В сфере жилищного строительства и связанного с ней строительства социальных объектов (школ, детских дошкольных и медицинских учреждений, магазинов и т.д.) в Ленинградской области увеличение объемов в последние годы составляло в среднем 10-15 процентов в год.
Это, по мнению председателя Комитета по архитектуре и градостроительству правительства области Валерия Кима, высокие, но не достаточные темпы, обеспечивающие строительство примерно 0,3 кв. метра жилья на человека в год. Сейчас правительство области ставит перед строителями задачу увеличения этого показателя до 1 кв. метра.
В 2007 году должно быть построено около 0,6 кв. метра на жителя области и есть основания полагать, что эти планы будут выполнены. За 9 месяцев построено 480 тыс. кв. метров жилья, а вся программа составляет порядка 800 тыс. кв. метров. В будущем году планируется строительства 1 млн кв. метров, в 2009 – 1200 тысяч, а начиная с 2010 года – не менее 1,5 млн кв. метров в год.
Жилищное строительство в соответствии с нормативами предполагает одновременное введение необходимого количества объектов социально-бытового назначения, поэтому перед строителями уже сегодня ставится задача комплексной застройки территорий.
Жилье «под ключ»
«Особенностью жилищного строительства в Ленинградской области является то, что мы в максимальной степени стремимся сдавать жилье «под ключ», а не голые бетонные стены, как это в большинстве случаев происходит в городе, – отмечает Валерий Ким. – Его стоимость в области составляет сегодня $ 1500-1800 за кв. метр. Примерно в таком же ценовом коридоре находится строительство школ, дошкольных, медицинских учреждений и т. д.».
К счастью, прошли времена, когда загородное строительство ограничивали и втискивали в рамки типовых проектов. Сегодня у застройщиков появилась свобода для фантазий и воплощения их в жизнь.
«Сегодня в области активно строят объекты промышленного, жилищно-гражданского, транспортного, коммунального и рекреационного назначения, но на протяжении нескольких лет лидерство удерживает жилищное строительство, – говорит Валерий Ким. – Оно ведется как в районных центрах, так и в других населенных пунктах. По нашему мнению, треть строящегося жилья в области должно приходиться на многоэтажные дома, а две трети – строиться в малоэтажных (индивидуальных, блокированных и в 2-3 этажа) домах. С учетом того, что территорий в области достаточно, малоэтажное, индивидуальное жилье представляется наиболее комфортным. Многоквартирные дома будут строиться, главным образом, в районных центрах в соответствии с существующими генеральными планами. Как правило, это дома традиционных серий».
В малоэтажном, коттеджном строительстве – полная свобода выбора заказчика. От участников рынка требуется только соблюдение определенных параметров, касающихся противопожарных, экологических, санитарно-гигиенических и других норм. Архитектура определяется вкусом и финансовыми возможностями собственника.
«Гримасы» архитектуры
«В 90-х годах строилось много зданий, которые мы называем «сундуками», потому что назвать их «замками» язык не поворачивается, – говорит Валерий Ким. – Это памятник тому времени, определенный стиль эпохи 90-х. Сейчас в умах покупателей или застройщиков индивидуальных жилых массивов происходит определенная трансформация. Строятся дома, соответствующие духу времени и по внешнему виду, отделке, с использованием современных материалов. На мой взгляд, проявляется тенденция некой унификации новой застройки, и она приближается к тому, что мы видим в странах Европы».
Еще в 2002 году по заказу КГА были выполнены работы по определению перспективных территорий для жилищного строительства. На первом этапе была рассмотрена 50-километровая зона вокруг Петербурга, потенциальные возможности которой для строительства жилья составляют около 2,5 млн квадратных метров. На вопрос, как складываются взаимоотношения строительных компаний, ведущих строительство, и исполнительной власти, Валерий Ким отвечает, что область не работает по принципу пускать кого-то или не пускать, а, наоборот, заинтересована в нормальном социально-экономическом развитии. Любая городская фирма может обратиться в комитет точно так же, как и областная. Другое дело, что существует определенная процедура оформления такого заказа городскими строительными организациями. Их в первую очередь привлекают территории в непосредственной близости от города.
Строительные приоритеты
Наиболее интенсивная жилая застройка ведется во Всеволожском, Выборгском, Приозерском, Ломоносовском, Гатчинском, Тосненском районах и в Кировске. В целом по области ситуация достаточно равномерная. Конечно, в таких отдаленных районах, как Подпорожье, Лодейное Поле, динамика строительства несколько ниже, чем в среднем по области, но и там идет строительство. Средняя обеспеченность жильем в области – около 24 кв. метра на человека – несколько выше, чем в городе.
