Привлечение заемных средств для приобретения коммерческой недвижимости становится все популярнее. Действительно, продумав свои действия хотя бы на пятилетнюю перспективу, владелец компании может прийти к решению купить недвижимость вместо того, чтобы арендовать ее. Однако пока такие сделки скорее исключение, чем правило. Причина тому — трудности, возникающие как у заемщиков, так и у кредиторов.
Если при покупке квартиры преимущества ипотеки иногда оценить нелегко, то в отношении коммерческой недвижимости все гораздо проще: приобретение в кредит выгоднее почти во всех случаях. «Привлекая средства банка, компания не изымает собственный капитал из оборота. Поэтому покупка через ипотечное кредитование выгодна заемщику уже в том случае, если рентабельность его бизнеса превышает стоимость кредита», — утверждает генеральный директор компании «Новое качество» Вячеслав Лимонов. А у фирм, работающих на российском рынке, «доходность бизнеса в любом случае выше, чем самые высокие ставки по банковскому кредиту, — поясняет управляющий директор компании Praedium Рубен Алчуджян. — Поэтому, по моему мнению, кредит всегда выгоднее, чем целевая покупка».
При обращении компании в банк за ипотечным кредитом она пройдет те же этапы, что и частные покупатели жилья. Предприятие обязательно проверят, объект оценят, ответственность застрахуют. Правда, к первоначальному взносу для бизнес-ипотеки банки относятся требовательнее — он почти никогда не бывает ниже 25%.
Прямого пути нет
Самое существенное отличие связано с отсутствием в одном из положений закона об ипотеке слова «нежилые». «При сделках с жилой недвижимостью залог возникает одновременно с регистрацией перехода права собственности, и продавец получает деньги за объект без каких-либо задержек по времени, — объясняет директор центра ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Елена Панова. — Но в законе об ипотеке отсутствуют четкие формулировки о возникновении ипотеки при сделках с коммерческими объектами».
До тех пор пока соответствующую поправку в закон не утвердят, компаниям не разрешается оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. «Объект требуется сначала приобрести, и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги, — поясняет начальник отдела коммерческой недвижимости компании DeltaRealty Елена Жильская. — В результате нарушается логическая последовательность действий: если вы приобретаете магазин или офис, то вправе получить в банке кредит лишь с того момента, когда к вам перешло право собственности. А обычная ипотечная схема, когда заемщик вносит 30% собственных средств, остальную сумму занимает, расплачивается с продавцом и через какое-то время становится собственником, пока не работает».
Банкам и покупателям приходится искать обходные пути. Например, банки выдают до оформления залога только часть денег. Чаще всего инвестор покупает объект за свои средства и рефинансирует его уже после заключения сделки. «По договоренности с продавцом есть шанс применить и еще одну схему — продажу из-под залога, — рассказывает заместитель директора департамента инвестиционного консалтинга компании Colliers International Азамат Кумыков. — Владелец недвижимости оформляет на объект залог и берет в банке кредит. Затем он продает недвижимость по цене, уменьшенной на сумму кредита, которая «висит» на этом здании. Для покупателя в этой ситуации ничего не меняется — он станет расплачиваться по кредиту так же, как если бы оформил его сам».
Сроки коммерческой ипотеки составляют от 3 до 10–12 лет. В России чаще всего кредит берется на пять лет. Первоначальный взнос достигает и 40%. Ставки по кредиту колеблются от 12 до 16%. Физические лица при покупке нежилых помещений по ипотеке могут рассчитывать на чуть лучшие условия и более быстрое рассмотрение заявки. В свою очередь компании способны получить кредит гораздо большего размера. Однако такая фирма должна действовать на рынке не менее года и иметь прибыльный баланс.
Условия кредита зависят не только от заемщика, но и от самого объекта. При покупке ликвидного и доходного офисного здания, где устоялся пул крупных арендаторов, стоит рассчитывать на ставку вплоть до LIBOR + 3,3% (менее 9% по кредиту в долларах) и срок до 12 лет.
Аренда с выкупом
Лизинг коммерческой недвижимости появился на нашем рынке совсем недавно — осенью 2005 года. При покупке по этой схеме и заемщиком, и собственником недвижимости становится лизинговая компания. В свою очередь она сдает помещения клиенту, который перечисляет не только арендную плату, но и лизинговый платеж, за счет которого выплачивается кредит. При погашении определенной доли арендатор выкупает здание в собственность.
Популярность лизинга обусловлена большей доступностью по сравнению с ипотекой: к нему часто прибегают, когда объект или заемщик не вполне соответствует требованиям банка. Так как в этом случае финансовую ответственность по кредиту несет лизинговая компания, банк относится к сделкам более лояльно. «Большинство банков имеют свои лизинговые компании, — поясняет Е. Панова. — Соответственно, им требуется значительно меньше сил и времени для оценки кредитных рисков».
