Нужно ли проводить государственную экспертизу проекта перепланировки квартиры? Необходимо ли разрешение на переустройство чердака или подвала? Как получить разрешение на строительство мансарды?
На эти и многие другие вопросы, которые касаются строительных работ на эксплуатируемых зданиях, отвечает Александр Орт, начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.
– В середине прошлого года в Жилищном комитете был закрыт отдел экспертизы. Целый пласт строительных работ остался без внимания и должного надзора. Я имею в виду строительство мансард, переустройство подвалов и прочие работы на эксплуатируемых зданиях.
В соответствии с Градкодексом госэкспертизе подлежат объекты капитального строительства. Работы на строящихся или на построенных сооружениях госэкспертизе не подлежат. В Градкодексе есть статья 50 под названием «негосударственная экспертиза». Вероятно, работы на эксплуатируемых зданиях подлежат именно этой экспертизе. Четко об этом в законе не написано.
Возможно ли проведение госэкспертизы не на объект в целом, а на этапе строительства? Опять же, что такое этап? Этап строительства – это здание или сооружение, или часть здания, которая может самостоятельно эксплуатироваться. В данном случае, без коммуникаций дома мансарда или чердак, или подвал эксплуатироваться не могут. Если не затрагиваются несущие конструкции здания, проект переустройства или перепланировки части здания не подлежит государственной экспертизе.
Что касается выдачи разрешений на строительство мансард – существует перечень документов, обязательных при выдаче разрешения на строительство: правоустанавливающие документы на земельный участок, градплан, согласование с жителями ТСЖ. Если все эти документы есть, мы их принимаем и выдаем разрешение на строительство мансарды.
По поводу согласования с жильцами есть разночтение в двух кодексах: Градостроительный Кодекс предписывает 100-процентное согласие жильцов ТСЖ, а Жилищный Кодекс – 2/3 голосов от общего количества жильцов ТСЖ. Мы сейчас участвуем в судебном процессе как раз по поводу согласования с жильцами ТСЖ. Служба трактует Градкодекс, а наши оппоненты – Жилищный Кодекс. Сейчас суд занимается решением этой проблемы. По завершению этого процесса мы будем знать, сколько же все-таки требуется голосов ТСЖ. Хотя в этом случае Градкодекс является законом прямого действия.
В 2007 году были разработаны правила по приему проектов строительства на эксплуатируемых зданиях на экспертизу и экспертную оценку. Все случаи, которые касались мансард, заканчивались проведением госэкспертизы. Случаи, касающиеся конструктивных элементов здания, заканчивались экспертной оценкой. Все наши договоренности противоречили законам и распоряжениям Росстроя. С 1 января 2007 года письмом руководителя Росстроя нам запрещалось принимать на госэкспертизу те объекты, которые находятся в процессе строительства или в процессе завершения строительства. В 2007 году вышло очень много изменений. С 11 февраля 2008 года ни один проект строительства на эксплуатируемом здании (имеется в виду строительство мансарды, перепланировка квартиры, переустройство чердака или подвала) на госэкспертизу в Службу приниматься не будет.
Государственной экспертизе подлежат только новое строительство, реконструкция здания с расселением, комплексный капитальный ремонт с расселением.
В постановлении правительства Санкт-Петербурга о межведомственных комиссиях администрации районов (МВК) (от 4 февраля 2005 года с изменениями на 13 ноября 2007 года) прописаны полномочия комиссии. А именно, МВК занимается согласованиями проектов на переустройство и перепланировку жилых помещений с изменением их назначения; согласованиями проектов на переустройство и перепланировку помещений при переводе их в нежилые и жилые, если при этом не затрагиваются несущие конструкции; на капитальный ремонт и реконструкцию помещений, признанных непригодными для постоянного проживания; на капитальный ремонт и переоборудование подвальных помещений без понижения уровня подвала; на устройство помещений для консьержей и так далее.
Сегодня есть практика ввода в эксплуатацию таких объектов (мансард, переустроенных чердаков или подвалов) и получения прав собственности через суд. МВК района, где находится объект, подтверждает соответствие построенного объекта проекту. Дальше собственник идет в суд и требует зарегистрировать право собственности. На основании решения суда регистрируется право собственности.
