ЭЛИТА НА ПРИРОДЕ

Несмотря на то, что объем предложения на рынке загородного домостроения ежегодно увеличивается более чем в два раза, состоятельным горожанам по-прежнему довольно сложно найти подходящий объект. Если есть природные красоты, то до них не добраться, современную стеклянную архитектуру приходится обносить осторожным забором. Рядом и море, и озеро, а яхту пришвартовать негде…

Решить эту проблему призваны строящиеся поселки премиум-класса, но пока они остаются сложным и рискованным жанром загородной недвижимости. Типологические критерии таких поселков затрудняются назвать даже самые опытные практики продаж. Ключевое слово – «фишка», за которым может скрываться что угодно – от помпезной архитектуры до пруда с карасями. Одни ставят премиум выше элиты, другие не видят разницы, третьи выделяют еще и люкс. В итоге получается, что у каждого дорогого поселка есть своя удобная категория, внутри которой у покупателя практически нет ассортимента.

Интересный феномен: загородный рынок изрядно вырос по площади участков, числу объектов и ценам, а покупатели по-прежнему плачут: купить нечего.

В начале ноября редакция журнала «Мир&Dом. Санкт-Петербург» пригласила экспертов рынка разобраться в сложившейся ситуации. В рамках выставки «Ярмарка недвижимости» состоялась деловая игра «Элита на природе: загородная недвижимость премиум-класса». В мероприятии приняли участие:

• Полина Яковлева, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank;
• Екатерина Гуртовая, директор по оценке и разработке концепций холдинга RBI;
• Мария Холод, руководитель отдела рекламы и PR компании «ПетроСтиль»;
• Людмила Барашкова, ресечер по коттеджным поселкам АН «Бекар»;
• Никита Константинов, начальник отдела продаж ООО «Особняк»;
• Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская Недвижимость»;
• Марина Агеева, руководитель рекламной службы «ПулЭкспресс Групп»;
• Екатерина Диулина, специалист отдела аналитики и консалтинга АН «Итака»;
  а также представители строительных и риэлторских компаний Петербурга и Ленобласти, потенциальные покупатели загородной недвижимости и журналисты.

В течение двух часов эксперты рынка поделились своим мнением о том, что сегодня собой представляют загородные поселки премиум-класса, проанализировали месторасположение таких объектов, отметили преимущества и недостатки некоторых из них и, наконец, постарались ответить на вопрос, как выбрать подходящий загородный коттедж. M&D публикует наиболее интересные выступления специалистов.

Полина ЯКОВЛЕВА, директор отдела элитной жилой недвижимости компании Knight Frank
– Сегодня под Петербургом проектируется и строится порядка 150 коттеджных поселков (включая проекты, в которых земельные участки продаются под самостоятельную застройку), около сотни из них находятся в открытой продаже.

Загородный рынок демонстрирует высокую ценовую динамику. Только за последние три месяца средняя стоимость объектов в коттеджных поселках выросла на 12,6%. Стоимость квадратного метра коттеджа с учетом земельного участка находится в диапазоне от $1 386 до $4 568.  При этом максимальные цены отмечены в Курортном, Пушкинском и Приморском районах (более $3 000 за квадрат). В Ленобласти благодаря проекту «Бель Виль» ($2 929), расположенном в непосредственной близости к дворцово-парковым ансамблям Павловска и Пушкина, в ценовые лидеры выбился Тосненский район.

В третьем квартале этого года в предложении появилось 25 организованных поселков, лишь три их которых можно отнести к высшему ценовому сегменту. Это поселки «Медовое», «Юкковский парк», «Осиновая роща». Кстати, в последнем, несмотря на достаточно высокую цену – свыше $1 млн за объект – на данный момент не реализован всего один коттедж.

Многие девелоперы сейчас осваивают территории рядом с уже возведенными поселками: расширяют свои проекты (дополнительные очереди) или создают новые. В Выборгском районе даже образовались локальные зоны, состоящие из двух-трех, а иногда и более поселений (например, у озера Правдинское – поселки «Киррко-Ярви», «Правдинское озеро», «Красноозерье», «Пионер»; вокруг Чернявского озера компания «ПулЭкспресс» возвела «Ольшаники-1», «Ольшаники-2» и «Ольшаники-мини», а «НеваИнвестПроект» – «Зеленую горку»). Это в точности повторяет московские тенденции развития загородного рынка, когда на популярных направлениях формируются целые коттеджные городки из участков, освоенных разными девелоперами.

