С начала года цены на загородном рынке в среднем подросли на 15-20%. Дешевые объекты подорожали более значительно. Операторы уверены, что на динамике сказался прошлогодний взлет стоимости жилья в Петербурге. Следующий ценовой скачок ожидается после Нового года.
Такие оценки высказывали участники "круглого стола" в Ассоциации риэлторов Петербурга, на котором присутствовали специалисты агентств "Александр", "Невский проспект", "Петербургская Недвижимость", "Прогаль", а также Балтийской ипотечной компании.
Говорить о средней стоимости загородного "квадрата" приходится с оговорками: объемы рынка гораздо меньше, чем в Петербурге, в некоторых районах предложение исчерпывается одним-двумя проектами.
Средние показатели существенно изменяет каждый новый поселок, выставленный на продажу. Тем не менее динамика довольно показательная.
По данным мониторинга "Петербург-ской Недвижимости", самое дорогое загородное жилье - в Приморском и Курортном районах Петербурга. В первом "квадрат" в среднем стоит $3740 (на 19% больше, чем в начале года), во втором - $3530 (плюс 23%).
В этих местах сосредоточено основное предложение элитного жилья (и несколько поселков бизнес-класса). В Пушкинском районе сегодня в продаже лишь один коттеджный поселок - "Павловский посад".
Метр там подорожал на 8,8% и теперь стоит $3115. В Петро-дворцовом районе цена в среднем выросла на 4%. Причем в "Михайловском" (под Петергофом) цены остались на уровне IV квартала 2006-го.
Самое большое удорожание случилось в дешевом Кировском районе Лен-области - 46,9%. Связано это с тем, что в поселке "Ладожский причал" проданы все готовые объекты и в предложении осталась только земля.
В Гатчинском районе, где запустили новый проект "Вайя", ценники на стадии строительства увеличились на 31,3% - с $535 до $800 за "квадрат". Во Всеволожском районе цены в среднем повысились на 14%. На рынок вышли "Меслики", "Янино-2", "Серебряный бор". Они сгладили сильный рост (20%) по другим объектам в этом районе.
В Выборгском районе - прирост на 3%. Столь скромной динамикой район обязан нескольким относительно недорогим отдаленным поселкам и снижением доли более дорогих проектов. В поселке "Краснофлотское" жилье подорожало на 57,9% (с $730 до $1153/кв.м), в поселке "На Заречной" - на 20%.
В Приозерском районе - рост на 9,4%. Здесь началась реализация элитного поселка "Ягодное", завершились продажи в поселке с недорогими участками - "Каменный мыс". В Ломоносовском районе только один поселок - "Петергофский", относящийся к эконом-классу. Рост средней цены предложения тут составил 21,7%.
Общая картина рынка: качественное жилье на престижных направлениях с начала года подорожало незначительно, на невостребованных направлениях заявляется все больше проектов. В зависимости от того, какие объекты выходят на рынок, средняя цена предложения в районе может взлетать на 30-50%, а может, напротив, тормозиться (если меняется структура предложения).
Коттеджи в недорогих поселках вздорожали в 1,5 и более раза.
Мнения экспертов
Федор ДЬЯЧКОВ,
исполнительный директор АН "Александр":
– Десять-двенадцать лет назад риэлторы вообще не занимались объектами, которые находились дальше 70-80 км от города. Теперь у нас есть покупатели, интересующиеся Лодейным Полем, до которого 250 км.
За это время рынок вырос в 10 раз. Цены на загородном рынке пошли вверх с опозданием от городского на 6-8 месяцев. Быстрее всего недвижимость дорожала в конце зимы - начале весны. Теперь, полагаю, до конца года цены постоят (возможен лишь незначительный рост), а следующее удорожание начнется после Нового года.
Если сопоставить в целом динамику загородного и питерского рынков с 1999 года, то земля дорожала намного быстрее городского жилья.
Для сравнения: в 1999-м "единичка" в городе стоила $10 000, сейчас - $80 000, а участок в Токсово - $150/сотка, теперь - $4500. Земли сельхозназначения на северном направлении в 60-90 км от города в 1999 году стоили $15/сотка, ныне - $1500.
Татьяна БОНДАРЕВА,
руководитель отделения Общества землепользователей "Прогаль":
– Коттеджи в поселках пока не выходят на вторичный рынок. Их начали активно строить два-три года назад, завершенных объектов с полностью выправленными документами на собственность пока очень мало. Большинство распроданных поселков так и не заселено.
Весной 2007 года подорожали ранее недооцененные земли в южных направлениях. Усилился спрос на земли садоводств и ДНП, из-за чего они существенно подросли в цене. Впрочем, желающих приобретать дешевые садоводства (до $5000 за участок) не прибавилось. Ценники на этот товар стоят.
В Ломоносовском, Лужском, Кировском районах недвижимость подорожала вдвое по сравнению с весной 2006 года. Лидер продаж - Всеволожский район, здесь цены выросли еще больше.
Спрос на дома для сезонного проживания дешевле $10 000 сократился на 20%, а предложение - на 10%. Объем предложения объектов ИЖС до $30 000 уменьшился на 15%, на столько же увеличилось предложение домов от $100 000 до $300 000.
Больше всего коттеджей стоимостью свыше $300 000 весной продавалось во Всеволожском, Выборгском и Гатчинском районах. В последнем рост числа дорогих объектов по сравнению с весной 2006 года наиболее заметен.
Ольга ТРОШЕВА,
начальник отдела загородной недвижимости департамента маркетинга "Петербургской Недвижимости":
– Спрос и предложение явно не сбалансированы: пока на рынке преобладают коттеджные поселки бизнес-класса (69%). Этот товар сегодня наиболее рентабелен для девелоперов. Растет доля объектов, приобретаемых с помощью ипотеки. Банки все охотнее выдают кредиты, и покупатель уже не так жестко ограничен в средствах. Между тем дома нижней ценовой категории (от $180 000 до $350 000) сегодня наиболее востребованы.
В 2007 году загородный дом станет реальной альтернативой квартире.
Всего в Ленобласти 73 коттеджных поселка на стадии продажи, и еще 41 проект - на этапе проектирования и подготовки к реализации. Итого - 114. Всего поселками сегодня занято 1215 га. На этих землях предлагается около 2500 домов и 1300 участков под застройку.
За I квартал 2007-го реализованы восемь поселков.
За это же время выставлены на продажу "Ягодное", "Вайя", "Золотые пески", "Меслики", "Подгорное", "Серебряный бор", "Янино-2", "Теплый дом", "Бель Виль". Основной прирост предложения приходится на Всеволожский район. Причем увеличивается не число поселков, а их размер.
В южном направлении поселков меньше, но заявлено несколько крупных проектов: жилой комплекс в Петергофе и Купеческой гавани от компании ООО "Петергофская купеческая гавань", "Царскосельское поместье" в Тярлево от Пушкинской финансовой компании, "Новая Ижора" от компании "Балтрос".
Впрочем, масштабных проектов стало заметно больше на всех направлениях.