На эти и многие другие вопросы, которые касаются строительных работ на эксплуатируемых зданиях, отвечает Александр Орт, начальник Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.
– В середине прошлого года в Жилищном комитете был закрыт отдел экспертизы. Целый пласт строительных работ остался без внимания и должного надзора. Я имею в виду строительство мансард, переустройство подвалов и прочие работы на эксплуатируемых зданиях.
В соответствии с Градкодексом госэкспертизе подлежат объекты капитального строительства. Работы на строящихся или на построенных сооружениях госэкспертизе не подлежат. В Градкодексе есть статья 50 под названием «негосударственная экспертиза». Вероятно, работы на эксплуатируемых зданиях подлежат именно этой экспертизе. Четко об этом в законе не написано.
Возможно ли проведение госэкспертизы не на объект в целом, а на этапе строительства? Опять же, что такое этап? Этап строительства – это здание или сооружение, или часть здания, которая может самостоятельно эксплуатироваться. В данном случае, без коммуникаций дома мансарда или чердак, или подвал эксплуатироваться не могут. Если не затрагиваются несущие конструкции здания, проект переустройства или перепланировки части здания не подлежит государственной экспертизе.
Что касается выдачи разрешений на строительство мансард – существует перечень документов, обязательных при выдаче разрешения на строительство: правоустанавливающие документы на земельный участок, градплан, согласование с жителями ТСЖ. Если все эти документы есть, мы их принимаем и выдаем разрешение на строительство мансарды.
По поводу согласования с жильцами есть разночтение в двух кодексах: Градостроительный Кодекс предписывает 100-процентное согласие жильцов ТСЖ, а Жилищный Кодекс – 2/3 голосов от общего количества жильцов ТСЖ. Мы сейчас участвуем в судебном процессе как раз по поводу согласования с жильцами ТСЖ. Служба трактует Градкодекс, а наши оппоненты – Жилищный Кодекс. Сейчас суд занимается решением этой проблемы. По завершению этого процесса мы будем знать, сколько же все-таки требуется голосов ТСЖ. Хотя в этом случае Градкодекс является законом прямого действия.
В 2007 году были разработаны правила по приему проектов строительства на эксплуатируемых зданиях на экспертизу и экспертную оценку. Все случаи, которые касались мансард, заканчивались проведением госэкспертизы. Случаи, касающиеся конструктивных элементов здания, заканчивались экспертной оценкой. Все наши договоренности противоречили законам и распоряжениям Росстроя. С 1 января 2007 года письмом руководителя Росстроя нам запрещалось принимать на госэкспертизу те объекты, которые находятся в процессе строительства или в процессе завершения строительства. В 2007 году вышло очень много изменений. С 11 февраля 2008 года ни один проект строительства на эксплуатируемом здании (имеется в виду строительство мансарды, перепланировка квартиры, переустройство чердака или подвала) на госэкспертизу в Службу приниматься не будет.
Государственной экспертизе подлежат только новое строительство, реконструкция здания с расселением, комплексный капитальный ремонт с расселением.
В постановлении правительства Санкт-Петербурга о межведомственных комиссиях администрации районов (МВК) (от 4 февраля 2005 года с изменениями на 13 ноября 2007 года) прописаны полномочия комиссии. А именно, МВК занимается согласованиями проектов на переустройство и перепланировку жилых помещений с изменением их назначения; согласованиями проектов на переустройство и перепланировку помещений при переводе их в нежилые и жилые, если при этом не затрагиваются несущие конструкции; на капитальный ремонт и реконструкцию помещений, признанных непригодными для постоянного проживания; на капитальный ремонт и переоборудование подвальных помещений без понижения уровня подвала; на устройство помещений для консьержей и так далее.
Сегодня есть практика ввода в эксплуатацию таких объектов (мансард, переустроенных чердаков или подвалов) и получения прав собственности через суд. МВК района, где находится объект, подтверждает соответствие построенного объекта проекту. Дальше собственник идет в суд и требует зарегистрировать право собственности. На основании решения суда регистрируется право собственности.
Источник: