Газета М2 уже писала о сложностях выбора оптимальной ипотечной программы. В № 34 (242) от 24 августа мы рассмотрели такой ее параметр, как первоначальный взнос по кредиту. Теперь речь пойдет о другом важном показателе — годовой процентной ставке выплат по займу.
В настоящее время средняя процентная ставка составляет 11–12% годовых в валюте или 15% в рублях, что в несколько раз превышает ставки в развитых странах (в Испании, например, около 3,75–4,25% в год). Конечно, процентная ставка, практикуемая российскими банками, постепенно уменьшается, но в последнее время темпы ее снижения замедлились и, по прогнозам Ассоциации российских банков, к 2008 году составят примерно 8–8,5%.
Высокими процентами по кредиту российские банки пытаются застраховать себя от возможных рисков ипотечного бизнеса, перекладывая их на плечи своих клиентов. Что такое 12% годовых? Например, если заемщик берет кредит в размере $100 тыс. сроком на десять лет, это значит, что каждый год нужно будет отдать банку $12 тыс., в конечном счете это увеличит стоимость приобретаемой квартиры примерно на 80%.
Минимумы и максимумы
Самые низкие валютные процентные ставки сейчас можно найти у ВИП-банка и банка 1 О.В.К. — от 10% в валюте, но эти кредитные организации не относятся к лидерам рассматриваемого рынка.
Крупные ипотечные игроки — Внешторгбанк, ДельтаКредит банк и Международный московский банк — практикуют процентные ставки от 10,5% в валюте.
Заметим, что ставки размером от 10% замечательно выглядят в рекламном буклете, но на практике добиться такого относительно низкого процента крайне сложно. Поэтому хорошо, когда банки указывают и максимальный размер ставки. У ВИП-банка она составляет 13%, у Внешторгбанка — 11,5%, у ДельтаКредита — 13,5%, у Международного московского банка — 12%. Все зависит от множества факторов: формы подтверждения доходов заемщика, срока кредита, предмета кредитования и т. д.
Подавляющее большинство ипотечных программ предусматривает процентную ставку в размере 12–14% годовых в валюте и до 17% годовых в рублях. Характерно, что для квартир первичного рынка процентная ставка по кредиту, как правило, выше. Например, у Абсолютбанка она составляет 14–17% до оформления права собственности и лишь потом снижается до уровня ставки на вторичном рынке, то есть до 12–15%. В ВИП-банке правила такие же: до оформления права собственности — 14–17%, после — 10–13%. У МДМ-банка — соответственно 15–18 и 11–15%, у Московского ипотечного агентства — 17 и 15%, у Банка жилищного финансирования — 15–16 и 13–14%.
Некоторые банки указывают конкретный размер годовой процентной ставки по кредиту, не прибегая к требующим дополнительных пояснений «вилкам». Так, например, банк Сосьете Женераль Восток установил 11% годовых в валюте и 25% годовых в рублях для первичного рынка, 11% годовых в долларах и 13% годовых в евро для вторичного рынка. Такие же четкие требования у Сбербанка: фиксированная ставка в размере 11% годовых в валюте и 18% годовых в рублях.
Иногда банки практикуют снижение процентной ставки после выплаты заемщиком той или иной части кредита. Так, например, ФОРА-банк предлагает ипотечные программы, предполагающие ставку 18% годовых в валюте, но после погашения 30% кредита она снижается до 12,5–15%.
Максимальные валютные процентные ставки в размере 18% сейчас можно отметить у Локобанка (кредит сроком до трех лет), ФОРА-банка (возможно отсутствие первоначального взноса) и Европейского трастового банка (для первичного рынка до оформления права собственности).
Азартные игры с «плавающими» ставками
Банки ДельтаКредит, Райффайзенбанк и Газпромбанк применяют так называемые «плавающие» процентные ставки LIBOR. Они меняются каждый год в зависимости от колебаний финансовых показателей мирового рынка, так что заключение договора по такой ставке напоминает игру в рулетку: можно выиграть, но можно и здорово прогадать.
В последнее время LIBOR держится на рекордно низких значениях и колеблется в пределах 2–3%. Если посмотреть на предложения банков, то в ДельтаКредит банке — это LIBOR + 9–10,5%, в Райффайзенбанке — LIBOR + 8–9%, в Газпромбанке — LIBOR + 10%. Несомненно, получение ипотечного кредита на таких условиях достаточно выгодно, но предвидеть поведение ставки LIBOR, например, на десять лет вперед практически невозможно. Необходимо подстраховаться и выяснить, можно ли в случае необходимости перейти на фиксированную процентную ставку и какие штрафные санкции при этом будут применены.
Невидимые миру тонкости
Решая вопрос выбора кредитной программы, очень важно иметь в виду следующую закономерность: декларируемая банками ставка всегда значительно меньше реальной (так называемой эффективной) ставки.
Рассмотрим следующий пример. Стоимость квартиры равняется $80 тыс., величина ипотечного кредита — $60 тыс., срок кредита — десять лет. Декларируемая ставка составляет 11% годовых. В итоге квартира должна обойтись заемщику в $88,8 тыс., но если сложить все платежи, которые ему придется сделать, то сумма, выплаченная на конец срока кредита, составит уже $97,9 тыс. Таким образом реальная ставка будет составлять не 11%, а 16,3%.
Не следует забывать и о следующей хитрости ипотечных банков: в структуре аннуитетных платежей, которые ежемесячно делает заемщик, в первые годы основную массу составляют именно проценты. Так что досрочно погашать такой кредит, желая сэкономить на процентах, в большинстве случаев бессмысленно.