Застой на рынке недвижимости заставляет банки в погоне за клиентами улучшать условия ипотеки. Что случится, если завтра любой сможет прийти и взять кредит на жилье?
Сегодня ипотечное кредитование — самый известный банковский продукт — наряду с банкоматами. Однако для подавляющего большинства жителей страны оно до сих пор было недоступно. По данным опроса, проведенного в марте Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ), об ипотеке знают более 80% респондентов. При этом только 2% опрошенных ею воспользовались. По подсчетам Минэкономразвития, доля семей, взявших ипотечный кредит в 2006 году, по России в целом составила 0,1%. В то же время в том, что они нуждаются в улучшении жилищных условий, признались 57% россиян. Доля ипотечных кредитов к ВВП в Российской Федерации в 2006 году была равна всего лишь 1%. В целом ипотека сегодня доступна не более 10% трудоспособных россиян (данные Минэкономразвития).
В конце I квартала ипотечные кредиты в России выдавали 442 банка. Из зарегистрированных в 2006 году в стране 78 603 жилищных ипотек почти половина (47%) — по информации Федеральной регистрационной службы — была оформлена банковскими закладными. По данным Санкт-Петербургского ипотечного агентства, в 2006 году в Петербурге выдано около 9,5 тыс. ипотечных кредитов. Ожидается, что в нынешнем это число увеличится до 14–19 тыс.
Давайте зададимся вопросом, за счет чего должна увеличиться эта сумма. Очевидно, что количество кредитов может вырасти как следствие увеличения спроса на жилье, — при условии, что желающие улучшить свои жилищные условия будут соответствовать требованиям банка. Собственно, на этом и строился бум ипотечного кредитования 2006 года: цены ударно росли, условия смягчались, все, кто хотел/мог себе позволить приобрести недвижимость, ее приобрели. В результате ажиотажного спроса цены взлетели, автоматически отсеяв тех, чьи накопления и рост доходов не поспевал за конъюнктурой рынка, и тех, кто в 2005–2006 годах инвестировал в недвижимость.
А не поспевал доход, надо признаться, у большинства. Так, для сравнения, с 2003 года стоимость квадратного метра в Москве подскочила в 3,8 раза, при этом доход среднестатистической семьи вырос всего в 1,7 раза. Сегодня купить недвижимость может себе позволить только очень состоятельный человек. Кредит взять, впрочем, тоже. Так, семья с совокупным месячным доходом в 55–60 тыс. руб. могла рассчитывать в начале года на кредит в размере около $60 тыс. Этой суммы, скажем прямо, при дополнительных $20 тыс. едва хватает на однокомнатную квартиру. Не слишком заманчивый вариант для 20 лет ежемесячных ипотечных выплат. Итак, рассудительный средний класс, скорее всего, в такую авантюру влезать не захочет.
Что остается? Остаются состоятельные клиенты, для которых вопросы недвижимости уже решены, и те, чьи доходы ниже среднего. Именно на такой, остронуждающийся в улучшении жилищных условий, привыкший на всем экономить слой и рассчитаны различные кредиты «без первоначального взноса», — приходи, получай и въезжай в квартиру.
Сегодня в России практически любой желающий может получить ипотечный кредит без первоначального взноса, без подтверждения доходов, без собственности. Не верите — откройте любую газету бесплатных объявлений и обратитесь к любому ипотечному брокеру. По истечении полугода вас так же легко выселят за неуплату по ипотечному кредиту, дело же при этом даже не будут доводить до суда.
Такая неразборчивость банков может стать причиной роста невозвратов. По статистике, при существующих условиях выдачи ипотечных кредитов в группу риска попадают около 40% клиентов. Тем не менее банкам в данной ситуации оказывается выгоднее привлекать массового заемщика, чем минимизировать риски, ужесточая условия.
Во-первых, выдавать ипотечные кредиты выгоднее, чем заниматься корпоративным кредитованием. Ставки по ипотеке в рублях от 12–13%, а по кредитам корпоративным клиентам от 8–9%. Во-вторых, регулярные невыплаты способствуют дополнительному начислению пеней, которые улучшают показатели прибыльности. Таким образом, любая просрочка платежа до 30 дней выгодна банкам, и переводить клиента в другой статус нет необходимости до истечения этого периода. В-третьих, все страховки по кредиту всегда выплачиваются в пользу кредитора. И, в-четвертых, если неплательщик оказывается неисправимо злостным, его всегда можно выселить, квартиру продать и вернуть сумму, которую заемщик не погасил. Первый взнос и выплаты по основному кредитному долгу, а также возможная разница между ценой купленной по ипотеке квартиры и ценой проданной возвращаются клиенту.
Кроме экономических причин, есть и политическая подоплека привлекать все больше и больше клиентов. Не секрет, что сегодня ипотека из простого банковского продукта превратилась в политический лозунг. Изобретаются все новые и новые виды: ипотека доступная, кооперативная… Удивительно, но в России есть термин «социальная ипотека», предоставляющая особые условия для социально незащищенных слоев населения, — и в то же время не способными платить по ипотеке оказываются и вполне материально успешные россияне. И вот что парадоксально: эти самые незащищенные слои на волне всеобщей социализации ипотеки не слишком-то верят в возможность получения льготных условий по указанным программам, — зато четко усвоили, что есть такое понятие, как ипотека, которая, конечно, дороже, но вполне доступна. Хоть завтра в банк иди и в квартиру вселяйся, а там уж как получится.