Новые предложения Всеволожского района сконцентрированы на расстоянии от 5 до 20 км от Петербурга. Масштабность и транспортная доступность этих объектов позволяет позиционировать их как поселки для постоянного проживания. Здесь расположено большинство крупных проектов комплексной застройки, которые включают различные типы жилья (квартиры, таун-хаузы, коттеджи). Среди них поселки «Токкари-Ленд» и «Коркинские холмы» от компании «Гарант Девелопмент», «Охтинское раздолье» от «Вертикали», «Румболово» от «ПулЭкспресс» и др.

В ближайшие годы наибольшее количество коттеджных поселков появятся в Выборгском, Всеволожском и Приозерском районах. Заметен интерес девелоперов и к южному направлению – Гатчинский, Ломоносовский районы. Но пока на их долю приходится не больше четверти всех заявленных к реализации проектов.

Мария ХОЛОД, руководитель отдела рекламы и PR компании «ПетроСтиль»
– Загородные поселки премиум-класса можно разделить на два сегмента: элита и de luxe.

К последнему мы склонны относить, например, такие проекты, как Honka Family Club, «Медовое», и Lakes´berry Club. Сюда же можно добавить и «Северный Версаль», хотя некоторые эксперты не считают его коттеджным поселком, относя построенные здесь особняки отдельными домовладениями с солидными наделами земли в черте города.

Говоря о функциональном назначении объектов, следует отметить, что это могут быть как дома, предназначенные для сезонного проживания и расположенные достаточно далеко от Петербурга (свыше 50 км), так и альтернатива городским квартирам – коттеджи для постоянного проживания, расположенные не так далеко.

В поселках премиум-класса сегодня реализуются в основном полные лоты, включающие и дом, и участок. Хотя иногда застройщики продают только земельные наделы, дабы покупатель смог самовыразиться, построить «дом своей мечты».

В Курортном районе, как ни странно, предложение коттеджных комплексов по-прежнему невелико: их можно пересчитать по пальцам. Поэтому при выборе дома в составе поселка стоит уделить внимание другим районам. Например, Всеволожскому – из-за близости к городу. Территории южнее Петербурга, в частности Петродворцовый район, только начинают осваиваться застройщиками. Потому предложение комплексной застройки там ограничено. Можно назвать пока только такие объекты, как «Михайловское» и «Павловский фасад». Хотя, безусловно, в дальнейшем этот район будет развиваться и пользоваться популярностью в первую очередь у жителей юго-запада.

В настоящее время покупатель в месте своего будущего проживания хочет видеть развитую, но адекватную инфраструктуру. Если поблизости уже работают детский сад или магазины – не обязательно дублировать их в поселке. Одновременно с этим в каждом коттеджном комплексе должна быть своя «фишка». Будь то бассейн, сигарная, бильярдная, поле для гольфа, теннисные корты или вертолетная площадка. Само собой – хорошая охрана с видеонаблюдением, телефония и Интернет – сейчас являются обязательными для поселков премиум-класса. При создании таких объектов нужно учитываем даже такие нюансы, как места для проживания обслуживающего персонала. В составе дома можно предусмотреть так называемые гостевые комнаты, в которых будет жить прислуга, или сделать как в проекте «Медовый» - построить небольшой отдельный модуль с необходимыми для проживания помещениями.

Никита Константинов, начальник отдела продаж компании «Особняк»
- Девелопер при организации инфраструктуры загородного поселка прежде всего стремится подтвердить его класс, привлечь дополнительное внимание к проекту. На наших объектах этот вопрос решается по-разному. В активе компании четыре загородных поселка. Два из них - «Новый Мир» и «Парквэй» - расположены рядом, в районе Репино-Ленинское. Поэтому имеют общие объекты инфраструктуры: магазин с аптекой, общественные зоны и рекреационная зона с детской и спортивной площадками, гостевая парковка. Этот набор мы считаем стандартным для любого поселка. Из новшеств могу назвать строительство в составе загородных проектов фитнес-комплексов, оборудование вертолетных площадок и причалов для маломерных судов, если есть такая возможность.

Девелоперы могут предлагать очень широкий комплекс дополнительных услуг. Их набор во многом зависит от его локации. Если поселок расположен у реки или водоема, то следует предусмотреть стоянку для судов, если далековато – можно и вертолетную площадку. Главное не увлекаться, ведь все это в результате скажется на стоимости дальнейшего обслуживания: все затраты, связанные как с эксплуатацией дома и обслуживанием сопутствующей инфраструктуры, лягут на плечи собственника коттеджа. Все это непременно нужно учитывать и девелоперу, и покупателю.

