Точки отсчета и отсечения
Типологические критерии поселков премиум-класса затрудняются назвать даже самые опытные практики продаж. Ключевое слово – «фишка», за которым может скрываться что угодно – от помпезной архитектуры до пруда с карасями. Одни ставят премиум выше элиты, другие не видят разницы, третьи выделяют еще и люкс. В итоге получается, что у каждого дорогого поселка есть своя удобная категория, внутри которой у покупателя практически нет ассортимента.
Поскольку окрестности Петербурга вообще небогаты такими объектами, пока нет базы для серьезного анализа жанровых особенностей предложения и предпочтений самой состоятельной клиентуры. Зато москвичи делают это охотно. Правда, там от суммы $2 млн начинается отсчет класса бизнес+ , а верхний сегмент дробится на премиум ($3–4,9 млн), элит и люкс ($5–10 млн), эксклюзив (от $10 млн). В Северной столице эти суммы можно смело делить натрое.
Концепции дорогих поселков непременно включают редкие для Подмосковья природные данные, близость к историческим местам, авторство именитого архитектора и обширность земельного участка. У нас все только начинается, и там, где работают не быстрые московские деньги, а известный петербургский снобизм, получается вдумчивый продукт на грани высокого искусства.
Верхняя ценовая граница прячется в заоблачных высях «поселков нефтяников», не засвеченных рекламой, и вторичных продажах вилл ранних «клубов». Нижняя скрыта туманом невнятного позиционирования, когда продавцы проектируемых поселков выдают желаемое за действительное. Поэтому волюнтаристски принимаем цену отсечения – $600 тыс.
Тонкости позиционирования
Поселок «Горки СПб» от компании «ПетроСтиль» не претендовал на уровень de luxe, но сделкой с Villa Olivia на сумму 2,5 млн евро фактически получил этот статус. Интерьеры виллы отделаны с таким качеством дизайна, о котором клиент, если он не высокий профессионал в этой области, мог просто не догадываться. Без отделки дом стоил бы вдвое дешевле. Каждая вещь в интерьере действительно выступает уникальным арт-объектом – поднят разом авторитет застройщика и престиж Галереи дизайна/bulthaup, а покупатели остальных домов в этом поселке могут тешить свое тщеславие, оказавшись в «сливках общества». Арт-директор шоу-дома Максим Лангуев теперь наверняка будет самым востребованным аранжировщиком внутренних пространств лучших загородных домов.
Компания «ПетроСтиль» вообще довольно точно позиционирует свои поселки. Поскольку классность изначально не завышается, покупателю, готовому выложить немалую сумму, гарантированы за те же деньги только приятные сюрпризы. При иной, более расхожей, рекламной стратегии малейшее сомнение клиента уже чревато необратимым разочарованием. Поэтому очередного проекта от этой компании рынок ждет с нетерпением (удержат ли планку?). Пока известно, что новый элитный поселок класса А затевается во Всеволожском районе в 12 км от Петербурга, неподалеку от горнолыжных курортов «Орлиная гора», «Юкки-парк» и «Охта-парк». Как водится, поселок клубный и сочетает природу с близостью городу, что другим удается редко. На территории 13,5 га разместят 20–25 коттеджей с участками по 35–50 соток, обещают разнообразную инфраструктуру.
Еще одна заявка на узком рынке премиум-класса – поселок «Загородное владение «Благодатное», который выставила на продажу компания «ВнешСтройПроект». На территории бывшего пансионата «Чайка», что у Пасторского озера в 18 км от Петербурга по Выборгскому шоссе, обустраивают особый, усадебный уклад жизни. Нечто из разряда хорошо забытого старого: причалы, беседки на берегу озера, дорожки в смешанном лесу. Ностальгический образ родового имения действительно взыскан состоятельными россиянами, но пока не получил убедительного «товарного» воплощения в окрестностях Северной столицы. Однако трактовка дорогого образа застройщиком, новичком в петербургских пенатах, вызывает сомнение. Размер участков 20–50 соток вполне усадебный, учитывая близость города, и даже три двухэтажных кирпичных коттеджа по 800 кв.м каждый еще могут найти ценителей крупных форм. Стоимость домов – от 1,8 тыс. евро за квадрат, земли – 7,5 тыс. евро за сотку, что в сумме составляет изрядную цену покупки. Теннисные корты и фитнес-клуб, спортивная и детская площадки, профессиональное управление поселком тоже удовлетворяют требованиям классности. Но 20 блочно-монолитных домов площадью 415 кв.м по канадской технологии не очень вяжутся с русской усадьбой.
Концептуальная неточность может несколько затормозить продажу «Королевского курорта», строительство которого завершила компания по развитию территорий «Зевс». И место идеальное – у соснового лесопарка в полутора километрах от Сестрорецка между Финским заливом и разливом реки Сестры. При такой локации на инфраструктуре можно сэкономить, поскольку до гольф-поля и прочих радостей – рукой подать. И архитектура уместная – в характерном для этих мест в конце XIX–начале XX веков стиле «северный модерн», с коваными решетками, козырьками и лестничными перилами. И цена квадратного метра ниже среднегородской – по $2,25 тыс. Но это – комплекс таунхаусов из шести четырехуровневых секций площадью около 300 кв.м. Каждому домовладению причитается по три сотки земли, но в общей долевой собственности. Цена покупки выливается в сумму элиты, но таунхаусы, особенно за городом, уже выпадают из этого разряда. Не спасают камин, сауна и бассейн в каждой секции, а ярко выраженная стилистика даже отчасти вредит. В сплоченную группу демонстративных любителей модерна не очень охотно пойдет клиент такой платежеспособности.
