М-2 уже не раз писала о сложностях выбора оптимальной ипотечной программы с точки зрения такого важного показателя, как годовая процентная ставка. Но ситуация постоянно меняется, поэтому мы еще раз возвращаемся к этой теме.
Средняя базовая ставка в настоящее время составляет 12–14% годовых в валюте и 17% в рублях, что в несколько раз превышает аналогичные показатели в развитых странах. Для сравнения: в США ипотечный кредит, выдаваемый сроком на 30 лет, в настоящее время реально получить под 6,36%. Отметим, что средняя ставка в последнее время росла и к настоящему времени достигла самого высокого уровня за последние два года (еще год назад она находилась на отметке 5,7%).
Руководство нашей страны заявляет, что к 2008 году намечено снизить ипотечную ставку до 6,5% годовых в рублях. Специалисты рынка воспринимают подобные заявления весьма скептически. Это и понятно, ведь высокими процентными ставками российские банки пытаются застраховать себя от всех возможных рисков ипотечного бизнеса, перекладывая проблемы на плечи своих клиентов.
В рублях дороже
Работающие на российском ипотечном рынке банки предлагают самые разные условия ипотечного кредитования. Соответственно, различаются и декларируемые процентные ставки.
Рассмотрим ситуацию с этим показателем на примере программ нескольких крупных игроков ипотечного рынка.
В частности, Внешторгбанк предлагает следующие условия. Деньги на покупку жилья на вторичном рынке в рублях предлагаются под 13% годовых, если кредит выдается на пять–семь лет, и под 14% при сроке 10–25 лет. В валюте такие займы можно получить под 9,8% годовых при сроке кредитования пять и семь лет, под 10,5% (на 10 лет), 11% (на 15 лет), 11,5% (на 20 лет) и под 12% годовых (на 25 лет). Нетрудно проследить общую тенденцию: чем дольше срок, тем выше проценты, а займы в рублях стоят больше валютных.
Покупка квартиры в новостройке обойдется заемщику еще дороже. Внешторгбанк выдает такие кредиты в рублях под 15% годовых при сроке кредитования пять–семь лет и под 16% годовых на 10–25 лет. В валюте такие займы предоставляются под 15% годовых при сроке пять–семь лет и под 16% годовых на 10–25 лет. После оформления квартиры в собственность заемщика процентная ставка снижается и становится такой же, как и при кредитовании покупки квартир на вторичном рынке.
Международный московский банк практикует следующие условия: при официально подтвержденной «белой» зарплате ставки составляют в валюте от 9,9% при сроке кредитования в пределах 10 лет до 11,9% при сроке не более 20 лет; в рублях — 14% при сроке кредитования до 20 лет. При отсутствии справки по форме 2-НДФЛ валютная ставка увеличивается соответственно до 10,4% при минимальном сроке кредитования и 12,4% при максимальном. С 1 июня по 31 августа 2006 года Международный московский банк предлагает пониженные ипотечные ставки — от 9% в долларах и от 12,5% в рублях.
Аналогичная тенденция наблюдается и в линейке кредитных продуктов другого крупного игрока рынка — ДельтаКредит банка. В частности, по программе «ДельтаСтандарт» установлена фиксированная процентная ставка в размере 9,7% годовых при сроке кредитования семь лет, 10,5% (на 10 лет) и 11% годовых (на 15 лет). Если у заемщика нет возможности подтвердить свои доходы справкой по форме НДФЛ, то эти проценты увеличиваются соответственно до 10,7, 11,5 и 12%.
У потенциальных заемщиков есть шанс получить кредит на более длительный срок — для этого банк ввел программу «Дельта25». Согласно ее условиям, при сроке кредитования 25 лет ставка возрастает до 11,5% (в случае предоставления справки по форме 2-НДФЛ) и 12,5% (с подтверждением дохода по форме банка).
Рублевые ипотечные займы у ДельтаКредит банка тоже стоят дороже, чем валютные. При сроке кредитования до 20 лет ставка составляет 12,7% годовых (при подтвержденных «белых» заработках) и 13,7% годовых (при «серых» доходах).