Вот и получается, что массовое предложение «дешевых» кредитов встречается с таким же массовым спросом на эти кредиты. С одним только «но»: в долгосрочной перспективе по выданным кредитам рано или поздно придется платить.
По одним оценкам, доля невозвратов через год-два может дойти до 5%, по другим — она достигнет этого уровня уже в этом году. Некоторые специалисты и аналитики даже берутся утверждать, что на ближайшие годы при условии отсутствия макроэкономических потрясений и роста цен на недвижимость уровень дефолта по ипотечным кредитам будет в пределах 1%. Однако, возможно, что сама ситуация вокруг ипотеки станет тем самым макроэкономическим потрясением.
Мнения
Виктор Титов — исполнительный директор Ассоциации банков Северо-Запада (АБСЗ):
К планированию на отдаленную перспективу россияне еще не готовы, поэтому у нас плохо приживаются программы долгосрочного страхования жизни, медленно развиваются негосударственные пенсионные фонды, коллективное инвестирование. Но людям ведь надо как-то решать жилищные проблемы, к тому же, рынок недвижимости растет, а значит, ипотека будет развиваться. Только не стоит банкам увлекаться введением упрощенных схем кредитования, так как, решаясь на долгосрочные отношения с кредитором, человек серьезно готовится к такому шагу и понимает, что заем придется возвращать. Желая быстро и просто решить квартирный вопрос, заемщик может оказаться несостоятельным. В этом случае, правда, банк предложит такую схему погашения кредита, которая устроит обе стороны.
Массовых невозвратов быть не должно еще и потому, что при выдаче кредитов, особенно долгосрочных, к оценке заемщиков банки подходят особенно серьезно. Давая большой кредит, банкиры понимают, что материальное положение заемщика не должно серьезно ухудшаться. Но число таких клиентов постоянно уменьшается и, наверное, нам нужно по-другому подходить к вопросам предоставления жилья широким слоям населения, — допустим, строить доходные дома для людей с разным уровнем достатка и сдавать квартиры в аренду.
Татьяна Коссе — кредитный инспектор Северо-Западного банка Сбербанка РФ:
Мне кажется, что невозвратами мы, скорее, пугаем друг друга, а серьезных оснований для беспокойства при этом виде кредитования быть не может. Наш банк с программами ипотечного кредитования работает три года, и пока никакого беспокойства клиенты не доставляют. Люди, которые берут большие и долгосрочные кредиты, обычно предварительно планируют свой бюджет. Многие из них стремятся погасить кредит досрочно, но о невозвратах, тем более массовых, речь не идет. Думаю, что не столкнемся мы с этой проблемой и в будущем, потому что заемщиков, изначально не планирующих возвращать банку долг, практически не существует. А люди, попавшие в трудные обстоятельства, могут продать квартиру, находящуюся в залоге у банка и являющуюся гарантией возврата кредита. Именно поэтому банки и не закладывают кредитные риски в стоимость ипотечных кредитов и стремятся сделать их более доступными для своих клиентов».
Антон Табах — главный стратег аналитического управления корпорации «Уралсиб»:
Многие страны проходили через проблему массовых невозвратов долгосрочных кредитов. В каких-то случаях в убытке оставались банки, а где-то страдали люди. Но чаще всего это происходило там, где кредитные программы банков были чересчур льготными, а контролирующие органы не столь внимательны. Цивилизованный рынок может сформироваться только в тех случаях, когда есть разумное регулирование происходящих процессов. Государство не должно пускать эту проблему на самотек, а банки обязаны внимательнее относиться к введению льготных программ кредитования и к проверке заемщиков. Нельзя стремиться к тому, чтобы заполучить клиента любой ценой — при таком подходе можно остаться и без запланированной прибыли, и без средств, отданных в долг.
Наш рынок ипотечного кредитования еще невелик, но число заемщиков постоянно растет, а значит, растут и риски, об этом необходимо помнить.
Владимир Глинер — заместитель генерального директора ООО «Служба ипотеки»:
Если ситуация временная — например, вы меняете место работы, но есть основания считать, что безработица будет недолгой, то за определенную пеню банк разрешит приостановить платежи. Конечно, решение банка предсказать сложно. Но, скорее всего, оно будет принято в интересах заемщика. Если банк отказывает в отсрочке или заемщик понимает, что он долго не сможет решить свои финансовые проблемы и сам отказывается от кредита, квартира, на которую был выдан кредит, продается. После продажи банк возвращает себе остаток и проценты по кредиту. Иными словами, судебных разбирательств можно избежать. Но только не в той ситуации, когда заемщик не платит по кредиту и не желает вступать в переговоры с банком. В этом случае заемщик будет выселен, а квартира — реализована в судебном порядке.
При рассмотрении дела суд принимает решение по вопросам определения размера задолженности заемщика перед банком, способов реализации заложенного жилья, а также начальной продажной цены жилья при его реализации (при отсутствии договоренности между заемщиком и банком). Цена реализации может оказаться ниже рыночной, и заемщик может потерять не только жилье (теперь законодательством разрешено выселение даже из единственной квартиры, если она в залоге у банка), но и значительную часть собственных средств, которые пойдут на компенсацию дорогостоящих судебных процедур.
Точно можно сказать, что с созданием бюро кредитных историй нерадивый плательщик, попадая в черные списки, потом может вообще нигде и никогда не получить кредита.
Статья опубликована в журнале Доступная недвижимость №7 / июль 2007