Человеку, уверенному в том, что любой банк готов выдать ему ипотечный кредит на покупку недвижимости, нет нужды обращаться к услугам посредника. Человеку, у которого нет такой уверенности, приходится идти к черному брокеру.
Ипотечный брокер?— персонаж не бесполезный, но и не всемогущий. Он поможет собрать документы, займется ведением переговоров с банком,?— но он не гарантирует вам положительный результат. Что делать, если квартира вам жизненно необходима, но по каким-то причинам вы не являетесь для банка желанным заемщиком? На помощь приходят Интернет, газеты бесплатных объявлений или просто объявления на столбах: «Дам в долг», «Помогу получить кредит», «100% гарантия ипотеки». Звучит заманчиво? Но не спешите звонить по указанным номерам: скорее всего вы рискуете оказаться в лапах недобросовестного брокера.
Кредитный брокеридж для российского рынка?— явление все еще новое, и, к сожалению, далеко не всегда кристально честное. В теории кредитный брокер?— это посредник, который за вознаграждение готов провести вас сквозь перипетии банковской системы к заветной квартире, не только облегчив процесс сбора документов, но и представив вас в нужном свете, подобрав лучший вариант и условия или отговорив вас от скоропостижного решения ввязываться в ипотеку.
Несмотря на растущую лояльность банков к любому, порой даже рискованному заемщику, многие жители Петербурга до сих пор не могут получить кредит честным путем. Именно на них сегодня рассчитывает огромная индустрия черного брокериджа. Согласно результатам последнего исследования Балтийского коллекторского агентства в Санкт-Петербурге, общий процент объявлений черных брокеров среди всех объявлений о помощи в получении кредита составляет около 10%. По данным Национального агентства финансовых исследований, в некоторых банках черные брокеры обеспечивают до 40% ипотечного кредитования. В среднем по рынку эта цифра составляет 15–20%. В группе риска?— иногородние, молодые специалисты с серой зарплатой, люди, чей доход не соответствует установленным банком нормам, слишком юные или, наоборот, лица преклонного возраста. Все они готовы платить по кредиту, даже если размер выплат составит больше половины их дохода.
Черные брокеры действуют противозаконно, не представляют никакую компанию, не платят налогов государству и не несут ответственности за свою работу ни перед банками, ни перед клиентами. Тем не менее именно они готовы поручиться в том, что кредит вы получите. Парадокс, но положительное решение банка такие «специалисты» получают гораздо чаще, чем честная брокерская компания. Процент положительных решений банка честным заемщикам составляет от 20% до 50% обратившихся за ссудой. Для тех, кто заходит в банк через черный ход, эта вероятность увеличивается до 60%. В чем секрет? В том, что путем манипуляций со справками и документами неблагонадежного заемщика они могут превратить в идеального. Незаконно, зато эффективно. Черный брокер не гнушается исказить факты: сфабрикует фальшивую справку с места работы, напишет нужную сумму зарплаты и достойную должность ($100–250) и обеспечит поручителем ($250–400). Некоторые берутся лоббировать положительное решение о выдаче кредита с помощью нужного человека в банке. Белые брокеры, максимум, попробуют ускорить рассмотрение заявки и обеспечить льготные условия,?— но без гарантии.
О том, что это противозаконно наверняка догадывается каждый клиент. В то, что черные брокеры пользуются безграмотностью населения, верится с трудом. А вот в то, что у человека, прибегающего к их услугам, нет другого выхода, верится вполне. Более того, человек, решивший во что бы то ни стало получить кредит на квартиру, отдает себе отчет в том, что, имея дело с черным брокером, он серьезно переплачивает за его услуги. Как известно, решение сложных случаев и стоит дороже.
Зачастую средства массовой информации стараются сделать упор на то, что услугами мошенников пользуются мошенники. Так ли это? Скорее всего, нет. Да, процент мошенничества есть всегда,?— и когда человек напрямую обращается в банк, и когда прибегает к услугам посредника. В любом случае, и черные и белые брокеры занимаются тем, что обеспечивают вам получение кредита, а значит, после принятия банком положительного решения вы остаетесь один на один с банком, и здесь путей для незаконной наживы?— единицы, зато есть огромная возможность «впрячься» в долголетнюю кабалу выплат.
