Ипотека коммерческой недвижимости: больше вопросов, чем ответов
Порядка 20 % всех сделок с жильем сегодня приходится на ипотеку. Прогресс заметный, учитывая, что еще два года назад эта цифра была в несколько раз меньше. Тем не менее говорить о стремительном развитии отечественного рынка ипотеки пока рано. В сфере коммерческой недвижимости этот банковский инструмент подобной динамики не показывает. Почему? «Дырки» в законодательстве, говорят аналитики.
Нормативные акты не разрешают заемщику оформлять закладную на коммерческий объект до момента заключения сделки купли-продажи. То есть компания должна сначала приобрести недвижимость и только потом ее заложить, чтобы получить необходимые для покупки средства. Кроме того, невозможно совершить регистрацию прав собственности на такое имущество с одновременным обременением его ипотекой. Получается замкнутый круг: для приобретения коммерческой недвижимости нужны средства, но банк выдает их лишь после ее покупки. В результате оказывается, что обладать заветными офисами и складами способен лишь крупный капитал. Тогда зачем ему ипотечные кредиты? Все просто.
Рентабельность большинства компаний, работающих на отечественном рынке, выше, чем ставки по кредитам, поэтому гораздо выгоднее не изымать деньги из бизнеса, а брать заемные средства.
Но что делать предпринимателям средней руки? Российский бизнесмен на выдумки хитер, он изобретает схемы приобретения коммерческой недвижимости с помощью ипотеки. «Механизм сработает, если в банк обратится собственник помещения, а затем переуступит кредит покупателю, — рассказывает Алексей Теребков, руководитель Школы ипотечного брокера. — Только далеко не каждый продавец согласен на подобную сделку».
Но даже если все сложилось, проблемы могут появиться в любой момент. Скажем, продавец — юридическое лицо, за которым стоят несколько учредителей. Возникает необходимость проверки их полномочий. И тут выясняется, что один из учредителей уехал в длительную командировку. Нередко его подпись элементарно подделывают. Но временно отсутствующий способен в любой момент вернуться и оспорить сделку в суде.
Помимо прочего существуют требования к подтверждению платежеспособности заемщика. Как показывает практика, в 80 % случаев с этим у руководителей бизнеса не все и не всегда благополучно. А еще велика вероятность приобрести помещение, которое впоследствии окажется памятником культуры и архитектуры. Учитывая, что наше законодательство часто меняется, статус здания подчас определяют годами, погрязнув в бюрократических процедурах.
Немного проще взять кредит на покупку офиса или склада физическим лицам. Зачастую это люди небедные, и оформить ипотеку они могут под залог уже имеющейся собственности. Например, закладывают загородный коттедж и оперируют полученными средствами в другом сегменте — вот еще одна из доморощенных схем.
Неслучайно специалисты констатируют, что эффективной в силу закона ипотеки на рынке коммерческой недвижимости пока не существует. Нужны кардинальные изменения в правовом поле. Депутаты Госдумы обещают внести правки, вот только когда? Впереди выборы — не до того…
Впрочем, и банки пока неохотно идут на кредитование подобного рода сделок. Ипотечный продукт предлагают только Raiffeisen Bank, BSGV, Hansabank, Абсолют Банк и до недавнего времени теперь уже сошедший с дистанции Москоммерцбанк. Их условия достаточно жесткие. Например, в Абсолют Банке можно получить до 70% от суммы приобретаемого имущества. Ставка — от 12% годовых, срок кредитования — до трех лет с последующей пролонгацией до пяти лет. Погашать кредит необходимо ежемесячно равными долями, но не исключен и индивидуальный график.
Сжатые сроки кредитования (максимум 12 лет), высокие проценты и значительный первоначальный взнос — все это связано с тем, что коммерческая недвижимость в отличие от жилой считается более доходным вложением. Правда, перечисленные условия касаются лишь юридических лиц, для физических они менее жесткие. Частному заемщику кредит в размере до 80 % от стоимости объекта предоставляют на срок до 25 лет под 11,5% годовых. Кроме того, перечень необходимых документов для юридического лица состоит из более 40 пунктов, а для физического — из 10–14. Срок рассмотрения заявок — две недели и три-пять дней соответственно.
Необходимо учитывать и еще один довольно существенный нюанс — международный ипотечный банковский кризис, породивший проблему ликвидности кредитов. Нельзя сказать, будто он сильно повлиял на российский рынок, тем не менее отечественные банки к займам, превышающим 500 тыс. долл., относятся с изрядной долей осторожности. Если что-то случится, может возникнуть проблема рефинансирования. По словам Алексея Теребкова, Москоммерцбанк, который в свое время работал с ипотекой коммерческой недвижимости, до сих пор не может продать кредиты именно из-за их величины.
Что касается самих объектов, то сегодня кредитные организации предпочитают работать с сооружениями категории А. Это новые постройки, за ними нет никакой истории, иными словами, они юридически чисты, но при этом дороги. Недвижимость класса B, цена которой умещается в банковскую вилку до 500 тыс. долл., сами финансовые учреждения как раз и не жалуют. Ну а с более низкими категориями банки предпочитают вообще не связываться, поскольку их чистоту проверить подчас нереально.
Но не все так прискорбно, как может показаться на первый взгляд. На рынке появились компании, помогающие клиентам осуществлять сделки по покупке коммерческой недвижимости с помощью ипотеки. Зачастую это девелоперские фирмы, приобретающие офисы и подобные им помещения либо для сдачи в аренду, либо с целью перепродажи. У них разработаны свои схемы получения кредита и покупки объектов с учетом законодательных проблем. Бизнес, как говорят практики, весьма доходный, да к тому же поставленный на поток.