Городская ипотека

В 2007 году операторами рынка ипотеки в Петербурге выдано 18,6 тыс. ипотечных кредитов на 47 млрд рублей.

Банки, работающие по программе АИЖК, которую реализует «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» (СПбИА), выдали 2567 кредитов на сумму 5677,5 млн рублей. Средняя сумма кредита составила 2,21 млн рублей. Об итогах работы агентства и ситуации на рынке рассказал его генеральный директор Владислав Назаров.

– Владислав Борисович, как влияние ипотечного кризиса на Западе отразилось на городской программе?
– Собственно, как и на всех участниках рынка. Не сам кризис, а его последствия. Можно сказать, что доступ к выпуску ценных бумаг и секьюритизации ипотечных активов фактически закрыт как в России, так и на международных рынках. В этом смысле недостатки финансирования присутствуют. Мы являемся региональным операторам АИЖК, поэтому проблемы с финансированием существуют, в первую очередь, у АИЖК.

– В чем заключается ужесточение условий СПбИА?
– После ипотечного кризиса на Западе, у нас произошла переоценка ипотечных рисков. Если мы говорим о тенденции улучшения качества кредитного портфеля, то нет такого рубильника, который включил, и все сразу стало хорошо. Это комплекс факторов, в том числе более качественный андеррайтинг, увеличение первого взноса с 10 до 20 процентов от стоимости жилья, ограничение суммы кредита – с 16 млн рублей до 7 млн рублей.
Как показывает практика, если сумма кредита превышает 10 млн рублей, то, скорее всего, это кредит на бизнес, который каким-то образом закамуфлирован. А там уже совершенно другая структура рисков. С февраля АИЖК будет требовать, чтобы кредит, который подлежит рефинансированию, был на балансе банка, как минимум, первые два месяца и накопил какую-то кредитную историю.
Это автоматически повлечет за собой более внимательное отношение экспертов банка. Есть еще ряд небольших изменений в части того, кто может быть созаемщиком. Например, сейчас это не могут быть лица, которые не являются гражданами РФ и т.д.

– Расскажите об ипотечном брокере СПбИА.
– Консультирование и повышение финансовой грамотности – это отчасти наша задача, но она должна выполняться не нашими руками. Это должны делать участники рынка. Недаром создаются различные ипотечные брокеры, которые в нашем понимании должны знать специфику и условия ипотечного кредитования в целом и программы конкретных банков.
Другое дело, что это не всегда происходит, но, по идее, так должно быть. Мы решили создать сеть уполномоченных брокеров, в задачи которых, в том числе, входит и принятие решения о выдаче кредита. Эти подразделения должны выполнять всю работу банков по формированию ипотечного кредита за исключением подписания кредитного договора и перечисления денежных средств. В нашем брокерском центре происходят все эти действия, включая подписание кредитного договора со стороны заемщика.
Функционирование такой структуры возможно, потому что мы гарантируем банку, что кредит будет выкуплен. Мы собирались тиражировать эту технологию, но сейчас, видимо, воздержимся от этого в связи с кризисными явлениями на рынке вообще, и сейчас не то время, чтобы развивать программы ипотечного кредитования. Однако изначально наш ипотечный брокер был ориентирован на работу с другими ипотечными брокерами – юридическими лицами.

– Проблемы ипотеки в Санкт-Петербурге. Цена жилья.
– Глобальных проблем я не вижу. Тенденций того, чтобы цены на жилье стали снижаться, нет. Дефолта российской экономики не предвидится, но и для скачкообразного увеличения доходов населения тоже нет причин. Для снижения цен на жилье нет оснований, но планомерное повышение стоимости жилья продолжится. Прогнозировать сложно, потому что мы сейчас находимся в нестабильной ситуации, в том числе экономически нестабильной.
С одной стороны, непонятно, что будет с ценами не нефть. При этом не секрет, что именно эти деньги являются средствами фондирования спроса на жилье. Кстати, сейчас цена на нефть достаточно серьезно колеблется. Спрос на жилье – по сути, перемещение средств из одного сектора рынка в другой. Колебания на фондовых рынках опасны тем, что люди могут забрать деньги из ПИФов.
Там сейчас лежит много денег. Если тенденция снижения котировок пойдет и дальше, то деньги из ПИФов будут инвестировать в жилье. Других финансовых инструментов не так много, и это подстегнет спрос на жилье. Если бы было все стабильно, то я бы сказал, что за 2008 год цены вырастут на 10 процентов. Несмотря на снижение доступности жилья, объем выдаваемых ипотечных кредитов продолжает расти. Это связано с повышением финансовой грамотности населения и роста доверия к данным инструментам.