Рассмотрение заявки на кредит от лизингодателя, как правило, происходит за два–три дня. «Андеррайтинг получателю, как правило, идет на уровне кредитного интервью. И в первую очередь рассматривается сам объект недвижимости, его ликвидность», — рассказывает генеральный директор компании MainDecision Светлана Сидоренко. Основное требование к компании-покупателю — она обязана быть прибыльной. По условиям лизинга необходима чистая прибыль в два раза большая, чем планируемый лизинговый платеж.
Кроме доступности у лизинга есть и еще одно преимущество — вся сумма платежей клиента, которые он вносит за недвижимость, относится к себестоимости и подлежит налоговому вычету. В то время как при ипотеке налогом не облагаются только проценты, начисляемые на кредит. Кроме того, лизинг почти в три раза сокращает срок амортизации объекта. В остальном условия очень похожи на ипотечную покупку: максимальный срок — десять лет, процентная ставка — от 4 до 14% годовых, собственных средств требуется около 30%.
Однако для ликвидных объектов некоторые лизингодатели могут снизить первоначальный взнос. «В значительной степени лизинговый платеж зависит от месторасположения купленного объекта, — поясняет С. Сидоренко. — Если он на окраине, то платеж будет меньше той арендной платы, которую за него вносил арендатор, если в центре — то больше. Но в среднем лизинговый платеж равен стоимости аренды».
Одна из причин, мешающих распространению лизинга, — это то, что имущество находится не на балансе клиента, а у лизинговой компании. В течение пяти–десяти лет он является лишь пользователем этой площади. «Именно этот психологический фактор сдерживает некоторых руководителей, подумывающих о лизинге, — говорит ведущий специалист отдела коммерческой недвижимости Московского ипотечного центра Сергей Киприянов. — Они опасаются, что компания-лизингодатель исчезнет раньше, чем их клиенты выкупят свою недвижимость. Но, на мой взгляд, подобные страхи не оправданы».
Здание — можно, его часть — сложно
Тем не менее достоинства и недостатки кредитования коммерческих помещений не так однозначны. При этом оценку надо начинать не с выбора схемы: ипотека или лизинг, а с решения — надо ли вообще покупать помещение. «Действительно, есть компании, которые арендуют недвижимость и хотят ее выкупить, — рассказывает Р. Алчуджян. — Но я вижу скорее обратную тенденцию. Если я владею зданием, то мне проще его продать и платить за его аренду, вложив деньги, полученные от покупки, в собственный бизнес».
Кроме подобных соображений есть еще целый ряд ограничений. «Как показывает статистика, наибольшим спросом у арендаторов пользуются офисы площадью 200–500 кв. м в центральной части города», — рассказывает В. Лимонов. Но особняки такого размера в Москве можно пересчитать по пальцам, а выкуп части площадей в большом бизнес-центре многими экспертами даже не воспринимается всерьез. «Я бы сказал, что такое желание изъявляют люди, не знакомые с реалиями рынка недвижимости, — говорит Р. Алчуджян. — При покупке отдельного офиса финансовые проблемы отступают перед другими сложностями. Во-первых, придется выделять долю в предприятии, которое владеет зданием, — отнюдь не все хотят становиться владельцами доли. Вторая проблема — эксплуатация здания, которую хозяин офиса не может контролировать: она находится в компетенции собственника здания. Кроме того, при росте компании и необходимости переехать в новый офис такую долю очень трудно продать».
Не для себя, а для дела
Отдельно стоит упомянуть наиболее желанных для банков ипотечных заемщиков — компании, для которых владение коммерческой недвижимостью — это бизнес. Если крупная компания хочет приобрести в собственность торговый или офисный центр, чтобы сдавать его в аренду, то сложностей получить финансирование в банке у нее не появится. А вот с покупкой недвижимости для собственного пользования они уже могут возникнуть. «Международные банки неохотно дают кредиты на такие сделки, — говорит А. Кумыков. — Они более рискованные потому, что неясно, за счет чего заемщик станет выплачивать кредит, и поэтому нужно анализировать риски самого заемщика. Зато когда недвижимость покупается с инвестиционной целью и на нее есть конкретные арендаторы, все доходы легко спрогнозировать». Приобретаемая недвижимость оценивается с точки зрения доходности и ликвидности. Так, получить кредит на покупку офисного здания класса А, находящегося в центре и имеющего постоянных арендаторов, легко. С офисами класса B все сложнее. Более низкие категории объектов банки вообще пока не рассматривают.
Но вам туда не надо
Лизинг не подходит и компаниям, работающим по упрощенной системе налогообложения, считает С. Киприянов: «Теряется смысл льгот. Они сами по упрощенной системе не платят НДС, и все платежи, входящие к ним, идут без НДС. Лизингодателю они будут вынуждены платить НДС».
Мнение об удобстве лизинга разделяют далеко не все специалисты. «Если бы мы увидели перспективы в лизинге, мы бы уже им занимались, — говорит А. Кумыков. — Но мы оценили эту схему и пока не видим в ней особой привлекательности, потому что стоимость финансирования у лизинговых компаний выше, чем у банков. Единственное преимущество лизинга — ускоренная амортизация. Но она играет меньшую роль, чем кажется, поскольку компании, как правило, оптимизируют налогообложение другими способами. Иначе почему никто из крупных девелоперских и инвестиционных фирм не пользуется лизингом? Либо все проглядели такой выгодный способ, в чем я сильно сомневаюсь, либо лизинг не интересен».
Как считает А. Кумыков, лизинг удобен для тех, кто не может позволить себе ипотеку. Однако, по некоторым данным, эта услуга быстрыми темпами набирает популярность. По словам С. Киприянова и С. Сидоренко, это объясняется тем, что именно лизинг во многом выгоднее для компаний, чем ипотека. «Мы выходили на рынок как компания, занимающаяся коммерческой недвижимостью, — говорит С. Сидоренко, — но сам рынок «вытолкнул» нас на лизинг. 100% наших клиентов, которым я рассказываю про обе схемы, выбирают лизинг».
Клиенты Московского ипотечного центра и компании MainDecision преимущественно покупают офисные и торговые площади для своего пользования. «Лизинг следует рекомендовать компаниям, у которых сложились достаточно доверительные отношения с банками, или фирмам, которые не могут позволить себе кредит от 14%, но хотят купить объект и в то же время готовы взять на себя больше рисков», — считает Е. Панова.
Впрочем, скорее всего речь идет о разных группах потребителей. «По ипотеке в основном работают серьезные западные организации, — считает С. Киприянов. — Их бухгалтерия не пользуется «серыми» схемами, они платят все налоги. Поэтому баланс и отчетность позволяют взять ипотечный кредит». Так, к услугам специалистов компании Colliers International в основном прибегают крупные компании, приобретающие недвижимость с инвестиционными целями.
«Многие мелкие фирмы не смогут воспользоваться и лизингом, — добавляет С. Сидоренко. — Например, не потянут авансовый взнос или даже сам лизинговый платеж. Средние компании, действующие на рынке не менее пяти лет, все чаще приходят к тому, что выгоднее не арендовать помещение, а покупать. А вот крупный бизнес прибегает к схемам обратного лизинга — реализации имеющейся недвижимости, чтобы вернуть деньги обратно в бизнес».
Игроков пока немного
Ипотека коммерческой недвижимости в России существует более двух лет, но банков, действующих в этой сфере, немного. По словам А. Кумыкова, на этой ниве работают всего шесть банков: Euro Hypo, Hypo Real Estate, Сосьете Женераль Восток, Райффайзенбанк, Хансабанк и Международный московский банк. Отечественные банки не стремятся кредитовать покупку нежилых помещений, объясняя это сложностью схемы. А. Кумыков же считает, что российские кредитные организации просто не конкурентоспособны, так как не обладают в отличие от западных достаточно «длинными» и дешевыми ресурсами. Последние полгода на рынке бизнес-ипотеки началось оживление. Стали появляться новые посредники отечественного происхождения. Свои услуги по организации кредитов на коммерческую недвижимость предложили компании «БЕСТ-Недвижимость», MainDecision, Московский ипотечный центр. Недавно и компания «МИЭЛЬ-Недвижимость» объявила о создании отдела по ипотечному консалтингу коммерческой недвижимости.
Любая услуга стоит денег
Услуги посредников, как правило, обходятся в 3–5% суммы запрошенного кредита. По мнению части риэлторов, спрос постоянно растет. «Требования банков к потенциальным заемщикам, условия кредитования, схемы расчетов пока не стандартизированы и недостаточно проработаны, чтобы обеспечить имеющийся спрос, — утверждает Е. Панова. — Тем не менее, на мой взгляд, через год–два картина изменится к лучшему, и получение кредита на приобретение коммерческой недвижимости будет обычным явлением».
Нереализованная потребность в покупке помещений малыми предприятиями (в том числе части помещения) со временем приведет и к появлению предложения. Эксперты утверждают, что, стоит только внедрить такую услугу, клиенты выстроятся в очередь. По словам Е. Пановой, сейчас российская бизнес-ипотека для среднего и малого бизнеса находится в стадии зарождения: «Когда будут внесены необходимые дополнения к закону об ипотеке и многие проблемы разрешатся, рынок коммерческой ипотеки начнет развиваться так же динамично, как и рынок ипотеки жилых помещений».