждении доходов, достаточно честного слова клиента. Не будьте наивны! Или напрямую свяжутся с вашим начальником и потребуют «уточнить» сумму в конверте, или выставят ряд обременительных условий, например залог собственности, умопомрачительную страховку, или просто откажут в кредите.
Меньше $800? Просьба не беспокоиться...
Экспертами фонда «Институт экономики города» был проведен сравнительный анализ различных ипотечных программ, действующих в Москве.
В качестве критерия был рассмотрен минимальный уровень ежемесячного дохода семьи из трех человек, необходимый для получения кредита, достаточного для покупки стандартной квартиры площадью 54 кв. м (в среднем по 18 кв. м на человека) по средним столичным ценам.
При таких критериях получение кредита по программе АИЖК, использующего бюджетные средства в виде гарантий (срок кредита 10 лет, ставка кредита 18% в рублях), потребует подтверждения доходов семьи в размере не менее 23 тыс. руб. (примерно $800) в месяц.
Для получения кредита по программе Сбербанка РФ (срок кредита 15 лет, ставка кредита 23% в рублях) семье необходимо иметь совокупный доход 26 тыс. руб. (примерно $900) в месяц.
Получение кредита по базовой программе «Дельта Кредит» (срок кредита 15 лет, фиксированная процентная ставка 15% в валюте, кредит от $17 тыс.) потребует от семьи стабильного дохода в размере около 30 тыс. руб. (примерно $1050) в месяц.
По новой программе «Дельта Вариант» банка DeltaCredit (срок кредита 10 лет, плавающая процентная ставка 12% в валюте, зависящая от процентной ставки на международном межбанковском рынке LIBOR и пересматриваемая один раз в год, кредит от $35 тыс.) для получения кредита семья должна документально подтвердить свои доходы, которые превышают 44 тыс. руб. (примерно $1550) в месяц.
Словами «семья должна подтвердить» подчеркивается тот факт, что банки, дабы получить дополнительную гарантию возврата кредита в случаях, когда доходов одного из членов семьи не хватает, применяют практику оформления созаемщика. По банковским критериям созаемщиками могут быть только супруги. Братья и сестры, родители и дети в качестве созаемщиков обычно не оформляются.
А как же остальные?
К сожалению, в настоящее время существующие ипотечные программы ориентированы только на людей со стабильным и высоким уровнем доходов. Причем обязательно подтвержденным. При таких условиях российская ипотека вряд ли может стать массовой.
Сегодня с реальной альтернативой существующим ипотечным программам выступают конкуренты: жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и строительно-сберегательные кассы (ССК). Они рассчитаны на привлечение именно тех слоев населения, у которых доход стабилен, но невелик. Здесь не требуется документального подтверждения платежеспособности, но зато есть определенный риск, так как кредит «берет на себя» ЖСК или ССК. Разумеется, по этой причине они оставляют за собой право собственника на предоставляемую под заселение квартиру. В собственность покупателя квартира оформляется лишь при условии накопления 50% ее стоимости.
Для того чтобы ипотечные кредиты стали более доступными, нужны новые законы, принятие которых ожидается в текущем году. Если это действительно произойдет, то уже в ближайшем будущем ипотечные кредиты смогут брать даже те, чей душевой доход не превышает $400–600 в месяц. Именно этот уровень оказывается нижней планкой для обслуживания ипотечного кредита в размере $15–20 тыс. на 10–15 лет под существующий процент. Доля москвичей с таким уровнем доходов составляет примерно 15% (около 430 тыс. семей).