Отметим, что декларируемые банками ипотечные ставки в размере «от 9%», «от 9,8%» очень хорошо выглядят в рекламном буклете, но на практике добиться такого относительно низкого процента крайне сложно. Для этого потенциальный заемщик обязан выполнить множество условий — на это способен далеко не каждый российский гражданин.
Игры с «плавающей» процентной ставкой
Некоторые банки применяют так называемые «плавающие» процентные ставки, которые ежеквартально меняются в зависимости от колебаний финансовых показателей мирового рынка. По этой причине заключение договора с такой ставкой напоминает игру в рулетку: можно выиграть, но нетрудно оказаться и в большом проигрыше.
Обычно «плавающие» ипотечные проценты привязаны к ставке LIBOR (London InterВank Offered Rate) — это усредненная процентная ставка, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на Лондонском межбанковском рынке. Ведущие игроки российского рынка ипотеки получают на международном рынке крупные суммы по ставке в среднем LIBOR +1,5–3%. В последние годы ставка LIBOR держалась на рекордно низких значениях — в пределах 2–3%. Сейчас она повышается и составляет примерно 4–4,5%. Значит, нашим банкам деньги обходятся примерно под 5,5–7,5%. Понятно, что отдавать их под те же проценты не выгодно.
Внутренние причины
Подавляющее большинство ипотечных программ банков предусматривает процентную ставку в размере 11–14% годовых в валюте и до 16–17% в рублях. Определяющими являются показатели традиционно популярного у населения Сбербанка и банков-партнеров Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
В Сбербанке, в частности, существуют следующие процентные ставки по кредиту на недвижимость: 16% годовых в рублях и 11% в валюте.
По стандартам АИЖК процент за пользование банковской ссудой зависит от объема собственных сбережений. Так, например, заемщикам, скопившим до половины стоимости квартиры, при рассрочке на 15 лет предоставляется рублевый кредит под 12% годовых. Для тех россиян, кому не удалось собрать денег на такой первоначальный взнос, ставка достигает 16% годовых.
По мнению специалистов, при ставках 12–14% ипотека никогда не станет массовой. Как упоминалось выше, в последнее время высокопоставленные чиновники не раз заявляли о том, что проценты по кредитам должны в ближайшие годы упасть. Но ставки вряд ли существенно уменьшатся, если ставка рефинансирования, по которой Центральный банк РФ выдает кредиты коммерческим банкам, у нас в стране остается на уровне 12% (с 13% она была снижена лишь 26 декабря 2005 года). Банки тоже можно понять — им необходимо зарабатывать.
Таким образом, единственным реальным фактором, который действительно способен вызвать удешевление ипотеки, представляются государственные субсидии, взятые из стабилизационного фонда, размер которого к концу 2006 года достигнет 2 трлн руб. Но правительство пока не демонстрирует готовности вкладывать эти средства в российскую экономику.
Сергей НЕЧАЕВ, рисунок Игоря ДЕМИХОВА 
Александр Афанасьев
Руководитель отдела развития бизнеса ДельтаКредит банка:
— Банки используют разные источники привлечения ресурсов, поэтому различаются и их ставки. Одни кредитные организации привлекают финансирование под низкие проценты, закладывают небольшую прибыльность (маржу) и устанавливают относительно низкие ставки для населения. Другие получают более дорогие деньги и закладывают большую маржу, и ставки повышаются.
Кроме того, высокие проценты — это своеобразная страховка от рисков. Например, даже в одном и том же банке кредиты различаются на 1% в зависимости от того, предоставили вы справку по форме 2-НДФЛ или в свободной форме. Иными словами, банки более высокими процентами страхуют свои риски от недобросовестных заемщиков. Точно так же на ставку влияет наличие первоначального взноса: если у вас есть 20% стоимости квартиры, то например, ставки в нашем банке составят от 9,7% в долларах США. Если же денег на взнос нет, лучше обратиться в банки, которые предложат тот же кредит, но уже под более высокий процент — в среднем 12% по рынку.
