Сейчас нас уверяют, что принимаемый Госдумой РФ пакет законопроектов позволит решить в стране проблему формирования рынка доступного жилья в течение 7–10 лет. По словам депутата Госдумы Георгия Бооса, к 2010 году жилье будет доступно для 30% россиян, а еще через 10 лет — для 60–70%.
Понятно, что выполнить это задание без существенного увеличения объема выдаваемых кредитов невозможно. Правительство прикладывает все усилия для решения этой проблемы, в частности внося изменения в существующее законодательство и приводя его в соответствие с общепринятыми мировыми нормами.
Впрочем, получить ипотечный кредит можно уже и сегодня. Но эта возможность есть далеко не у всех. Главная проблема — размеры ипотечных кредитов рассчитываются на основе заработной платы заемщика, которая, увы, в большинстве случаев настолько мизерна, что не дает возможности для получения ипотечного кредита.
Для того чтобы понять, каковы все-таки шансы на получение ипотечного кредита, имеет смысл воспользоваться так называемым ипотечным калькулятором.
Ипотечный калькулятор — это инструмент, позволяющий быстро рассчитать размер возможного ипотечного кредита и будущих платежей по кредиту в зависимости от дохода, срока кредита и установленного процента по кредиту.
Стандартная формула для расчета ежемесячного платежа по кредиту, применяемая в банках, следующая:
Пользоваться такой формулой самостоятельно практически нереально. Ипотечные калькуляторы призваны облегчить эту работу, так как они все считают автоматически и мгновенно. Каждый человек знает, какой месячный доход имеет его семья. Достаточно ввести в калькулятор эту цифру, и получается максимальный размер ссуды, на которую можно рассчитывать, а также размер платежей, которые ежемесячно придется делать для погашения этой ссуды.
Кроме ипотечных калькуляторов на основе доходов потенциального заемщика есть и другие — расчет производится исходя из стоимости приглянувшейся клиенту квартиры.
Немного статистики
Перед тем как начать экспериментировать с ипотечными калькуляторами и делать какие-то выводы, приведем немного статистики.
Так, например, в мае 2004 года средняя зарплата одного работника в России составила 6577 руб. — по нынешнему курсу всего $227 в месяц! Для сравнения: среднедушевые денежные доходы населения в Японии за тот же период составляют примерно $2300–2500, или в 10–11 раз больше.
По официальным данным, в 2003 году в России на долю 10% наиболее обеспеченного населения приходилось чуть меньше 30% общего объема денежных доходов, а на долю 10% наименее обеспеченного населения — около 2%. То есть соотношение между средними уровнями доходов 10% самого богатого населения и 10% самого бедного населения составляет 14,6 раза. Во всем мире подобный показатель считается критическим. Однако в России принято жить по иным законам и устанавливать свои правила.
В 2003 году денежные доходы половины россиян не превышали 3500 руб. в месяц, что составляло примерно $125. У 23% россиян денежные доходы не превышали 2000 руб. в месяц (около $70). Средний размер пенсий в конце 2003 года равнялся 1750 руб. — чуть больше $60.
Несколько конкретных примеров
Учитывая подобные статистические выкладки, возьмем для примера ипотечный калькулятор, предлагаемый в интернете Объединенным промышленно-торговым банком (ОПТБанком).
Он рассчитывает размер необходимого дохода и сумму минимального первоначального взноса, исходя из стоимости приобретаемой квартиры, а также размер максимально возможного кредита и стоимость квартиры, исходя из ежемесячного дохода семьи.
Кроме того, калькулятор предоставляет возможность рассчитать основные условия кредитования по базовой ставке 15% и по альтернативным кредитным программам со ставками 13 и 14% (в этих случаях показывается размер единовременного платежа за понижение процентной ставки по кредиту).
В качестве исходных данных для расчета основных условий ипотечного кредитования нами были взяты следующие показатели: размер кредита составляет 70% стоимости приобретаемой квартиры, срок кредита — 10 лет, процентная ставка — 14%, семья состоит из двух человек.
Вывод, который можно сделать, заключается в следующем: с учетом того, что минимальный размер ипотечного кредита в ОПТБанке составляет $17 тыс., семьи с ежемесячными доходами менее $900 (26 тыс. руб.) могут и не беспокоиться. И главное — речь идет только об официальных («белых») доходах, которые можно доказать, например, справкой из налоговой инспекции.