Парадокс в том, что банкиры не спешат искоренять мошенничество среди кредитных посредников, сосредоточившись на ужесточении наказания заемщиков. Возможно, дело в том, что черные брокеры им не мешают. Пока банки продолжают политику «легкого» кредитования, любой инструмент, увеличивающий количество клиентов, банку идет во благо. Зачастую при определенных банках существуют компании, получающие процент за проданные кредиты, да и самим сотрудникам банки не прочь платить процент от выданных кредитов.
Как бы заманчивы ни были доводы мошенников, не идите у них на поводу. Эксперты предупреждают: черный брокер не станет искать вам лучшие условия, не отговорит от поспешного решения,?— в результате может случиться так, что перспектива выплачивать огромные суммы по кредиту затмит удовольствие от обладания собственной квартирой. Кроме того, попавшись один раз на обмане, вы можете навсегда запятнать честь добросовестного заемщика. Что это значит? Это значит, что с развитием института кредитных историй вы автоматически попадаете в черный список недобросовестных заемщиков и рискуете никогда не получить кредит. На Западе проблемами таких недобросовестных заемщиков занимаются специальные агентства, которые готовы давать кредит, но под гораздо больший процент и с другими условиями. В нашей же стране с вами долгое время просто никто не рискнет связываться.
Подтверждением платежеспособности заемщика большинство банков принимает в том числе и неофициальные доходы семьи. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), за I квартал 2007 года в Петербурге выдано более 5,1 млрд руб. по ипотечным кредитам. Для сравнения: за I квартал 2006 года петербургские банки выдали ипотечных кредитов на сумму 2,1 млрд, а за весь 2006-й?— 19,2 млрд руб. При этом, по данным Городского ипотечного банка, за последний год средний размер ипотечного кредита вырос в 3 раза, а к концу первого полугодия 2007 года средняя сумма доросла до $105–110 тыс. В этом смысле и рост числа черных брокеров, и смягчение условий для заемщика?— действия одного порядка, так сказать, реакция рынка на растущий спрос на банковские кредиты и готовность банков наращивать объемы кредитования, за которые в любом случае платит заемщик.
Деятельность лиц, предлагающих «дать вам в долг живые деньги под любые цели без залогов и документов», не находится в зоне пристального внимания участников рынка ипотечного кредитования, и поэтому является сегодня наиболее рискованной для заемщика. Конкретно по данным лицам никакой информации нет, исследования их деятельности не проводились. Увидев подобное объявление, задумайтесь, хотите ли вы связываться с теми, о ком вообще ничего не известно.
Эксперты рекомендуют: если вам отказал один банк, это вовсе не значит, что кредит для вас закрыт. Прежде всего, постарайтесь понять причину отказа и поищите другой, более лояльный к клиентам банк и другую дешевую программу. Помните, банк не меньше вас заинтересован в выдаче кредита, и если он отказывает,?— то потому, что не уверен, что при существующем доходе вы способны выплачивать долги по ипотеке. Еще раз все тщательно взвесьте,?— может быть, он не так уж и не прав?
Мнения специалистов
Ирина Коротина?— директор Народной ипотеки СПб:
— Мы крайне негативно относимся к такому явлению, как черный брокеридж. Он приводит к выхолащиванию культуры кредитования, воспитывает в человеке идею, что можно взять в долг и не вернуть деньги. По данным статистики, в 2006 году было около 40% невозвратов.
Что толкает человека, желающего приобрести жилье, обращаться к подобным личностям? В первую очередь, видимая легкость получения кредита, наша российская любовь к халяве. Если банк отказал в выдаче кредита, а жилье вам необходимо, не стоит бросаться на первое попавшееся сомнительное объявление. Разберитесь в причине отказа и постарайтесь устранить ее. Если вам не хватает личного дохода, возможно, стоит попробовать исходить из совокупного дохода семьи. Конечно, нашей банковской структуре не достает гибкости, но постарайтесь поискать менее консервативный, более лояльный к клиенту банк.
Алексей Самойлов?— специалист оперативно-аналитическо-го отдела Балтийского коллекторского агентства:
— Я непосредственно исследовал деятельность черных брокеров. Сегодня подобные «посредники» в Петербурге используют две схемы. Первая?— это то, что непосредственно относится к деятельности черных брокеров: поиск банка и подделка документов. На их долю приходится примерно 10% всех объявлений. Вторая (не знаю, относится ли эта деятельность к черному брокериджу или это вульгарное мошенничество)?— получение заимствования путем покупки бытовой техники в кредит и ее обмен у мошенников за 50% стоимости. Основная опасность от такой деятельности?— в том, что когда человек решается на подтасовку данных, он гораздо легче затем идет на невозврат долга. Если вам очень нужен ипотечный кредит, но один отказ банка у вас уже есть, поищите другой банк, с другой программой и условиями кредитования. Сейчас это сделать несложно.
