Высшее руководство страны поставило задачу сделать ипотеку в России массовой и дешевой. При этом был намечен ориентир: к 2010 году банки должны выдавать до 1 млн ипотечных кредитов в год. Для этого предполагается существенно снизить процентные ставки по кредитам.
Об этом сейчас говорят госчиновники всех уровней. В частности, министр регионального развития Владимир Яковлев недавно заявил, что в рамках федеральной целевой программы «Жилище» ставка к 2008 году опустится до 10% годовых, а к 2010 году — до 8%. Некоторые депутаты Госдумы (например, Борис Грызлов) предлагают за счет субсидирования из дополнительных доходов федерального бюджета снизить процентную ставку по ипотечному кредитованию жилья до уровня 6,5% уже в 2006–2007 годах. Первый заместитель столичного мэра Владимир Ресин вообще заявил, что «кредит, выдаваемый более чем под 6% годовых, — это не ипотека».
Словам теперь никто не верит
Но реально ли такое развитие событий? Заявлениям госчиновников и депутатов давно никто не верит. Вот и перспективы смягчения условий ипотечного кредитования у россиян, «испорченных квартирным вопросом», уже давно не вызывают энтузиазма.
Специалисты к вышеназванным обещаниям относятся примерно так же: в многочисленных комментариях «не для печати» звучат оценки — все это, мол, красивые слова и очередные пустые лозунги. Общее настроение афористично подытожил представитель одного из банков: «Можно пообещать ипотеку и под 0% годовых. Почему бы не пообещать, если все равно ничего для этого делать не придется?» Требовать невыполнимых условий — значит избавлять себя от необходимости выполнения поставленной задачи.
Пока сохранение высоких процентных ставок по кредитам является одной из основных причин медленного развития ипотеки в России. В настоящее время ставки по кредитам в рублях в среднем составляют примерно 15–18% годовых, а по кредитам в иностранной валюте — 10–14% годовых. При этом не следует забывать, что это так называемые декларируемые ставки, эффективные (т. е. реальные) за счет различных дополнительных платежей могут доходить до 18–19% годовых.
В промышленно развитых странах процентная ставка по ипотечным кредитам значительно ниже: в Америке, например, она составляет 5–6% годовых, в Испании — 3–4% годовых (самый низкий уровень в Европе). Наши 10–15% — это скорее обычный коммерческий кредит, который может быть выгодным при поездке за товаром в Турцию или Китай. Если же брать под такие проценты ипотечный кредит (как правило, на 10–15 лет), то это становится делом просто разорительным. По сути заемщику придется оплатить две квартиры, чтобы получить одну.
Конечно, некоторые попытки снизить процентную ставку предпринимаются. Так, например, согласно концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных кредитов, разработанной Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и одобренной правительством России, процентная ставка по ипотечным кредитам в 2006 году будет снижена с 14 до 12%, что позволит сравнять ставки рублевых и валютных кредитов. К 2010 году АИЖК предполагает снизить ставки до 8%.
Что сказать по этому поводу? Во-первых, это всего лишь планы. Во-вторых, их реализация опять зависит от различных факторов, в частности, от размера государственной поддержки программы и уровня инфляции.
Какова инфляция — таковы и ставки
В 2004 году уровень инфляции, только по официальным данным, составил 11,7% годовых. На 2005 год было намечено сдерживание инфляции на уровне 8%, об этом в начале года не заявлял только ленивый, но на практике этой отметки «непослушная» инфляция достигла уже за первые шесть месяцев.
Не нужно быть экономистом, чтобы понять, что снижение процентных ставок по ипотеке одними лишь декларативными мерами способно привести к обрушению всей системы процентных ставок. Банки не могут работать при отрицательной марже, а при инфляции, равной, например, 11%, процентная ставка по кредитам менее этого значения означает убытки. Процентные ставки по ипотечным кредитам ниже уровня инфляции в принципе нереальны. Хотелось бы, чтобы уважаемые господа, декларирующие ипотечные процентные ставки на уровне 6–6,5% годовых, привели хотя бы один аргумент в пользу того, что уровень инфляции в стране снизится до такого уровня.
Теперь несколько слов о государственной поддержке. В качестве одного из механизмов снижения процентной ставки по ипотечным кредитам называется введение системы компенсации банкам разницы между рыночной и предложенной руководством страны процентными ставками. Называется даже цифра: на предоставление госгарантий и на поддержку системы финансирования ипотечного кредитования в федеральном бюджете предусматривается 30 млрд руб.
Но снижение процентной ставки — дело неоднозначное. С одной стороны, оно стимулирует развитие ипотеки, с другой — увеличивает платежеспособный спрос, так как жилье становится более доступным, что не может не привести к его удорожанию. То есть складывается парадоксальная ситуация: становясь более доступным, жилье превращается в еще более недоступное. В данном случае поставленные высшим руководством страны задачи в виде массовости, доступности и дешевизны ипотеки превращаются в известных лебедя, рака и щуку, которые так и не смогли сдвинуть с места пресловутую телегу.
Главное, чтобы проценты были меньше
Удешевление ипотечных кредитов зависит не только от уровня инфляции в стране и размера государственной поддержки, но и от качества и «прозрачности» документов, предоставляемых заемщиками банков. Это очень важный момент, имеющий прямое отношение к специфике российского рынка, на котором доминируют так называемые «серые» и «черные» зарплаты.
