«Грядет ли кризис на рынке ипотечного жилищного кредитования?» – семинар с таким названием организовала газета «Строительный Еженедельник» на XV Ярмарке недвижимости в СКК «Петербургский».
Возможность ипотечного кризиса – один из наиболее актуальных вопросов для граждан, желающих приобрести жилье. Сейчас для покупки однокомнатной квартиры в спальном районе Петербурга требуется около 0 тыс. Понятно, что без ипотеки такое приобретение недоступно большинству граждан.
Вячеслав Михайлов, директор по ипотечному кредитованию петербургского филиала «Альфа-банк»:
– Спрос на жилье, к сожалению, намного превышает предложение. Потребность России в новом жилье составляет 150 млн кв. метров ежегодно. При этом в прошлом году было построено 50 млн кв. метров жилья. По данным Российской ассоциации строителей, только к 2015 году мы выйдем на уровень ввода жилья 120 млн кв. метров в год. Поэтому, даже если и хотели бы цены немного опустить, все равно это невозможно. Реальный спрос отсекается повышением цены.
Другой фактор – рост себестоимости строительства. Растут цены на стройматериалы. За последний год цемент подорожал на 180 процентов, зарплата рабочих выросла на 100 процентов. Участки земли под застройку распределяются на торгах. Здесь побеждает тот, кто готов заплатить больше. Сейчас средняя цена земли в спальном районе Петербурга составляет 0 за 1 кв. метр. Стоимость инженерных коммуникаций также выросла, и эта нагрузка составляет сейчас 0 на 1 кв. метр жилья.
В последнее время банки кредитовали платежеспособную часть населения. Рискованные кредиты были не у всех банков. Жилье у нас чаще приобретается для проживания, а не для инвестиций, как, например, это было в США. Там ипотека использовалась для спекуляций, чтобы заработать в будущем. В принципе, у нас часть жилья покупается в инвестиционных целях, но для их сохранения средств, а не увеличения. Кроме того, в нашей стране происходит досрочное погашение ипотечных кредитов. В прошлом году было погашено 6 процентов кредитов, а в этом году порядка 10 процентов, по данным ЦБ РФ. Это уменьшает кредитный портфель банка и снижает риски.
Дмитрий Вагин, заместитель председателя правления «Энергомашбанка»:
– Россия сегодня находится по отношению к остальному рынку в лучших условиях, чем Европа или США. Многие банки зависят от американского рынка, чья экономика сейчас находится в кризисе. Мы пока не вошли глубоко в эти инвестиции. Банки зачастую инвестировали средства в ипотеку за счет внутренних ресурсов. Поэтому серьезных кризисных явлений в России сегодня не будет.
В то же время надо понимать, что, интегрируясь в рынок и все больше заимствуя денег на Западе, крупные российские банки, которые вышли на этот рынок, сейчас, к сожалению, получили удорожание кредитных ресурсов. Это влияет на цену ипотеки в России, и она сегодня, к сожалению, наверное, будет немного дорожать. Поэтому сейчас самый благоприятный объект приобретения объектов недвижимости, потому что цены еще зафиксировались после некоторого застоя. Предполагается, что из-за инфляции в России и мировой экономике произойдет их повышение.
Стоимость ипотеки, скорее всего, тоже поднимется на 1-2 процента. Это произойдет не завтра, а в течение полугода. Особенно если кризис будет развиваться. Скорее всего, банки будут более детально и жестко относится к заемщикам. Более серьезными становятся требования к заемщику и приобретаемому объекту.
Льготные программы, которые еще существуют на нашем рынке, будут сворачиваться. Банки попытаются защитить себя и убрать ипотеку без первого взноса. Этот процесс, как маховик, начинается раскручиваться и пойдет за мировой экономикой, но не сегодня. В первую очередь пострадают банкиры. Сейчас наша ипотека не будет подвержена серьезным кризисным явлениям.
Павел Созинов, полномочный представитель председателя Российской гильдии риэлторов:
– В прошлом году квартиры в Петербурге подорожали в два раза. В этом году цены практически не росли. Элитный сектор – жилье от -7 тыс. и выше за 1 кв. метр ведет себя. Там своя динамика, цены растут постоянно. Если внимательно посмотреть, то наиболее ликвидное типовое жилье – однокомнатные квартиры. Сейчас «хрущевки» перестали пользоваться спросом. Люди осознали, что лучше взять ипотечный кредит и купить что-то более дорогое и ликвидное. Все прекрасно понимают, что, приобретя «хрущевку», завтра они просто не смогут ее продать. Интереснее взять одно-, двухкомнатную квартиру в кирпичном доме, такое жилье дорожает сегодня больше всего.
Во многих банках сегодня есть одобренные ипотечные кредиты, но на рынке нет квартир, которые можно купить. Не сложно найти трех-, четырехкомнатную квартиру, но однокомнатную или «двушку» в хорошем районе у метро, например, «Проспект Просвещения», найти очень сложно. Сегодня есть некоторое оживление по сравнению с началом года. Оно заметно и по приросту цен, который составляет 0,2 процента в неделю. Это говорит о том, что мы опять вступаем в фазу сезонности.
Недвижимость обычно дорожает весной – к маю, и с сентября-октября рост цен продолжается. Самое дорогое жилье уходит в декабре, и в феврале может быть незначительная корректировка цен. Например, если в определенном районе избыточное предложение жилья определенного типа. Допустим, две разных компании построят рядом два одинаковых дома. Тогда могут быть предложения скидок по этим объектам. Причем скидки обычно завуалированы.
