Международная классификация объектов коммерческого назначения подразделяет офисные здания на три типа: «А», «В» и «С». В настоящее время основной приток инвестиций приходится на сегменты «А» и «В». И хотя в секторе дешевых помещений есть незанятые и высокодоходные ниши, немногие девелоперы берутся за такие проекты. Сложившаяся ситуация оборачивается «боком» для потенциальных арендаторов, ведь дефицит предложения в данном сегменте растет из года в год.
"С"-класс - где и сколько
Рынок офисных площадей класса «С» зародился на заре туманной юности российского капитализма. Именно тогда, в 90-е, все научно-исследовательские институты и другие государственные учреждения внезапно лишились бюджетного финансирования и стали сдавать свои помещения в аренду. Сегодня наследство советских времен в виде бывших НИИ, перепрофилированных промышленных предприятий, нереставрированных особняков принято считать классом «С». Кроме всего прочего, к данному сегменту можно отнести помещения на первых этажах жилых домов в спальных районах и новый зародившийся формат -- бизнес-центр в многоквартирном доме. «В таком случае часть дома отдана под офисные помещения для малого и среднего бизнеса, для которого цена арендной ставки является определяющей, а местоположение не играет значительной роли. Этот формат новый для рынка, поэтому сейчас сложно понять, насколько он будет востребован, -- комментирует руководитель направления коммерческой недвижимости компании «МИАН--агентство недвижимости» Сергей Лобкарев.
Как правило, здания класса «С» характеризуются низким уровнем предоставляемых услуг, непрезентабельным внешним видом и довольно высоким уровнем износа инженерных систем. «Зачастую в них предусмотрена только система предварительного охлаждения приточного воздуха или сплит-системы кондиционирования помещений. В офисах класса «С» нет развитой инфраструктуры, и не всегда имеется паркинг», -- говорит руководитель отдела офисной недвижимости консалтинговой компании Praedium Юрий Юдаков.
Офисы класса «С» можно найти как и в центре, так и на окраинах Москвы. Довольно много объектов находится на севере и северо-востоке города, а также юге, юго-западе, в районе Теплого Стана и Калужской. Кроме того, дешевые офисные помещения сконцентрированы вдоль основных транспортных магистралей города, таких, как Каширское, Варшавское, Дмитровское, Ярославское, Ленинградское, Волоколамское, Волгоградское и Рязанское шоссе.
Также многие промышленные объекты, расположенные в непосредственной близости от метро, были перепрофилированы под офисные центры низшего сегмента. Большинство таких предприятий находится на юге, юго-востоке столицы. Сюда можно отнести промзоны у станций метро «Электрозаводская», «Семеновская», «Войковская», «Рязанский проспект».
В центре офисные помещения класса «С» представлены в виде неотреставрированных особняков, НИИ, а также промышленных предприятий, которые до сих пор не подверглись редевелопменту. Для примера можно привести завод имени Орджоникидзе или промышленные предприятия на Павелецкой.
Подсчитать точную долю класса «С» на московском рынке офисных площадей не представляется возможным. В первую очередь это связано с тем, что большинство сделок аренды осуществляется через «серые» схемы и лишь в редких случаях объекты попадают на открытый рынок. По мнению Сергея Лобкарева из компании «МИАН», в общей сложности объем офисного сектора приближается к 15 млн кв. м, из них порядка 7 млн кв. м приходится на офисы класса «А» и «В». Все остальные метры приходятся на класс «С». В то же время генеральный директор компании «Миэль -- коммерческая недвижимость» Андрей Бушин полагает, что доля помещений класса «С» составляет порядка 25--26% от общего объема офисных площадей. Ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Максим Жуликов считает, что данный сегмент занимает не меньше половины рынка. «Но в последнее время доля офисных площадей класса «С» естественно уменьшается за счет строительства качественных помещений класса «А» и «В». Кроме того, многие владельцы немодернизированных зданий осознали, что теряют в доходности, и перепрофилировали свои объекты в класс «В».
Кто формирует спрос?
Спрос на помещения класса «С» в разы превышает существующее предложение. В особенности недорогие помещения востребованы среди малых и средних предпринимателей. Зачастую они хотят арендовать от 30 до 150 кв.м, так как для размещения их сотрудников не требуется большое помещение. «Поскольку нарезка малых офисов осуществляется в основном в зданиях невысокого класса, выбор делают именно в их пользу, -- комментирует Андрей Бушин из компании «Миэль--коммерческая недвижимость». -- Также офисы класса «С» пользуются спросом у организаций, для которых важна экономия затраченных на аренду помещения средств, а его престижность не играет большой роли».
Крупные российские и зарубежные компании также нередко заинтересованы в аренде офисов класса «С». Как правило, они снимают от 500 до 10 тыс. кв. м и располагают здесь свои бэк-офисы или call centre.
По мнению аналитиков некоторых консалтинговой компаний, спрос на подобную недвижимость создается прежде всего невысокими арендными ставками. Но, по правде говоря, цены в данном сегменте могут сильно разниться, все зависит от индивидуальных особенностей объекта и его месторасположения. Согласно данным аналитического департамента компании Praedium, ставки аренды на такие помещения за Третьим транспортным кольцом и в спальных районах варьируются от 250 до 400 долл. за кв. м. Сергей Лобкарев из компании «МИАН» приводит следующие данные: цена аренды 1 кв. м в офисах класса «С» сегодня составляет от 200 до 500 долл. в год вместе с НДС и коммунальными платежами. Но расценки в этом сегменте растут. И сегодня можно встретить предложения класса «С» и за 700 долларов.
Андрей Бушин из компании «Миэль -- коммерческая недвижимость» отмечает, что в первом полугодии 2007 года административные здания класса «С» являются лидером роста средних арендных ставок, «поскольку волна общего роста цен на недвижимость достигла и менее качественных площадей, хоть и с некоторым опозданием».
С продажей офисов класса «С» ситуация несколько иная. Эти помещения можно даже найти среди предложений ведущих московских риэлторских агентств. «Стоимость квадратного метра площадей класса «С» составляет от 3500 до 5500 долл. Наибольший темп прироста цен (9,4% за первое полугодие 2007 года) в этом году наблюдался именно по категории административных зданий», -- отмечает Андрей Бушин. Правда, если здание продается под последующую реконструкцию, цена квадратного метра будет составлять от 1000--1700 долларов.
Девелоперы не проявляют интереса
Несмотря на высокий спрос в данном сегменте рынка, российские и западные инвесторы не проявляют заинтересованности. По оценке аналитиков компании GVA Sawyer, на сегодняшний день в Москве не ведется строительство офисов класса «С» с нуля. Однако известны примеры реконструкции зданий более низкого класса, которые после проведения, например, ремонтных работ фасада были сданы в аренду по более высокой ставке, хотя классность площадей при этом не повысилась. Доходность подобных проектов зависит от первоначальной стоимости приобретенного объекта и может достигать 30--40%.
Сергей Лобкарев из компании «МИАН» объясняет сложившуюся ситуацию таким образом: «На сегодняшний день потребность в офисах класса «А» и «В» настолько велика, что естественная реакция рынка -- удовлетворить в первую очередь эту потребность. И такая ситуация сохранится в ближайшие три-четыре года. В течение этого периода, по нашему мнению, сложно будет говорить об интересе девелоперов к офисам класса «С». Что будет после того, как рынок окажется насыщенным офисами «А» и «В», покажет время».
Дороговизна московской земли тоже играет свою роль. «Строить на ней новые офисные объекты эконом-класса нерентабельно, -- комментирует руководитель отдела офисной недвижимости компании Praedium Юрий Юдаков. -- Себестоимость строительства между классами «А» и «С» не сильно различается».
Судьба класса "С"
Незаинтересованность девелоперов в строительстве офисных площадей класса «С» провоцирует уменьшение доли этого сегмента. Так, по данным компании «Миэль», за последние два-три года темпы снижения доли офисных площадей класса «С» составляют около 0,2 процентного пункта в полгода, поскольку в настоящие время подобные помещения подвергаются ликвидации или реконструкции, в результате чего статус здания повышается. «Возможно, объемы площадей низкокачественных офисов и пополняется за счет устаревших помещений класса «В», однако пока такие примеры на рынке не видны», -- сообщили в компании «Миэль».
Прогнозы экспертов рынка вряд ли утешительны для потенциальных арендаторов офисов класса «С». Некоторые аналитики вообще полагают, что со временем данный сегмент попросту исчезнет с рынка Москвы. Эксперты компании GVA Sawyer считают, что развитие рынка офисов класса «С» если и будет происходить, то в направлении к МКАД и Подмосковья. А в компании Praedium отмечают, что офисы класса «С» на окраинах Москвы и в Подмосковье скорее всего в основной массе будут представлены бизнес-инкубаторами, технопарками. За счет более доступной и дешевой по сравнению с Москвой земли такие объекты, возможно, будут отвечать некоторым условиям столичного класса «В», т.е. иметь больше рекреационных территорий и парковочных мест. Однако их удаленность от центра автоматически причисляет их к классу «С». Учитывая общую децентрализацию бизнеса и открытие крупными компаниями бэк-офисов, это может быть удобно для них, а компании, строго рассчитывающие свой бюджет, будут вынуждены выезжать за пределы города.
Источник: