Сегмент элитной недвижимости в каждом городе обладает своими особенностями, а петербургский рынок элитного жилья тем более отличается специфичностью: практически ни один из домов в «элитной» категории по московским стандартам собственно к элите отнести нельзя. Чего не хватает дорогостоящим петербургским объектам для «полной элитности», объясняет директор АН «Бекар» Алексей Бегунов.
Элитный сегмент недвижимости крайне специфичен. Комфорт и престиж – товары «скоропортящиеся» и очень быстро морально устаревают. То, что считалось элитным несколько лет назад – теперь отнести в эту категорию можно с натяжкой. В Петербурге рынок элитной недвижимости развивается по своему собственному сценарию: «Северная столица» значительно отличается от Москвы.
Москва и Петербург: найдите различия
«Первое и основное отличие рынков двух столиц это то, что в Москве на рынке недвижимости оборачиваются гораздо большие капиталы, - рассказывает Алексей Бегунов, директор АН «Бекар». - В столице много крупных элитных проектов, где цены на первичном рынке за квадратный метр приближаются к $20 тысячам, максимум на петербургском рынке пока что $5-6 тысяч».
Согласно московским критериям элитности в Петербурге просто нечего покупать, но дело скорее не в том, что петербургская «элитка» хуже, просто исторически в Москве и в Петербурге рынки недвижимости развивались по разным схемам, соответственно, и критерии, по которым недвижимость может быть отнесена к элитной, различны.
Москва, например, изначально развивалась по принципу частного домовладения. Поэтому сейчас в центре Москвы уже есть соответствующая «база», так как большое число особняков в центре города можно отнести к жилью класса люкс.
Застройка центра Петербурга такова, что в центре сложно соблюсти все критерии современной элитности – нет места под парковку, сложно проводить коммуникации, неоднородное окружение.
Кроме того в Москве представления об элитности жилья сменяются быстрее, вместе с ними сменяются и сами дома. В столице порой сносятся даже те дома, которые были построены в 90-х годах и считались тогда элитным жильем. Поскольку цена за квадратный метр в Москве намного выше и спрос платежеспособен, такие затраты оправданы, инвестиции в такие дорогостоящие проекты окупаются.
В Петербурге, естественно, элитные дома не сменяют друг друга так быстро. Более того, в центре Петербурга множество домов-памятников, и даже если удастся найти неохраняемый государством дом под снос, и освободится пятно под застройку, то могут возникнуть проблемы со специфическим грунтом. Затраты на такой проект будут внушительными, есть риск, что он не окупится – петербуржцы еще не готовы отдавать за квадратный метр по $20000, хотя в Москве такие дома уже существуют.
Примеров домов, которые не дотягивают до настоящей «элиты» по московским меркам очень много: например, дома на Крестовском острове. Эти дома либо находятся не в лучшем месте, либо в них очень много квартир. Если в доме свыше 100 квартир, его с большой натяжкой можно отнести к элитным, это уже «элитный улей». Престижное местоположение (на набережных, рядом со сквером, садом или парком, с видом на исторический памятник), отличная начинка, но на парковке предусмотрено всего одно машиноместо на семью. Таких домов в Петербурге около 30.
Элита покидает центр
Одна из особенностей Петербурга – это мнение, что элитная квартира должна непременно находиться в Центральном районе города, но, похоже, что так будет не всегда. Центр Петербурга может предложить желающим пожить со вкусом не так много вариантов.
«Во-первых, это реконструированные дома в старом фонде или целые «элитные подъезды» - явление свойственное только петербургским домам старого фонда. Во-вторых, это новостройки в центральном районе, которые тоже далеко не всегда отвечают всем стандартам «de luxe», - говорит Алексей Бегунов, директор АН «Бекар». - Но если несколько лет назад отремонтированную квартиру в старом фонде можно было считать элитной, то теперь одного вида на Неву или Исаакиевский собор стало мало. Если такие квартиры и считались «элитными» несколько лет назад, то сейчас все изменилось.
Покупатели стали предпочитать местоположение комфорту, а центральные районы города не могут ответить соответствующим предложением: в центре, где каждый второй дом-памятник охраняется государством, сложно найти подходящее «пятно» под застройку, даже на месте снесенного дома. В любом случае возникнут проблемы с качественной парковкой, однородностью окружения, инфраструктурой.
Такие «недочеты» элитного жилья в центре вкупе с транспортными пробками привели к тому, что спрос стал смещаться в сторону других районов, стал развиваться рынок загородного элитного жилья.
«Это означает, что карта перспективного элитного жилья города со временем меняется.
Возводятся элитные новостройки в Василеостровском районе, - объясняет Алексей Бегунов. - Постепенно повышается статус еще нескольких районов: Петроградский и Петровский острова и район метро «Чернышевская», образцовым с точки зрения критериев элитности можно назвать дом на Песочной набережной.
Альтернативой элитному жилью в городе отчасти является загородная недвижимость это, например, Таун-хаузы «Георгиевские предместья» в Коломягах или элитный малоэтажный комплекс «Константиновское» на Петергофском шоссе. Стоимость загородных особняков обычно превышает миллион долларов, тем не менее, эти проекты можно отнести лишь к жилью повышенной комфортности, так как многие критерии элитного жилья там соблюсти пока невозможно: нет должной инфраструктуры, как правило, видовые характеристики тоже не подходят под понятие элитной недвижимости.
Элитное жилье чтобы жить
Изменился не только спрос на элитное жилье, изменились и причины его покупки. Еще несколько лет назад наблюдался бум и «перепроизводство» на рынке аренды, множество элитных квартир покупалось с целью сдачи в аренду. Рынок постепенно насытился, и доходность сдачи в аренду недвижимости упала. Если 5 лет назад квартира окупалась за 5-7 лет, то сейчас срок окупаемости увеличился до 10-12 лет. Спрос на аренду в основном обеспечивают западные компании, которые арендуют элитное жилье для топ-менеджмента.
«За 2005 год резко снизилась покупка элитных квартир с целью инвестиционных вложений - с 40% до 10%, поскольку появились альтернативные возможности вложения на финансовых рынках, - замечает директор АН «Бекар» Алексей Бегунов. – Это значит, что и сейчас и в будущем элитная недвижимость будет приобретаться, в основном, для проживания».
Справка:
Петербургские критерии «элитности»:
Цена: Средняя цена квадратного метра $2200-3500
Местоположение: Престижное местоположение здания и архитекторское решение, примененное при строительстве объекта.
Социальное окружение: однородное, соседей мало.
Состояние: качественные инженерные системы и коммуникации, интернет
Вид: дом расположен на набережной с видом воду, архитектурный памятник, рядом сквер или сад.
Инфраструктура: развитая инфраструктура района, наличие паркинга, комплекс мер по безопасности.
Источник: АН "Бекар"