Почти год назад в Петербурге начался рост цен на жилье. За это время цены по разным источникам скакнули на 110–120%, и в итоге, если год назад на скромную сумму в $100 тыс. можно было купить вполне приличную 2–3-комнатную квартиру, то что на эти деньги можно приобрести сейчас? «ДН» продолжает исследовать петербургский жилищный фонд с точки зрения доступности жилья.
Для очередного исследования мы взяли традиционного ценового аутсайдера — Красносельский район. Этот район никогда не пользовался повышенным спросом. Причина — плохая транспортная доступность, плюс — только с прошлого года началось развитие социальной инфраструктуры. По данному параметру этому южному району пока далеко до северных.
Наиболее популярны микрорайоны недалеко от станции метро «Проспект Ветеранов». Здесь много новостроек, кирпичных домов хорошего качества. Чуть ниже спрос на «маршальских» улицах: Жукова, Говорова, Казакова. Среди «престижных» можно отметить также улицы Партизана Германа и Авангардную. «Видовые» квартиры находятся в домах, расположенных на Нагорной улице. Улица эта — на возвышенности, имеющей резкий уклон в сторону зеленого парка.
Естественное предпочтение отдается квартирам в блочных домах с кухнями от 10 кв. м, а в кирпичных — от 9 м. Самое дешевое жилье — в «кораблях», «хрущевках» и «брежневках», в микрорайонах, удаленных от метро.
— Красносельский район в целом?— в тройке аутсайдеров по популярности среди покупателей. Причины: жилой фонд, состоящий из домов не самого лучшего качества и традиционно не пользующихся популярностью плюс плохая транспортная доступность и отдаленность от центра города. Стоимость жилья также одна из самых невысоких в городе. Так, средняя однокомнатная квартира стоит здесь порядка 62–68 тыс. руб. ($2350–2550) за метр, а двухкомнатная квартира в панельном доме — $2150 и $2300 (в так называемых «новаых» и «старых» панельных домах соответственно), — считает Сергей Дроздов, генеральный директор АН «Петербургская недвижимость».
Район условно можно разделить на две части — Юго-Запад и Сосновую Поляну. Юго-Запад — более популярная и престижная территория. Здешний жилой фонд — в основном застройка 80-х годов прошлого века. Это дома 137-й серии, «корабли», современные кирпичные дома и др.
С точки зрения транспортной доступности и развития инфраструктуры Юго-Запад также выглядит привлекательней, чем Сосновая Поляна. Здесь есть современные торговые центры, на границе с Кировским районом на основных крупных магистралях — гипермаркеты, в достаточном количестве — магазины формата «у дома».
— За сто тысяч «ненаших» в Красносельском районе в принципе можно рассчитывать почти на все типы домов в зависимости от количества комнат. Правда, хорошего качественного жилья в его современном понимании найти практически невозможно. Основная часть предложений — это хрущевские, брежневские дома, «корабли», 137-я серия. Много предложений в этом ценовом сегменте в Сосновой Поляне и Красном Селе, есть Юго-Запад. В принципе для приобретения первого собственного жилья в Санкт-Петербурге это неплохой вариант. Плюс данного района — недалеко Финский залив, много зелени, — считает Галина Сошина, руководитель группы Агентства развития и исследования в недвижимости.
Цена качественного жилья в хорошем месте Красносельского района начинается все же с 3,2–3,5 млн руб. ($120–130 тыс.). За эти деньги можно купить, например, двухкомнатную квартиру в новых домах Гатчинского ДСК на углу улиц маршалов Захарова и Жукова. Сейчас район активно застраивается, возводятся новые здания на Ленинском проспекте, проспекте Кузнецова, Рихарда Зорге. Но вряд ли это как-то повлияет на цены на вторичном рынке недвижимости — большинство новых домов строится в другой ценовой категории — комфорт-класс. Так что падать цены на вторичном рынке будут вряд ли. Разве что в районе активно начнется строительство домов эконом-класса на бюджетные деньги.