В Прибалтике начали выдавать ипотечные кредиты на 40 лет
Входящие в группу шведского банка SEB банки в Латвии, Литве и Эстонии (Unibanka, Vilniaus Bankas, Uhispank) первыми на постсоветском пространстве стали выдавать ипотечные кредиты со сроком погашения до 40 лет.
Согласно сообщению эстонского банка Uhispank, к моменту окончания срока погашения кредита кредитополучатель не должен быть старше 70 лет. Кроме того, финансируемый объект на момент подачи ходатайства о кредите не должен быть старше 10 лет. «Опыт наших банков-партнеров показывает, что доля кредитов сроком более 30 лет небольшая, однако для молодых семей такая возможность крайне важна», — сказала представитель банка Ээрика Вайкмяэ-Койт.
Базовые ставки по ипотечным кредитам в балтийских странах упали со вступлением Латвии, Литвы и Эстонии в Европейский союз в мае 2004 года до уровня 3,5% годовых.
Сколько же в России семей, имеющих официальный чистый доход $1000 в месяц и более? Науке неизвестно. Однако ясно, что тем самым 10% наиболее богатого населения ипотека не так нужна: зачем переплачивать за ипотечную квартиру, если и так можно себе позволить прямую покупку недвижимости?
Рассмотрим калькулятор известного своими ипотечными программами ДельтаКредит банка. Расчет производится по доходам семьи после налогообложения. Для расчетов мы взяли семью из трех человек, срок кредита — 15 лет, процентная ставка кредита — 10%.
Условия выдачи ипотечных кредитов ДельтаКредит банком считаются на рынке одними из самых «демократичных». Однако и здесь невозможно взять кредит, основываясь на неофициальных данных о своей «черной» зарплате. По словам руководства банка, размер большей части выданных ими кредитов находился в пределах $45 тыс.–50 тыс. Если воспользоваться предложенным ипотечным калькулятором банка, то получится, что «чистый» доход семьи в этом случае должен быть не менее $1800. Понятно, что число заемщиков, готовых предъявить 50 тыс. руб. «белой» зарплаты, даже в Москве отнюдь не велико.
Обратимся теперь к программам Сбербанка России. Как известно, он предлагает несколько ипотечных продуктов, в том числе ипотечный кредит под названием «Молодая семья». Подобный кредит может получить семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 30-летнего возраста. Основные условия:
— кредиты предоставляются в рублях или в иностранной валюте;
— процентная ставка по кредитам в рублях — 18% годовых, по кредитам в валюте — 11% годовых;
— максимальная сумма кредита зависит от совокупного дохода семьи заемщика и предоставленного обеспечения, но не может превышать 70% стоимости объекта недвижимости при условии обязательного вложения заемщиком собственных средств в размере не менее 30% его стоимости (для семьи с ребенком может быть выдан кредит до 90% стоимости объекта недвижимости);
— срок кредита — до 15 лет.
Для расчета суммы кредита по ипотечной программе Сбербанка «Молодая семья» предположим, что семья состоит из двух человек без иждивенцев.
Стоимость однокомнатной квартиры в Москве сейчас не менее $40 тыс. Следовательно, опять получается: чтобы рассчитывать на кредит под однокомнатную квартиру, молодой семье надо иметь официальный доход порядка $1000 в месяц. Прибавьте к этому те документальные сложности, с которыми связано получение ипотечного кредита в Сбербанке (поручительства граждан или юридических лиц, подтверждение реальной покупной или сметной стоимости объекта недвижимости, залог недвижимого имущества, транспортных средств и иного имущества, справка из психоневрологического диспансера и т. д.).
Вывод малоутешительный: ипотечные программы доступны семьям, среднемесячный официальный доход которых, за вычетом налогов, стабильно превышает $1000. Таких семей в России, особенно в регионах, не так уж и много. И если в ближайшее время в стране не произойдет существенного роста реальной заработной платы, ипотека вряд ли сможет в ближайшее время стать действительно массовой, следовательно, жилье не станет доступным для обещанных 70% россиян. И все размышления о доступном жилье опять останутся в памяти поколений красивой сказкой, как это уже было недавно в российской истории, когда мы за пару пятилеток собирались построить коммунизм.