Архитекторы и строители мечтают о бизнес-сити

Петербургу  в вопросах градостроительства нужно осваивать мировой опыт. У города нет «особого пути» в этом плане, сегодня он находится на том этапе развития, который в свое время проходили многие города. Их опыт, ошибки и полученные при их анализе выводы нужно использовать в градостроительной политике Северной столицы, считают петербургские архитекторы. Одна из главных потребностей города в настоящее время — нахождение территории для развития многофункционального делового центра.

«Это вызов времени! - так обозначил ситуацию заслуженный архитектор РФ Олег Харченко на круглом столе «Будущие тренды в градостроении Санкт-Петербурга». - Его испытали многие города и нашли ответ, мы почему-то до сих пор уходим от этой проблемы».

По словам специалиста, в настоящее время бизнес-центры «разбросаны» по городу. Стратегии, которая имела бы четкий список потребностей города в офисных помещениях, нет, и ее нужно обязательно сформировать. «Часто иностранцы спрашивают: а что будет строиться здесь, а что здесь? А что думает город? А ничего город не думает, - возмущается Олег Харченко. - Говоря о деловом центре, я считаю, что это потребность для города номер один».

Слова архитектора подтверждаются и статистикой. Действительно, большинство действующих бизнес-центров приходится на Центральный, Петроградский, Приморский, Василеостровский и Московский районы. По данным «Агентства развития и исследований в недвижимости», в настоящее время объем рынка офисных площадей составляет 1,5 миллиона квадратных метров. При этом потенциальный объем спроса на офисные помещения в бизнес-центрах составляет порядка 6,2 миллионов квадратных метров. Текущий дефицит офисных площадей в составе бизнес-центров — порядка 4,8 миллионов. С учетом роста предложения, к 2010 году сегмент площадей не насытится, дефицит составит около 3,3 миллионов квадратных метров.
 
Решение о том, где строить деловые центры, в основном принимается по принципу «хочу здесь - и все». «Это рождает рассредоточение ресурсов, создается своеобразное «броуновское движение» людей между работой, жильем и так далее... В городе так и не рождается крупный деловой центр», - продолжает возмущаться архитектор. 

Однако, несмотря на насущность проблемы, ни у  бизнеса, ни у города нет точного представления о том, где может появиться деловой центр: непосредственно в центре города или ближе к окраинам. Кроме того, возведение крупного делового центра предполагает не только «совокупность зданий», но и серьезных инвестиций в инфраструктуру. «Поднять такой масштабный проект одному девелоперу нереально. Нужно создавать агентство по развитию территорий, планировать инфраструктуру», - считает директор по профессиональной деятельности ЗАО «Найт Фрэнк Санкт-Петербург» Николай Пашков. При этом представитель компании считает, что деловая активность все равно будет подтягиваться к центру города.  

Среди возможных территорий, которые могли бы подойти для развития делового центра, специалистами называются: набережная Обводного канала, Выборгская набережная, Северо-Приморская часть Петербурга, Северный остров на Васильевском, Измайловская сторона, ну и, в принципе, те же самые промышленные зоны, из которых производство переносится на окраины. Однако даже если решится вопрос с выбором территории для строительства, нужно будет решить еще множество проблем.

Во-первых, невозможно застроить сразу всю территорию. Для начала все равно придется рассматривать участки площадью 20-50 гектаров с перспективой развития еще до нескольких десятков гектаров. При этом нужно сразу решать вопросы с транспортной доступностью в эти районы города. В этом плане лучше ситуация на Северном острове, который является одновременно является «пафосным местом» и, в то же время, обладает достаточно развитой инфраструктурой. Во-вторых, возведение делового центра потянет за собой градостроительную проблему: неизбежно это будет «сгусток» высотных зданий, поэтому на выбранной территории придется снимать высотные ограничения. Опять же существует неопределенность: будет ли это исключительно деловой центр или многофукциональный комплекс, предполагающий и торговую деятельность.