Самый дешевый вариант: на Гвардейской улице за 800 тыс. руб. ($30 тыс.) можно купить у частного лица 1/3 однокомнатной квартиры с балконом и отделкой.
Самые дешевые полноценные квартиры были выставлены на продажу в Красном Селе. За 1,7–2 млн ($65–74,4 тыс.) здесь можно приобрести недвижимость на улицах Спирина, Мосальского, Петергофском и Гатчинском шоссе. Это 5-этажные «брежневки-хрущевки» с максимальным размером кухни 6?кв.?м. Чуть больше $72 тыс. обойдется однокомнатная квартира в 2-этажном доме в поселке Горелово с кухней 7,5 кв. м. Цены на городские квартиры стартуют с 2?млн руб. ($75 тыс.). За эти деньги можно приобрести однокомнатную квартиру на первом этаже 9-этажного дома. За 2,1 млн руб. предлагаются несколько однокомнатных квартир, в частности, на улице Доблести в 137-й серии, прямо напротив Южно-Приморского парка.
Двухкомнатных квартир в Красносельском районе предлагается около 65 вариантов. Из них половина — в Красном Селе. Самая дешевая на Гвардейской улице, в доме 23, стоит всего 1,9?млн ($73 тыс.). Городские 2-комнатные квартиры можно купить в пределах 2,5–2,7 млн ($95–100 тыс.).
Есть за $100 тыс. и 4-комнатные квартиры. Но все они на самом отшибе: Сосновая Поляна либо Красное Село. Всего таких вариантов — шесть. Максимум, что можно купить за эти деньги, это 4-комнатная квартира на первом этаже хрущевского дома: смежные комнаты (17 и 8 кв. м) плюс две отдельные (6 и 5 кв. м), совмещенный санузел и 6-метровая кухня.
Перспективы развития Красносельского района специалисты по недвижимости связывают со строительством ЗСД и КАД. Большие надежды возлагают на проект «Балтийская жемчужина». А строительство Юго-Западной ТЭЦ и не так давно возведенные очистные сооружения решат проблемы с инженерным обеспечением района.
Справка
Красносельский район граничит с Кировским — по Южной дамбе от ее пересечения с урезом воды Невской губы, вдоль проектируемой восточной красной линии улицы Морской Пехоты, затем на северо-восток, восток по оси реки Красненькой, далее на юго-запад по оси проспекта Маршала Жукова и на восток по южной стороне полосы отвода железной дороги Санкт-Петербург — Ораниенбаум; Московским — от южной стороны полосы отвода Балтийской железной дороги идет на юго-запад по оси Лиговского канала до границы аэропорта «Пулково», обходит его с севера, запада и юга и идет на восток до Нагорного канала; Ломоносовским Ленинградской области; Петродворцовым Ленинградской области. Площадь района — 11,5 тыс. га. Население — свыше 300 тыс. человек.
Значительная часть жилой застройки относится к послевоенному периоду. «Сталинских» домов немного. В большинстве своем они кучно располагаются вдоль Петергофского шоссе. Тип этих домов немного «дачный» — в 2–3 этажа. В конце 1940-х годов были построены 3-этажные дома на улице Пограничника Гарькавого. В 1950–1960-х застроили территорию между Балтийской железной дорогой и Петергофским шоссе. Основное жилищное строительство в районе велось начиная с 1970-х годов, поэтому основной жилфонд состоит из панельных домов. В Красносельском районе он отличается разнообразием: от самых дешевых «хрущевок», «кораблей» и «брежневок» до домов 137-й серии и кирпичных.
Сегодня в районе активно ведется строительство новых домов улучшенной планировки и элитного жилья. На заболоченных участках у Невской губы после намыва грунта были созданы новые микрорайоны и Южно-Приморский парк.
Следует отметить, что из-за удаленности от центра города цены на жилье здесь ниже, чем в остальных районах.
Статья опубликована в журнале Доступная недвижимость №8 / август 2007.