«ДН» в своих обзорах уже рассмотрела два самых низших класса офисной недвижимости. Но класс С и переведенные из жилого фонда офисы — это, скорее, для начинающих свой бизнес. Для тех, кто уже чего-то достиг, существует самый востребованный и быстрорастущий класс офисных помещений — В. Чем он отличается от А и С, разбирался наш корреспондент.
В принципе, первыми офисами класса В в нашем городе можно считать административные здания на площади Пролетарской диктатуры — это Дом правительства Ленинградской области и здание Международного делового центра (бывшая партшкола). По тем временам они полностью соответствовали условиям, которые выдвигаются для современного класса В. Сейчас они, конечно, обветшали. А начиная с 2000 года на рынок победно шествует средний класс.
Между «А» и «С»
Любая компания выбирает офис исходя из собственных требований, статуса и финансовых возможностей. Вопрос ценообразования на рынке бизнес-центров содержит немало нюансов. Бизнес-центры категории В выгодно отличаются от офисных центров класса А размером арендной ставки. Другое существенное отличие — их местоположение. Как правило, эти офисные центры, хотя и расположены на оживленных магистралях, но удалены от центра города, и порой весьма значительно (к таковым относятся улицы Возрождения, Софийская, Тамбовская, Выборгская набережная и т. д.). Хотя есть и исключения. По уровню предоставляемых клиентам офисных услуг бизнес-центры категории В не уступают, а иногда даже превосходят офисные центры категории А.
Итак, что же можно отнести к «среднему классу»?
В России отсутствует единая общепризнанная классификация действующих бизнес-центров, классы присваиваются произвольно и зачастую не отражают реального состояния объектов. Так, основной до сих пор считается классификация МИФ (Московский исследовательский форум), принятая в апреле 2003 года ведущими консалтинговыми компаниями.
В Санкт-Петербурге большее распространение получила классификация Гильдии управляющих и девелоперов. По ней к бизнес-центрам категории В относят здания, соответствующие следующим требованиям:
1. Местоположение. Бизнес-центры категории В должны располагаться, как правило, в престижных коммерческих и финансовых районах Санкт-Петербурга. Это территории исторического центра города: части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, не попадающие в категорию А, и зоны, прилегающие к историческому центру Северной столицы, — части Выборгского, Красногвардейского, Московского, Приморского, Калининского районов, отличающиеся хорошим расположением (на набережных, вблизи магистралей, станций метро).
2. Здание. Бизнес-центр должен занимать отдельно стоящее специализированное здание, в котором проведен выборочный капитальный или косметический ремонт с высоким уровнем отделки и использованием импортных материалов. К такому зданию предъявляются следующие требования: эффективная планировка этажей, наличие конференц-зала, кафе/ресторана, охраняемой наземной парковки.
3. Коммуникации. В здании, предназначенном для размещения бизнес-центров категории В, предполагается хорошее состояние внутренних коммуникаций. Для бизнес-центров такого уровня считаются обязательными:
* качественная система кондиционирования помещений (сплит-система, индивидуальное)
* централизованная система отопления
* оптоволоконные каналы связи
Также для бизнес-центров категории В характерно предоставление широкого спектра дополнительных услуг.
4. Охрана. Офисы такого класса охраняются круглосуточно, высокопрофессиональная охрана использует системы видеонаблюдения и гибкую пропускную систему.
Управляющая компания бизнес-центра категории В — это профессиональная управляющая компания (опыт работы на рынке офисной недвижимости — более 3 лет, имеет в управлении не менее трех объектов).
Сделайте нам красиво
В Северной столице уверенно растет число филиалов иностранных и московских фирм и компаний, которые привыкли к определенному уровню сервиса.
Рост доходов российских компаний также позволяет их владельцам и менеджменту расширять площади, занимаемые офисами их фирм и компаний, и повышать требования к функциональным характеристикам офисных помещений. Соответственно, растет интерес к офисам класса В.
— Структура спроса на сегодняшний день такова. Чем выше класс, тем выше спрос на помещения большей площади. По-прежнему наиболее востребованы офисы от 50 до 200?кв. м. Однако стала расти и доля компаний, арендующих помещения от 200 и даже 1000 «квадратов». В дальнейшем, по мнению специалистов, эта тенденция сохранится, — рассказал управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Игорь Горский.
Изменились требования к качественным и техническим характеристикам бизнес-центров. Все больше арендаторов обращают внимание не столько на уровень арендных ставок (они примерно схожи в соседних классах), сколько на комплекс сервисных услуг, включенных в арендную плату за офисное помещение или доступных арендатору дополнительно.
На дрожжах
Всего же в I квартале 2007 года сданы девять бизнес-центров В-класса общей площадью 70 710 кв. м. Объем предложения качественных офисных площадей достиг 1161 110 кв. м.
— Офисы В-категории — наиболее востребованный сегмент на рынке офисной недвижимости: в стадии строительства сейчас находится 145 тыс. кв. м офисных площадей класса В, тогда как площадей класса А — 71 тыс. кв. м, — рассказывает Валерий Трушин, руководитель группы исследований и аналитики Colliers International.
По данным Colliers International, в Санкт-Петербурге арендные ставки для офисных центров класса B варьируются от $300 до $580 за 1 кв. м в год, включая эксплутационные расходы, без НДС. Большая часть офисов сосредоточена в Приморском, Выборгском и Московском районах. Спрос на помещения стабильно высокий. По подсчетам экспертов, за последние полгода арендная плата увеличилась в среднем на 6–15%. Рост ставок объясняется инфляцией, повышением цен на стройматериалы (для новых и реконструируемых объектов), удорожанием энерготарифов и пересмотром КУГИ ставок за помещения, находящиеся в городской собственности.
Последнее обстоятельство не могло не сказаться на рынке - в сторону удорожания. Аналитики прогнозируют рост арендной платы в дальнейшем до уровня 18–20% в год.
Статья опубликована в журнале Доступная недвижимость №7 / июль 2007