Игорь Жигунов?— заместитель председателя правления ООО?«Городской ипотечный банк»:
— Разумеется, реализуемые на рынке так называемые консультационные услуги по гарантированному получению кредита, а тем более при отсутствии должного контроля и специального законодательного регулирования, могут повлечь определенную дискредитацию сегментов рынка и связанных с ними услуг добросовестных участников. В целях пресечения подобного рода некомпетентной и заведомо недобросовестной деятельности на рынке одной из основных задач его участников должна быть как совместная работа в рамках четко установленных соглашениями процедур, единых стандартов, совместный контроль и мониторинг реализуемых программ, так и самосознание самих участников рынка и нацеленность на долгосрочную работу с учетом репутационного риска.
Еще один элемент снижения подобного рода рисков?— доработка нормативной базы, регламентирующей посредническую деятельность на рынке кредитных услуг.
Поскольку пока рано говорить о комплексной реализации всех вышеперечисленных процедур, то, конечно, подобная некомпетентная деятельность может оказывать негативное влияние, не только дискредитируя добросовестных участников рынка, но и нарушая права добросовестных потребителей. Одним из примеров негативных результатов могут быть просрочки платежей, недовольство потребителей и недоверие к данному сегменту рынка в целом, вплоть до того, что банки начнут настороженно относиться к подобным участникам рынка.
Евгений Таран?— заместитель руководителя отдела жилой недвижимости по ипотеке Центрального агентства недвижимости (ЦАН):
— Если раньше в банковской системе были прорехи, которые позволяли черным брокерам подделывать справки 2НДФЛ, то сейчас эта возможность исчезла. Банки получили доступ к базе данных отчислений в ПФР. Однако торговля справками «в свободной форме» с указанием телефона, по которому подтвердят, что клиент «работает в указанной компании», процветает. На первый взгляд, может показаться, что сотрудничество с черным брокером выгодно. Однако нельзя забывать, что он не несет никакой ответственности перед клиентом, так как является физическим лицом. Случаев мошенничества предостаточно.
Как же отличить белого брокера от черного? Есть несколько признаков. Черные брокеры зачастую работают как частные лица, без регистрации фирмы. Серьезная брокерская компания обычно обладает солидным офисом, сайтом, электронным адресом на базе корпоративных доменов. Белый брокер не станет предлагать сфабриковать справку о доходах или снабжать клиента подставными поручителями. Для черных брокеров это?— один из основных источников дохода. Плата за кредит у белых брокеров составляет 2–3% от суммы кредита, иногда?— до 5%. Платеж?— всегда после получения клиентом кредита. У черных «цена вопроса» составляет 10–20%, иногда и 25% от суммы.
Основная причина, по которой люди идут в такие организации за помощью,?— это отказ банка в выдаче кредита. Но если отказал один банк, то не значит, что откажет другой. Критериев, по которым оценивает заемщика банк, очень много.
Пресс-центр Северо-Западного банка Сбербанка России:
—?Процедуры рассмотрения кредитных заявок разрабатываются и устанавливаются банком в зависимости от проводимой кредитной политики. Очевидно, что экспресс-кредитование, исключающее осуществление проверки клиента и анализ предоставленных документов, в том числе и справки о доходах, содержит высокие кредитные риски и в свою очередь компенсируется высокой стоимостью таких кредитов.
Традиционно Сбербанк России при выдаче кредитов осуществляет проверку потенциальных заемщиков. Целью данной проверки является подтверждение благонадежности клиентов. Указанные процедуры направлены на снижение риска последующих неплатежей по кредитам. Такой подход позволяет банку осуществлять кредитование физических лиц по невысоким процентным ставкам.
Отказ в предоставлении кредита может быть принят банком по различным причинам. Так, если отказ связан с тем, что сумма вашего дохода ниже стоимости жилья, которое вы планировали приобрести в кредит, то можно или подобрать объект недвижимости меньшей стоимости, или увеличить сумму собственных вложений. Кроме того, банк принимает решение об отказе в выдаче кредитов физическому лицу, имеющему отрицательную кредитную историю. Кредитная история зависит от качества обслуживания ранее взятых заемщиком кредитов. Поэтому порекомендуем «ковать» свою кредитную историю с самого первого кредита.
Статья опубликована в журнале Доступная недвижимость №8 / август 2007