Каверзный ассортимент
Интересный феномен: загородный рынок изрядно вырос по площади участков, числу объектов и ценам, а богатые по-прежнему плачут: купить нечего.
Опережающий рост цены земли под застройку, особенно на крупные участки, несмотря на их сельхозназначение, заставляет ждать и за околицей ценового скачка, подобного городскому. Хотя рост цен сдерживается сложностями оформления сделок и нерасторопностью загородной ипотеки, с начала года он уже вполне внушительный – около 15%. Конечно, эти колебания затрагивают только самую периферию сегмента дорогой недвижимости, покупатели которой едва ли прибегают к ипотечным схемам. Но средние цены в исторических пригородах и в Курортном районе уже соизмеримы с элитными. Прогнозы аналитиков с равной степенью вероятности допускают подмосковный сценарий – рост цен с последующей стагнацией – и оживление конъюнктуры вследствие притока московских инвестиций.
Непревзойденным остается «Северный Версаль» с его $3,7 тыс. за дворцовый квадрат, что при размерах покупки – достаточно дорого для клиента, запросы которого идут «ценой вперед». Но «французские штучки» барочных особняков и стриженых кустарников – на любителя. Остальные выказывают стремление жить в одном уровне, в стилистически спокойной архитектуре и на фоне более естественного ландшафта. За вид на сосны, дюны и валуны окрест дома в Курортном районе покупатели уже платят в среднем по $3,5 тыс. за квадратный метр.
К концу года будут готовы 66 коттеджей поселка «Михайловское», который строит холдинг «ПБЛ» под Петергофом. Обладатель Гран-при премии «Поселок года – 2007» рассчитывает на успех своего предприятия, прежде всего, из-за соседства с гольф-клубом и престижной школой высшего менеджмента. Небольшая, но достаточная инфраструктура, близость к историческим достопримечательностям и к аэропорту в конце концов приведут сюда покупателей из Москвы и с нефтяных окраин. Застройщик не гарантирует, что цена 2,8–3,1 у.е. (по 28,5 руб.) за квадрат не вырастет. Площадь стилистически нейтральных особняков – от 270 до 350 кв.м, а участки размером от 18 до 32 соток обеспечивают некоторую приватность в отсутствие деревьев.
В относительно новом жанре элитных дач Группой компаний «ПулЭкспресс» заявлен поселок «Золотые пески» на берегу Финского залива.
В 80 км от города на территории 70 га начинается строительство дорогих домов с участками размером от 18 соток по цене до $23 тыс. за сотку на первой береговой линии. Избежать как архитектурного однообразия, так и разностильности призван регламент, допускающий сооружение домов нескольких типов в разных секторах. К партнерству в строительстве приглашены восемь фирм со своими проектами, не исключается и согласованная инициатива клиентов. Разброс цен при таком подходе может быть очень большим, но средняя цена постройки составляет 700 тыс. у.е, а отдельные авторские работы вполне могут перевалить за миллион. Концепция абсолютно нова, и ее размах – около двухсот домов – трудно совмещается с бытующими представлениями об элитности. Впрочем, благоустроенный морской пляж и причал для катеров могут стать той фишкой, которая послужит пропуском наверх.
Фавориты рынка
Из-за несравнимости концепций строго ранжировать проекты премиум-класса не удается. По отзывам риэлторов, весьма популярна «Жемчужина Разлива», которую компания «Особняк» строит неподалеку от берега Сестрорецкого Разлива в 30 км от Петербурга. Одно из немногих предложений класса de luxe в адекватном архитектурном исполнении: сдержанная респектабельность с обильным остеклением. Двухэтажные дома четырех типов площадью 144–238 кв.м на участках 10–15 соток продаются по цене от 507 тыс. условных единиц (1 у.е. = 31 руб.). Почти половина из 41 домовладения уже нашла своих хозяев.
Неизменным успехом пользуются продукты фирмы Honka, особенно «Русская Швейцария» рядом с комплексом «Орлиная гора». Первый и пока единственный в Петербурге гольф-клуб «Дюны» с пятью виллами до сих пор остается эталоном и географической точкой отсчета элитности. Джентльмены с клюшками нетерпеливо ждут продаж второй очереди клуба, которая будет включать полноценное поле на 18 лунок, гостиничный комплекс и гольф-деревню на 30–35 коттеджей.
В клубном поселке «Балаково» (проект FTF-холдинга и УК «Традиция») дома современной архитектуры с плоскими кровлями и широким остеклением деликатно дополнены финской обожженной доской. Все 22 строения имеют большие участки по 20–40 соток в сосновом лесу на берегу озера. Угловые участки без ущерба для общего ландшафта выделяются в более укромные усадьбы. Рядом с клубным домом, включающим все необходимое от бассейна до сигарной, располагается пока затянутый строительной сеткой апартамент-хаус на 10 квартир-студий по 90 кв.м каждая. Однако жить здесь постоянно могут позволить себе люди, не слишком обремененные делами в Петербурге, поскольку дорога от Рощино полна превратностей.
Девелоперы, число которых пополняется городскими и непрофильными фирмами, а также бегущим от стагнации московским капиталом, полны решимости утолить взыскательный спрос. Премиум-класс обречен изыскивать ближние локации под клубные поселки для узкого круга единомышленников, а на лесных и озерных пейзажах развивать самые экзотические фантазии дальних дач: охотничьи и рыбацкие домики, усадьбы с «хижинами для челяди», поместья с конюшнями и псарнями.
Текст: Юлия ХОПТА
Фото: Игорь БАКУСТИН, архив M&D
Бизнесмен, пресытившийся жизнью, все видевший и все имеющий, загорает на Средиземноморском побережье и вдруг замечает в воде золотую рыбку. Хватает ее и говорит: — А ну-ка, придумай мне три желания!