Дополнительные платежи незаметно удорожают стоимость квартиры

Первоначальный взнос и процентная ставка по кредиту — это не все платежи, которые ждут заемщика, решившего взять ипотечный заем. Ему придется нести еще и некоторые дополнительные расходы, которые существенно увеличат стоимость приобретаемой по ипотеке квартиры. Что это за платежи и каков их размер у различных банков?

 

Следует помнить, что любой банк, прежде чем выдать кредит, обязательно потребует предоставить пакет документов, необходимых для проверки платежеспособности потенциального заемщика. Кроме того, надо будет заполнить заявление о предоставлении ипотечного кредита. В большинстве банков заявления рассматривают в течение 14 дней (стандартный срок). Так работают ДельтаКредит банк, Московское ипотечное агентство, Международный московский банк, Газпромбанк, Банк Москвы и многие другие.
В ряде организаций этот процесс длится дольше. В Сбербанке, например, срок рассмотрения документов и принятия решения о выдаче ипотечного кредита составляет 12–18 рабочих дней, в Локобанке — до 21 дня, в Международном промышленном банке — месяц.

Кредит еще не получен, а платежи уже начались

Подавляющее большинство банков берут деньги за рассмотрение заявления о предоставлении кредита. Это кропотливая работа по проверке соискателя, а любая работа должна оплачиваться, причем вне зависимости от того, положительным будет ответ или отрицательным. В разных банках величина этой комиссии различна: где-то она может равняться 1 тыс. руб., а где-то, например во Внешторгбанке, — доходить до 2,4 тыс. руб. В среднем она обычно составляет порядка $40.
Абсолютбанк готов рассмотреть заявление потенциального заемщика за один день, но берет за это $165 за рассмотрение заявки и еще $100 — за проверку документов. Международный промышленный банк проверяет заявку довольно долго и берет за это $100, а Локобанк — чуть быстрее и бесплатно.
Но вот наконец-то уведомление о решении кредитного комитета банка получено. Оно положительное? Следует как можно быстрее определиться с выбором квартиры и заключить договор. Это очень важно: долго думать банки не дадут — решение кредитного комитета о предоставлении ипотечного займа действительно в течение трех месяцев. Если за этот срок не удастся оформить сделку, вопрос о кредитовании рассматривается банком повторно, следовательно, снова придется тратить время на сбор тех же самых бумаг и вновь платить от 1 тыс. до 2,4 тыс. руб. Стоит уточнить, что, даже если банк откажет соискателю в выдаче кредита, плату за рассмотрение заявки он не вернет.
Следует отметить, что некоторые банки начали освобождать своих клиентов от комиссии за рассмотрение заявления о предоставлении ипотечного кредита. Делается это, правда, при соблюдении некоторых условий. Так, Европейский трастовый банк предлагает открывать накопительные депозиты. В этом случае соискателю не придется платить за рассмотрение заявки и другие разовые сборы банка, взимаемые при оформлении кредита.

Кредит получен, платежи продолжаются

Итак, заявка рассмотрена, кредит получен. Теперь заемщика ждут новые платежи: за оценку, регистрацию сделки, аренду ячейки, открытие счета, комиссия за обслуживание кредита и т. д. Не надо забывать и про страховку, которая может составить до 2% суммы кредита (это зависит от состояния жилья и состояния здоровья заемщика). Причем страховку скорее всего придется делать не там, где удобно заемщику, а в тех компаниях, с которыми сотрудничает банк. Многие дополнительные платежи не являются разовыми, их нужно будет производить ежегодно.
В среднем величина расходов на получение ипотечного кредита составляет около 1,5% суммы кредита, но у некоторых банков это и более значительные деньги (например, в Европейском трастовом банке — 2%, но не более $1 тыс.).
Некоторые банки обозначают дополнительные платежи не в процентах, а в абсолютных цифрах. Например, в Райффайзенбанке они не меньше $350 и не больше $1,5 тыс., в Международном московском банке — не меньше $300 и не больше $1 тыс.