Ставки отражают баланс макроэкономической ситуации, доходов населения, а также инфляции. Их нельзя искусственно завысить или занизить, они должны соответствовать покупательской способности населения. Сегодня, с учетом роста доходов россиян, ипотечные проценты довольно привлекательны. По рублевым кредитам в прошлом году ставка составляла около 14% при инфляции 11%. То есть реальная ставка — 3%, поскольку банки получили те же 11%, которые вложили, а заработали 3%.
Юлия Вербицкая
Директор направления ипотеки компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— По данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» средняя ставка по ипотечным кредитам составляет в валюте от 9 до 15%, а в рублях — 14% и выше. Разница возникает по нескольким причинам. В первую очередь, если платежеспособность заемщика официально подтверждается, то ставки по кредитам ниже, чем в других случаях. Процентная ставка тем выше, чем больше срок, на который берется кредит. Далее, если заемщик стремится выбрать программу с минимальным начальным взносом, то это также будет увязано с более высокими процентами по кредиту. Кроме того, на размер процентов влияют возможные риски при покупке различных видов недвижимости. Меньшие ставки, соответствующие наименьшим рискам, банки предлагают в случае приобретения квартиры на вторичном рынке, а для новостроек или загородной недвижимости проценты выше.
Что касается изменений размеров процентных ставок, то за последние четыре года они уменьшились в среднем с 15 до 11% или даже 10,5% в валюте. Постепенное, гладкое снижение продолжится. Однако не стоит думать, что в ближайшем будущем в нашей стране установятся те же проценты по ипотеке, которые существуют в Европе и США. Этого придется подождать несколько дольше.
Артур Кумыков
Начальник управления развития региональной сети и ипотечного кредитования ЗАО АКБ «Мосстройэкономбанк»:
— Предлагаемые в настоящее время банками ипотечные программы довольно разнообразны, что затрудняет выбор некоторой оптимальной для заемщика программы с точки зрения уровня процентных ставок.
Следуя формальному признаку — различию в декларируемых банками процентах — нетрудно ранжировать предлагаемые программы в соответствии с возрастанием ставок: от 9,5% в валюте или 11% в рублях. Вместе с тем этой информации недостаточно для принятия решения. Следует учитывать и другие условия предоставления банками ипотечных кредитов. Важнейшими из них являются размер первоначального взноса, дополнительные требования к обеспечению по кредиту, коммисия за открытие и введения счета, время рассмотрения кредитной заявки и т. д. Именно такие условия ипотечной программы наряду с объявленной ставкой определяют для заемщика истинную цену кредита.
На наш взгляд, усложнение и введение кредиторами дополнительных требований к существующим стандартным положениям по ипотечному кредитованию, как правило, есть попытка взимания скрытых процентов. Чем больше предложений ипотечных программ на рынке, тем разборчивее становятся заемщики и отдают предпочтение простым и понятным схемам. Таким образом, банк упрощает и стандартизирует условия ипотечного кредитования, что служит весомым конкурентным преимуществом.
Сергей Махоткин
Руководитель направления ипотечного кредитования ЗАО «МИАН-агентство недвижимости»:
— В данный момент на рынке представлено порядка 200 программ ипотечного кредитования, но реально работают из них не более 30. Что касается ставок, то 12–14% в валюте и 17% в рублях — такая ставка была полтора–два года назад. По лидирующим программам за последний год ставка упала ниже 10% в валюте и 13% в рублях. А по некоторым рублевым кредитам она составляет и вовсе 11%. Однако до сих пор некоторые банки предлагают ипотечные кредиты по явно завышенным ставкам, но как раз это и является причиной непопулярности подобных предложений.
На размер процентов по ипотечным кредитам влияют такие факторы, как стоимость денег (т. е. под какой процент банк привлекает вклады), американская ставка рефинансирования (в данный момент она составляет 5%), операционные расходы банка и поправка на риски. Поэтому, на мой взгляд, уменьшить ставку ниже 8–9% довольно сложно.