На офисном рынке Петербурга четко обозначился новый тренд – квартальный девелопмент. Бизнес-центры начинают притягиваться и выстраиваться в деловые кластеры. Где в ближайшие годы сосредоточится бизнес города?
От истории к современности
По мере заполнения «пятен» в центральной части Северной столицы новые бизнес-центры начинают продвигаться вдоль набережных к дальним ее рубежам. И в будущем подберутся к КАД, где, вероятно, «мутируют» в бизнес-парки. Таким образом, бизнес-центры будут пытаться уйти от транспортных проблем и сократить для своих обитателей время в пути от дома до офиса. «Начинается процесс децентрализации офисных объектов класса А в промышленные зоны», – так считает Сергей Игонин, управляющий партнер компании «АйБи Групп».
Повышает привлекательность пригородных бизнес-центров и меньшая цена земли — как по ставкам аренды, так и продажи.
Разнообразие растет
.jpg)
й площадью 54 тыс. кв. м, и все они были расположены в Центральном районе, представляя собой реконструированные и переоснащенные памятники архитектуры, то к началу 2007-го таких объектов стало уже 15. К началу 2008-го их ожидается 21, а к началу 2009 года, как предполагается, их число достигнет 30. При этом лишь половина бизнес-центров класса А будет находиться в Центральном районе.
«Уменьшение доли бизнес-центров, расположенных в историческом центре города, отразится на ставках аренды, – считает Светлана Лабкович, начальник отдела маркетинга компании «БФА-Девелопмент». – Предположительно нижняя граница ставок аренды в центре, «цена престижа», будет на $150-200 за 1 кв. м в год выше, чем в бизнес-центрах класса А, расположенных в «нецентральных» районах. При этом мы ожидаем максимальной заполняемости офисов в центре арендаторами, для которых размещение представительских офисов или штаб-квартир за пределами исторического центра неприемлемо».
Контуры кластеров
Кластеры деловых центров в Петербурге складываются уже вполне отчетливо..jpg)
Это кварталы, формирующиеся вдоль Выборгской, Песочной и Петроградской набережных. Складываются кластеры и в восточной части Центрального района, и вдоль Свердловской набережной, и на Малой Охте, и в проекте «Измайловская перспектива» в зоне Обводного канала. Формирование кластеров стимулирует программа администрации Санкт-Петербурга по выводу старых промзон из центральных частей города. Так высвобождаются крупные территории, пригодные для деловой застройки.
География новых вводимых высококлассных бизнес-центров уверенно расширилась и распространилась с Центрального района на Петроградский и Василеостровский. Кроме того, «неровно дышат» инвесторы в сторону деловой зоны у аэропорта Пулково и вдоль Пулковского шоссе. Здесь уже строятся многофункциональные проекты «Аэроплаза», «Пулково-3», а вскоре начнется строительство многофункционального комплекса «Адамант-парк».
Один из крупнейших бизнес-анклавов появится на Васильевском острове в рамках реализации проекта «Морской фасад». Высотный деловой район с течением времени включит до 1,5 млн кв. м офисов, рассчитанных на работу 110 тысяч человек.
Второй формирующейся деловой зоной высокого класса становится восточная часть Центрального района с прилегающими к ней территориями. Сейчас здесь преимущественно стоят ветхие жилые кварталы и старые промышленные площадки. Потенциал этой территории определяет наличие на ней комплекса Смольного (Администрация Санкт-Петербурга), Законодательного собрания Ленобласти, Федерального дома, Управления ГУВД по Санкт-Петербургу; а также громкий проект «Охта-центр» (бывший «Газпром-сити»), запланированный на противоположном берегу Невы.
В этом секторе города заявлено еще несколько масштабных для исторического центра проектов. Это, в частности, «Невская ратуша» вблизи Суворовского проспекта. Проект стоимостью $500-800 млн на средства банка «ВТБ» собирается реализовать его петербургская «дочка» – «ВТБ-капитал». Инвестор намерен построить недалеко от Смольного новую резиденцию городской администрации – «Смольный-2», объединив ее с элитным бизнес-центром. Общая площадь комплекса составит около 400 тыс. кв. м, из них 100 тыс. кв. м предназначаются для администрации Петербурга.
Вблизи Смольного собора предполагается также реализация проекта «Смольный квартал». На территории 9 га расположатся девять 6-7-8-этажных зданий, в каждом здании планируется 2-3-уровневый подземный паркинг. В составе комплекса жилые (около 22 тыс. кв. м, 240 квартир классов премиум и эксклюзив) и коммерческие помещения (несколько офисных центров-особняков класса А общей площадью около 190 тыс. кв. м). Общая площадь зданий – 250 тыс. кв. м.
В настоящее время разрабатывается также концепция развития всей территории Синопской набережной «от моста до моста», сообщает компания GVA Sawyer. На данной территории, как предполагается, будут размещены бизнес-центры, торгово-развлекательные объекты, возможно, гостиница и жилой комплекс – совокупной площадью около 300 тыс. кв. м.
Что касается Петроградского района города, то в нем на сегодня сосредоточено порядка 13% всех городских бизнес-центров, причем семь из них – высшей категории. «В районе формируется кластер деловой активности, так как эта территория обладает лучшей транспортной доступностью, чем исторический центр, но при этом обладает отличными видовыми характеристиками и инфраструктурой», – комментирует Дмитрий Золин, управляющий партнер компании LCMC.
Компания «БФА-Девелопмент» строит на Петроградской набережной бизнес-центр класса А «Линкор» на месте бывших корпусов оборонного предприятия «Дальсвязь». Инвестиции в реализацию проекта составляют более $50 млн. Внешне новый деловой центр будет напоминать огромный современный корабль. Площадь объекта – 23,5 тыс. кв. м.
Еще один крупный проект – «Московская-товарная». Обширная территория площадью 317 га занимает 1/5 часть всего Центрального района. Она входит в объединенную охранную зону исторического центра города. Однако значительную ее часть занимают объекты Октябрьской железной дороги. Согласно планам администрации Санкт-Петербурга, зона подлежит полному редевелопменту под общественно-деловую застройку. Здесь будет сформирован новый, современный район с общественными и жилыми массивами – коммерческий комплекс с бизнес-центрами, конгресс-холлами, гостиницами, паркингами и выставочными залами. Общий объем недвижимости жилого и делового назначения – около 300 тыс. кв. м.
Итак, офисный рынок Петербурга в ближайшие годы ждет целая вереница мегапроектов, как вблизи исторического центра, так и на окраине города. И если для единого Сити в городе места нет, то для дюжины суб-Сити – вполне найдется.