Есть районы, где на душу населения приходится более 30 кв. метров. Наиболее благополучно обстоят дела во Всеволожском районе. Там и в других близких от города районах в процессе строительства участвуют жители не только области, но и города. И, как показывает опыт, часто, построив дом за городом, люди переезжают в него на постоянное жительство.
Строительство индивидуального жилья, как правило, забота самого будущего владельца, который подряжает строительные даже не компании, а бригады, которые и осуществляют работы. Правда, есть и небольшие фирмы такой специализации. Например, «Рощинский дом» – производитель целой серии домов из калиброванного дерева, «Хонка-парк» – российская фирма, которая приняла в качестве концепции деревянный дом известной финской компании «Хонка», ряд других.
Конструктивно строят самые разные дома – от традиционных, бревенчатых, до кирпичных, блочных из пено- или газобетона. В последнее время появляются каркасные дома, популярные в Скандинавии, Канаде и США. Постепенно и российский застройщик преодолевает некий стереотип, что дом должен строиться «на века», в два-три кирпича или из бревен с кирпичной облицовкой. Каркасный дом вызывает у многих ощущение ненадежности и временности жилья. Но те, кто все-таки решается на такой шаг, убеждаются в эффективности подобных конструкций, которые требуют значительно меньшего времени, сил и средств на строительство.
Кроме того, каркасная технология позволяет строить дома значительно более сложных архитектурных форм, облегчает прокладку любых коммуникаций, вплоть до систем воздушного отопления и других прогрессивных новшеств.
«Учитывая демографическую структуру и уже сложившуюся обеспеченность жильем в Ленинградской области, полагаю, что индивидуальное коттеджное строительство будет развиваться. Если в среднем по России на человека приходится от 15 до 25 кв. метров, то европейские страны уже перешагнули 40-метровый рубеж. Тенденция увеличения жилплощади повсеместна. Даже во Всеволожском районе, где обеспеченность жильем выше, чем в среднем по области».
Надо учитывать и то, кто является застройщиком в том или ином населенном пункте. Если город и поселок достаточно изолированы, но самодостаточны с точки зрения наличия рабочих мест, могут работать на трудовом замкнутом балансе, а население обладает необходимыми средствами, жилье строится для себя. Если же район привлекателен для отдыха горожан или находится поблизости от мегаполиса – возможно строительство для постоянного проживания мигрантов из города.
Как показывают данные риэлторов, спрос на новые коттеджи в Ленинградской области начал расти несколько лет назад и сейчас по некоторым направлениям догоняет и даже обгоняет предложение. Эту тенденцию уже почуяли инвесторы: в последний год заметно выросло число компаний, объявивших о начале строительства целых поселков под продажу.
Типичный загородный поселок из тех, что строят вокруг Петербурга, невелик. В среднем в нем не более 50 домов. Строить поселок, в котором будет менее 10 домов, – невыгодно. Такой проект возможен лишь в том случае, если заказчик согласен нести завышенные расходы. Коттеджем экономкласса считается дом стоимостью $ 150-200 тыс., и именно эти предложения сегодня пользуются наибольшим спросом. В средней ценовой группе – в основном виллы ценой $ 200-400 тыс., в высшей – те, что дороже $ 500 тыс. Предложений дешевле $ 100 тыс. и дороже $ 1 млн практически нет. При этом средняя стоимость 1 кв. метра в загородном доме примерно в 1,5-2 раза ниже, чем в городской квартире аналогичного уровня.
До недавнего времени наиболее престижным загородным направлением считался Карельский перешеек, особенно Выборгское направление. Со временем ситуация меняется. Это связано и с развитием зимних курортов в Приозерском районе, которые будут постепенно обрастать современной инфраструктурой, с появлением президентской резиденции в Стрельне, что автоматически повысило статус целого района. Продолжает расти спрос на Всеволожское направление, окрестности Пушкина и Павловска.
Валерий Ким затрудняется назвать лидеров на рынке малоэтажного строительства. Он убежден, что большинство из них еще переживает период становления и говорить о лидерстве преждевременно. Примерно пополам дома строят собственными силами и привлекая строительные фирмы. Доля строительства коттеджных поселков по отработанным проектам, с одновременным сооружением инженерной инфраструктуры будет расти, но это вопрос времени и платежеспособности населения. Пока число строительных фирм с производительностью 10-25 тыс. кв. метров в год, работающих в области, немногим более десятка, и они не играют решающей роли.
Александр Беликов