Еще один нюанс – как показывает опыт нашей компании, при покупке коттеджа у того или иного застройщика, или в конкретном поселке, значимую роль играют рекомендации друзей и знакомых.

Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская Недвижимость»
- Сейчас мы рассуждаем об инфраструктуре – магазинах, предприятиях сферы обслуживания... А ведь нельзя забывать, что житель загородного поселка премиум-класса не захочет на своей территории видеть посторонних. То есть все погрузки-разгрузки товара, уборка мусора и прочее должно происходить на внешней стороне, за забором.

Если территория не имеет собственного природного водоема, а статус обязывает, можно найти выход – создать искусственный пруд. Но здесь нужно учитывать, что водоем этот требует ухода, чтобы не заболачиваться и не зарасти ряской на следующий же год.

Говоря о минимальной площади коттеджа также необходимо учитывать некоторые детали. Если дом не предназначен для постоянного проживания, навряд ли нужно строить его слишком большим – на 250 квадратных метров и выше. Ведь его постоянный владелец умеет считать деньги, он сразу поймет, что за домом нужно постоянно ухаживать, отапливать, расчищать территорию. А это – дополнительные траты, и не малые.

Многочисленные ошибки допускаются застройщиками даже в таком, казалось бы, простом вопросе, как возведение ограждения. Случалось, что между каждым домом на территории поселка строились глухие трехметровые преграды. В другом случае была чисто символическая изгородь - в 40 сантиметров высотой. Как показывает опыт, достаточно забора в 80-100 сантиметров, исключающего проход на соседний участок маленького ребенка или собаки. Часто можно обойтись и просто решетками – они пропускают свет, но и препятствуют постороннему проникновению. Здесь полезно было бы учесть опыт Калининграда, где нередко заборы при коттеджах делают из полупрозрачного пластика. У нас глухие заборы из бетона, подступающие к дому со всех четырех сторон, уже давно себя изжили.

Мой совет всем застройщикам и девелоперам элитного загородного жилья – уделяйте больше внимания таким, кажущимся на первый взгляд мелкими, деталям. Они не менее важны для успешного ведения бизнеса.

Марина Агеева, руководитель рекламной службы «ПулЭкспресс Групп»
- В сегмент загородного элитного жилья попадают как дачные коттеджные поселки, так и комплексы для постоянного проживания. По нашим данным, на сегодняшний день к этой категории можно отнести до трети планируемых к строительству объектов. В основном это дома вместе с участками стоимостью от $500-600 тысяч. За $300–500 тысяч можно приобрести объекты, которые относятся к бизнес-классу. И наиболее востребованная категория, но и наименее возводимая (четверть всех проектов) –  категория «эконом». Дома с участком здесь обойдутся до $300 тысяч за лот. Это связано не столько с прихотью застройщиков, сколько с землей, на которой эти коттеджи возводятся. Если земельные наделы изначально дорогие, то там невозможно создать дешевые поселки. Ведь только затраты на инженерное обеспечение могут составить до 25% от стоимости участка.

Из последних тенденций загородного рынка нужно отметить происходящее укрупнение проектов, вслед за Москвой. Появляются коттеджные поселки насчитывающие 150-200 домов. Например, поселок «Золотые пески» за Зеленогорском серьезно выделяется из всего ряда элитных объектов. Во-первых, он расположен непривычно далеко – около 80 километров от Петербурга. Во-вторых, площадь комплекса и количество домовладений в нем достаточно велики – 70 гектар и более 200 домов соответственно. Тем не менее, стоимость предложения и высокий спрос автоматически относит этот поселок к разряду элитных. Цена сотки здесь варьируется от $28 тысяч на береговой линии, до $10 тысяч - на более удаленных от Финского залива участках. Однако за девять месяцев с начала продаж было реализовано 80% коттеджей.

Как уже отмечалось раньше моими коллегами, в премиальном сегменте сейчас продаются преимущественно дома с землей, а не голые участки под застройку. Хочу добавить, что высоким спросом пользуются не только готовые, но и полностью отделанные коттеджи, «под ключ». Приобретение такого объекта сокращает срок въезда, покупателю не приходится ждать окончания затянувшегося ремонта или жить фактически на строительной площадке.

M&D благодарит за помощь в проведении деловой игры «Элита на природе: загородная недвижимость премиум-класса» рекламное агентство 4 ПИ

Текст: Анастасия РУБЛЕВА
Фото: Игорь БАКУСТИН,
 Дмитрий МИХАЕВИЧ,
 архив M&D