В любом случае, нужен ли Петербургу единый деловой квартал или нет, каким он может быть — решать городским властям. «Государство должно быть девелопером номер один. Определение трендов его задача, - считает член совета директоров Set Group Вячеслав Семененко. - Власть должна выявлять перспективные территории, проводить анализ, конкурс на выбор агентства по развитию территории, которое будет заниматься разработкой документации и составлять бизнес-план».

«Я бы хотел представить себе, - мечтает Олег Харченко, - что однажды, через какое-то не очень длительное время, сев в автомобиль и включив радио, я услышал бы фразу: «После тщательного комплексного обсуждения на Градостроительном совете все-таки было выбрано место для строительства многофункционального делового центра; губернатор поблагодарила архитекторов за решительный выбор и издала соответствующее распоряжение обратиться в Законодательное собрание по поводу выделения соответствующих средств. И чтобы эта тема стала одной из звучных и громких тем».

Кстати, за примерами возведения многофункциональных бизнес-центров не обязательно обращаться в сторону заграницы. Например, российская столица уже столкнулась с необходимостью строительства делового комплекса. В настоящее время в Пресненском районе мегаполиса, на Краноспресненской набережной, строится Москва-сити. В районе будет расположен Московский Международный Деловой Центр (ММДЦ). Предполагается, что это будет зона деловой активности, которая объединит бизнес, апартаменты проживания  и досуг. Под деловой центр отведено 100 гектаров, из которых 60 подлежат новой застройке.

Примерный вид Москва-сити

Причем, многими специалистами уже не раз высказывалось мнение, что Москва-сити затмит многие крупнейшие бизнес-центры Европы. Сегодня  лидером в этом плане считается район парижских небоскребов — Дэфанс или «парижский Нью-Йорк».

Район Дефанс в Париже

«Квадрат.ру» узнал мнение других участников рынка недвижимости Петербурга по поводу необходимости возведения в Северной столице делового центра:

«Поскольку Петербург не является столичным городом, а в большей степени он исторический и туристический центр, то для него необязательно иметь один большой деловой центр.  Кроме того, Петербург имеет уже сформировавшийся облик центральной части города, который охраняется КГИОПом и ЮНЕСКО, а создание делового центра требует комплексной перестройки отдельных кварталов с существенным расширением дорожно-транспортной сети и строительством объектов инженерной инфраструктуры, - считает управляющий проектом компании «Адитум» Виталий Малых, - Думаю, что в городе должны быть отдельные деловые центры, приближенные к различным административным объектам. Один из примеров – строящаяся «Невская ратуша». Другие деловые центры должны быть равномерно распределены по районам города для создания равномерной нагрузки на узкую дорожно-транспортную сеть.  В том числе новые виды бизнеса могут быть вынесены за пределы КАД».

Игорь Горский, управляющий партнер «Агентства развития и исследований в недвижимости»: «Деловые центры постепенно формируются там, где это уже востребовано и где это получается. Так, например, практически сформировался деловой центр на Петроградской набережной. При этом находящаяся напротив Выборгская набережная, которую планировали также развивать как деловой центр, только сейчас дотягивается до статуса Петроградской, что связано с низким статусом Выборского района, удаленностью от центра и сложностями с собственниками расположенных там предприятий.

В других странах первоначальной подготовкой территорий для строительства деловых центров занимался сам город. Он занимался выводом производств, расселением жильцов ветхих домов. Затем территория выставлялась на торги или передавалась инвесторам для освоения. Любые самостоятельные попытки, предпринятые Агентствами развития территорий, не увенчались успехом, потому что существует проблема договориться с множеством собственников, расположенных на одной территории. Особенно когда это объекты разного функционального назначения: крупный завод, территория промышленного предприятия, распроданного на множество небольших объектов, старый жилищный фонд с множеством собственников и нанимателей жилья. И во все это вкрапляются объекты муниципальной и федеральной собственности. Инвестору зачастую не под силу самому разобраться с такими территориями и на начальном этапе сложно просчитать реальные затраты и реальные риски проекта».

Анастасия Митина,
Квадрат.ру