Сегодня мы можем видеть хорошие скидки у строителей. Можно поторговаться, 10 процентов вы, безусловно, получите. Особенно это касается компаний, которые не входят в первую десятку. Компаний, которые строят достаточно далеко от метро панельные дома с неблизкими сроками сдачи – 2009 год. Естественно, в таких объектах скидки максимальные. Реально риэлторы и застройщики не предполагают роста цен, по крайней мере до марта следующего года. Из-за ужесточения условий ипотеки прогноз 20 тыс. кредитов в год по Санкт-Петербургу и Ленобласти не оправдается, но 15 тыс. кредитов будет выдано.
Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала банка «ВТБ24»:
– Доля ипотеки по России составляет по разным оценкам 10-25 процентов от общего объема рынка. В Петербурге доля ипотеки – 8-10 процентов. Ипотечная задолженность на каждого петербуржца составляет 9. Среди десяти российских городов-миллионников мы находимся на последнем месте по данному показателю. Это говорит о том, что емкость рынка Петербурга еще достаточно велика.
В 2007 году рынок жилья стабилизировался. Много банков вышло на рынок ипотеки. Но если они были активны в начале 2007 года, то к концу на них повлиял кризис, и ряд банков, задекларировавших ипотечные программы, таких как «Русский стандарт», пересмотрели свою точку зрения и свернули программы. В 2007 году стали предоставлять различные экзотические ипотечные продукты, в частности, в швейцарских франках.
Процентная ставка при этом значительно ниже, чем по остальным кредитам. Сейчас она составляет 7 процентов, но это риск как для заемщика, так и для банка. Неизвестно, как поведет себя франк на протяжении срока кредитования 10-15-20 лет. Многие заемщики стали брать кредиты в рублях. Непонятно, как дальше поведет себя доллар. Сейчас он падает. Если в 2004 году 80-85 процентов кредитов брали в долларах, поскольку цена жилья была привязана к этой валюте, то сейчас ситуация меняется, несмотря на то что доллар падает.
Изменилась структура предоставляемых кредитов. Если раньше ипотека предоставлялась на приобретение жилья на вторичном рынке, то сейчас 70-75 процентов – кредиты на приобретение жилья, а 20-25 процентов – потребительские, нецелевые кредиты под залог жилья. Из 70 процентов кредитов, которые выдаются на приобретение недвижимости, 30 процентов идет на приобретение жилья на первичном рынке. Появились новые программы кредитования загородной недвижимости. Это сложная программа, поскольку существует проблема с законодательством. Тем не менее 20 процентов выдаваемых кредитов идут на приобретение загородного жилья и земли.
Некоторые банки для привлечения клиентов в начале года задекларировали выдачу ипотечного кредита без первого взноса. Однако из-за изменения ситуации на рынке банки провели эту кампанию как срочную. Срок данного предложения закончился, и они вернули первый взнос в каком-то размере – 10-15-20 процентов. По прогнозам, застройщикам, до конца года 50–70 процентов строящегося жилья будет продаваться по ипотеке. В нашем банке доля ипотеки с 20–30 процентов может вырасти до 40 процентов объема кредитного портфеля. Аналогичная ситуация может быть и в других банках.
Несмотря на последствия американского ипотечного кризиса, банки находятся в конкурентной среде и борются за клиента. Хотя некоторые банки и повысили процентные ставки и ужесточили отбор заемщиков, тем не менее, готовятся новые программы, и следующим этапом будет привлечение клиентов под эти программы.
К ним можно отнести выдачу крупных кредитов – не все банки выдают кредиты свыше млн, но их востребованность растет. Покупатели элитных квартир также заинтересованы в ипотеке. Очень большой слой потенциальных заемщиков – студенты. Они заканчивают вузы и пока не имеют достаточной зарплаты, но банки предполагают разработать для них специальные ипотечные программы. Планируются ипотечные программы для собственников бизнеса. Сейчас таким людям сложно получить кредит, потому что бизнес сложно анализировать.
Сергей Милютин, директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства:
– Главное отличие городской ипотечной программы заключается в том, что все ее участники – более 30 банков – работают по единым условиям федерального ипотечного стандарта. Минус стандарта заключается в его консервативности. С другой стороны, он позволяет обеспечить массовую ипотеку.
В первую очередь, это возможность выбрать свою процентную ставку. Она не единая, а зависит от срока кредитования, размера первого взноса. Ставка составляет от 10,75 процента до 14 процентов годовых в рублях. По федеральной программе используются все имеющиеся виды государственной поддержки: жилищные субсидии для городских очередников; программа дотаций для молодежи, которая будет запущена с 2008 года; жилищные сертификаты; программы расселения коммунальных квартир и сноса «хрущевок».
Регина Тисова, исполнительный директор компании «Невская ипотека»:
– С учетом ипотечного кризиса сейчас даже заемщик с достаточным официальным доходом может получить отказ в банке, куда он обратился за ипотекой. Человек получает отказ в одном банке и думает, что он не может получить ипотеку и в остальных. Задача ипотечного брокера – правильно сориентировать заемщика в отношении выбора банка, застройщика, представлении дохода и его правильного оформления. При обращении к брокеру заемщик экономит время и деньги.
Организатором семинара «Грядет ли кризис на рынке ипотечного жилищного кредитования?», который прошел на XV Ярмарке недвижимости в СКК «Петербургский», выступила газета «Строительный Еженедельник».
Дмитрий Малышев