– Политическая составляющая цен на жилье?
– Честно говоря, прямой связи не вижу. Политической составляющей я не исключаю, но значительного влияния не рынок недвижимости не прогнозирую. По сути, что влияет на принятие решения инвестиций в недвижимость? Стабильность в будущем. Для того, чтобы изменить ситуацию кардинально, необходимы годы и десятилетия, а не результаты выборов.
Единственное, что может повлиять – изменение курса государства в части признания того, что национальные проекты не столь достойны своего названия. Как следствие, это повлечет за собой финансовые вопросы – снижение бюджетных ассигнований на поддержание строительной отрасли.
Например, в 2008 году значительная часть средств бюджета предназначена для социальных выплат гражданам на жилье. Губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко назвала этот год «Годом жилищной политики», и это подкреплено деньгами. Понятно, что это окажет свое воздействие на спрос.

– Ваши планы на 2008 год?
– Все во многом зависит от двух составляющих – реального развития ситуации на финансовых рынках и позиции руководства государства. АИЖК – госструктура, и если будет принято решение относительно поддержки банковских организаций в условиях кризиса ликвидности, то АИЖК будут предоставлены возможности по значительному увеличению объема рефинансирования.
Поддержка, в первую очередь, может коснуться мелких и средних региональных банков. Возможно преобладание другой позиции, когда функции АИЖК и госкомпаний, связанных с ипотекой, будут исчерпаны. Тогда может быть принято диаметрально противоположное решение.

комментарий
Михаил Осеевский, вице-губернатор Санкт-Петербурга:
– Прошлый год был очень успешным в плане развития ипотечного кредитования. Все больше банков выходит на этот рынок, что повышает конкуренцию, а значит, и возможность выбора ипотечной программы. В 2007 году российские банки активно привлекали средства международных финансовых институтов, в наступившем году ситуация будет более сложной. Американский кризис затруднил привлечение средств. В условиях кризиса плата за риск возросла. В сложившихся сегодня условиях возможности АИЖК по рефинансированию сократились, поэтому в настоящее время правительство Петербурга ведет переговоры с крупнейшими банками о расширении возможностей рефинансирования кредитов, выдаваемых в рамках городской ипотечной программы.
Сейчас динамику ипотечного рынка определяют две тенденции. Во-первых, последствия американского ипотечного кризиса, которые повлекли за собой ужесточение требований к заемщикам, увеличение размеров первоначального взноса, более тщательное проведение андеррайтинга. Возможно ужесточение требований относительно подтверждения доходов – «белая» зарплата станет дополнительным плюсом при получении кредита. Могут вырасти процентные ставки по ипотечным кредитам: мы сегодня наблюдаем этот процесс на рынке межбанковских кредитов. Тем не менее, в наступившем году можно прогнозировать продолжение роста объемов ипотечного кредитования.

Мнение специалиста
Дмитрий Астафьев, генеральный директор ООО «Маяк»:
– За последние годы ипотечное кредитование на первичном рынке жилья успешно развивалось. Это непосредственно связано с превышающим предложение спросом и с постепенным переходом жилья вторичного рынка в категорию «ветхого». Однако из сдерживающих факторов можно отметить то, что темп роста доходов населения был значительно меньше, чем темп роста стоимости жилья. При условии стабилизации цен на жилье и сохранения темпов увеличения доходов населения, спрос на кредитные услуги будет непременно расти. Темпы роста будут зависеть от популяризации ипотечного кредитования среди населения, в том числе через СМИ, с увеличением сроков кредитования, что позволит сделать его доступнее для широких слоев населения, а также с развитием взаимодействия строительных и кредитных организаций, что позволит создавать более гибкие программы кредитования.
Мы охотно сотрудничаем с банками, предоставляющими ипотечные кредиты нашим клиентам и на сегодняшний день доля ипотечных сделок в нашей компании достигает 50 процентов. Развитие ипотечного кредитования в последние несколько лет оказывает положительное влияние на объемы продаж жилой недвижимости. Поэтому мы надеемся, что повышение ставок, вызванное макроэкономической ситуацией, не переломит тенденцию к росту, и количество ипотечных сделок будет расти.
Если говорить о спросе на жилье, то спрос остается стабильно высоким. Мы не ощущаем, пока, по крайней мере, никакой стагнации в связи с увеличением ставок некоторых кредитных организаций и увеличения срока рассмотрения заявок. Что касается структуры спроса, то традиционно наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры. Отношение доли спроса по отношению к доле предложения для однокомнатных квартир значительно больше, чем для двух- и трехкомнатных квартир даже при том, что однокомнатных квартир продается достаточно много.
То, как спрос на жилье будет распределяться по сегментам рынка, будет зависеть от стабильности экономики, доступности ипотеки и макроэкономической ситуации в целом. Цены на типовое жилье, скорее всего, стабилизируются под давлением увеличения предложения и введения социальных программ. Цены на элитное жилье перестанут расти такими темпами, как ранее и, возможно, даже скорректируются ввиду ухода с рынка спекулятивных денег в перспективе. В ближайшие 5-7 лет продолжится рост цен на жилье среднего класса, что будет связано с дальнейшим увеличением доходов населения.