Хочешь погасить кредит досрочно — плати

Менталитет большинства россиян, не имеющих привычки жить в долг, проявляется в том, что заемщики стремятся досрочно расплатиться по ссудам и быстрее избавиться от долгового бремени.
Казалось бы, банки, выдающие кредиты, такое стремление должны только приветствовать, ведь им в целости и сохранности возвращают их деньги. Но не все так просто, как может показаться на первый взгляд. Выбирая между ипотечными программами различных банков, имеет смысл обратить внимание на возможность и условия досрочного погашения кредита.
Безусловно, если заемщик хочет расплатиться по кредиту раньше назначенного времени, никто ему в этом мешать не будет, но банки, заинтересованные в получении процентов, зачастую ограничивают эту возможность, включая в договоры временные границы и штрафы.
Деньги, взимаемые банками за досрочное погашение ипотечного кредита, называются штрафом. В некоторых банках они обозначаются как «комиссия» или «сбор за досрочное погашение». Суть от этого не меняется. Заемщикам необходимость дополнительных платежей объясняют недополученной прибылью. Логика банка при этом такова. Допустим, банк разместил средства на десять лет под достаточно высокую процентную ставку. Через пять лет ставки снизились, а деньги вдруг возвращают. Вложить их на прежних условиях уже нельзя, банк несет финансовые потери.
Возможные потери от досрочного погашения кредита банки относят к своим рискам, и если не могут вообще запретить подобные действия заемщиков, то требуют за это хотя бы выплаты определенной денежной суммы в качестве компенсации.
Условия досрочного погашения ипотечных кредитов у банков отличаются. Это условие обычно вносится в договор, в котором указывается, что досрочное погашение кредита возможно не ранее, чем через три (шесть, двенадцать) месяцев. Например, в Абсолютбанке и Международном промышленном банке без штрафных санкций можно досрочно погасить кредит только по прошествии года, в Газпромбанке и Московском ипотечном агентстве — после шести месяцев, в банке «Союз» и Собинбанке — после трех месяцев. В Локобанке досрочное погашение кредита не предусмотрено.
Что касается штрафных санкций, то они тоже разные. Например, если заемщик Банка Москвы решит досрочно погасить кредит в течение шести месяцев с момента его получения, ему придется заплатить 2% размера внепланового взноса. У Городского ипотечного банка при досрочном погашении в первые семь платежных периодов предусмотрен штраф в размере 5%, а минимальная сумма погашения составляет $2 тыс. Так что если у заемщика появились свободные, скажем, $1,5 тыс., он не может внести их на свой счет и уменьшить задолженность.
Если штрафных санкций как таковых не предусмотрено, то банк вправе ограничить, например, объем досрочных выплат. Кроме того, для внесения каждого из внеочередных погашений необходимо написать заявление, которое рассмотрит кредитный комитет, а его решение не всегда бывает положительным.
Наиболее либерален в этом отношении Сбербанк, позволяющий гасить кредиты в любом объеме по произвольному графику. У коммерческих банков штрафные санкции обычно отсутствуют либо при краткосрочном кредитовании, либо по каким-то отдельным программам (например, в ДельтаКредит банке нет моратория по программам «ДельтаВариант» и «ДельтаСейчас»).
Если в договоре нет ограничений прав заемщика по досрочному погашению кредита, то гасится досрочно только основной долг плюс проценты, рассчитанные исходя из фактического срока пользования кредитом.

Подсчитали — прослезились

Что получается в итоге? Квартира, купленная по ипотеке, ощутимо дороже, нежели приобретенная с единовременной оплатой стоимости. Условный расчет расходов, связанных с ипотечной сделкой, выглядит примерно так: цена приобретаемой квартиры — $80 тыс., величина кредита — $60 тыс., срок кредита — 10 лет, декларируемая ставка — 11% годовых. Это исходные данные. Что придется заплатить заемщику? Во-первых, первоначальный взнос в размере $20 тыс. Потом страховка за первый год — $1020 (потом она будет уменьшаться). Плюс к этому плата за рассмотрение заявки, комиссия за выдачу кредита, аренда депозитной ячейки, оценка квартиры и т. д. — это еще примерно $5 тыс. Итого дополнительных расходов «набегает» 7,6% стоимости квартиры. Всего же за десять лет купленная таким образом квартира может подорожать почти в два раза.