Выдавая кредиты под не подтвержденные документально доходы, банки сильно рискуют. Совершенно очевидно, что условия такого кредитования априори будут менее выгодными, чем аналогичные, но связанные с «белыми» заработками. К клиенту, реально показывающему стабильные зарплату и место работы, доверие со стороны банка намного выше, как следствие, условия его кредитования намного мягче. У нас это выглядит примерно так: заем под «серые» и «черные» доходы предоставляется под завышенные проценты — до 18% годовых, под «белые» доходы можно получить кредит по ставке 10–11% годовых (собственно, все декларируемые банками процентные ставки и являются условиями, связанными с официально подтвержденными доходами).
Вышеназванная специфика российского заемщика в ближайшее время вряд ли сильно изменится, процентная ставка по ипотечным кредитам, если вдруг и снизится, то точно не для всех.
Равнение на Лондон
Не следует забывать, что на стоимость кредитов огромное влияние оказывают не только внутрироссийские, но и внешние факторы. Просто снизить процентную ставку на несколько пунктов, не ориентируясь на ситуацию на мировом рынке, невозможно.
Проиллюстрируем это положение на примере ставки LIBOR (London InterВank Offered Rate), представляющей собой усредненную процентную ставку, по которой одни банки занимают денежные ресурсы у других на Лондонском межбанковском рынке.
Ведущие игроки российского рынка ипотеки занимают крупные суммы на международном рынке по ставке LIBOR + 1,5–3%.
В последнее время ставка LIBOR держалась на рекордно низких значениях, колеблясь в пределах 2–3%. Сейчас она начала повышаться и уже достигла уровня 4,29%. Значит, наши банки берут деньги примерно под 5,8–7,3%. Понятно, что предоставлять их клиентам примерно под те же проценты нет никакой выгоды.
Если ставка LIBOR повысится до 6–6,5% (как уже было, например, в 2000 году), то ни о каком снижении процентных ставок по кредитам в России не будет и речи (банки сами будут брать деньги под 8–9,5%). А если LIBOR достигнет уровня 9%, как это было в 1989 году? Вопрос риторический.
Доступность ипотеки — новый российский миф
И наконец, самое интересное. Действительно ли именно высокая процентная ставка сегодня является главным препятствием в развитии российской ипотеки? Рассмотрим такой пример: ежемесячный платеж по кредиту размером $100 тыс. на десять лет под 11% годовых (вполне реальные условия в Москве) составляет порядка $1400. При таком же кредите под якобы «революционные» 7% годовых платить придется $1150 в месяц. Экономия, как видим, не столь существенная для обеспечения массового эффекта. Напомним, к 2010 году предполагается выдавать не менее 1 млн ипотечных кредитов в год. Неужели кто-то действительно верит, что у нас в стране найдется столько семей, которые в состоянии платить ежемесячно такую сумму?
Гораздо более важным представляется следующее. Если увеличить, например, в два раза длительность кредита при тех же 11% годовых, реально сократить ежемесячный платеж до $1032, а при кредитовании на 27 лет — опустить его и ниже $1000.
Таким образом, истинная доступность ипотечных кредитов может быть достигнута только комплексными мерами, в частности, путем удлинения сроков кредитования и снижением суммы первоначального взноса и размеров дополнительных платежей.
Перефразируя В. Ресина, можно сказать, что и срок выплат пять–десять лет — это не ипотека, и первоначальный взнос 30–40% стоимости квартиры — это не ипотека, и дополнительные платежи, измеряемые тысячами долларов, — тоже не ипотека. Cистема кредитования покупки жилья, которая действует в нашей стране, где средние доходы населения до сих пор составляют $200–250 в месяц, — ипотека ли это?
Согласно данным ряда социологических опросов, свыше 60% жителей России не удовлетворены своими жилищными условиями. По логике, ипотека и задумывалась как раз для них. Но именно они и получают $200–250 в месяц, а то и меньше. Для этих людей рассуждения, оценки специалистов и обещания представителей власти — к сожалению, пустой звук.
Сергей НЕЧАЕВ, рисунок Игоря ДЕМИХОВА 
Сергей Махоткин
Руководитель направления ипотечного кредитования ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:
— Я бы назвал 2005 год переломным в развитии ипотечного кредитования в Московском регионе. За прошедший год изменения коснулись всех составляющих ипотеки. Ставки впервые опустились ниже 10%, срок кредитования увеличился до 30 лет, а размер первоначального взноса по многим программам снизился до 10–15%. Также существенно смягчились требования к заемщику, что расширило круг потенциальных потребителей ипотеки.
Открытие кредитных бюро пока никак не повлияло на развитие ипотеки, но в ближайшем будущем, на мой взгляд, их работа наладится, что существенно облегчит жизнь как кредиторам, так и заемщикам.
Проценты по ипотечным займам не являются препятствием для развития ипотеки. Ведь уже сейчас кредиты с более высокой процентной ставкой можно рефинансировать в другом банке. Кроме того, рост цен на недвижимость в столичном регионе полностью покрывает пока довольно высокие проценты.
Существенного снижения ставок по ипотечным кредитам, по моему мнению, в 2006 году не предвидится. Однако за счет снижения операционных расходов стоит ожидать небольшого уменьшения процентных ставок. Думаю, они установятся на уровне 9–10% годовых.