Для элитного жилья, бизнес-центров и гостиниц высокого класса расположение в центре Петербурга является серьезным преимуществом.
Однако в центре мало возможностей для нового строительства. Если у здания есть история, уникальный образ, то оно может представлять интерес для такой реконструкции. При этом эксперты сильно расходятся в оценках стоимости реконструкции – по одним данным она начинается от 0, по другим – от ,7 тыс. за 1 кв. метр.
Проблемы
Реконструкция зданий в центре – головная боль для девелоперов. Необходимость сохранения внешнего облика здания согласно требованиям КГИОП, установка дополнительных инженерных систем, близость соседних зданий, которые не должны быть повреждены в ходе реконструкции, и множество других сложностей нередко приводит к тому, что стоимость реконструкции равна цене нового строительства.
Директор по маркетингу корпорации «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон считает основной проблемой наличие охранных ограничений при реконструкции объектов в центре города. Также есть проблема, связанная с состоянием фундаментов домов. При реконструкции, как и при новом строительстве, встает вопрос подключения к коммуникациям, увеличения существующих мощностей.
Кроме того, сама организация строительной площадки в центре города – проблема, потому что надо организовать подъезд строительной техники к стройплощадке и т.д. Помимо всего прочего, существует проблема обеспечения нормативов по инсоляции жилых помещений. В старом фонде во многих случаях нормативы не соблюдаются, но к новым домам и объектам реконструкции они применяются.
Сложности реконструкции объектов в центре города есть всегда, – говорит директор департамента офисной недвижимости Becar Consulting Алексей Чижов. Прежде всего возникают правовые проблемы, связанные с расселением, из-за которых проекты реконструкции оказываются высокорискованными. Это и проблемы с ветхой инженерной инфраструктурой, охраной зданий КГИОП, ограничения по высотности. Реконструировать всегда сложнее, чем сносить и строить новое здание, особенно если говорить об уникальном историческом центре Петербурга, дополняет эксперт.
Перед девелопером возникает проблема организации строительных работ. В петербургских дворах-колодцах строительные работы просто негде развернуть. Установить тяжелое строительное оборудование также проблематично – слабые почвы не выдерживают тяжелых подъемных кранов. В итоге ряд работ выполняются почти «вручную», что значительно удорожает реконструкцию. Инженерные системы в центре изношены, поэтому нуждаются в ремонте, необходима установка дополнительных инженерных систем.
Генеральный директор Агентства развития и исследований в недвижимости Алексей Бегунов заметил, что в «золотом треугольнике» сейчас возможна только реконструкция. Причем придется расселять дорогое жилье, тратить немалые деньги, в соответствии с требованиями КГИОП, а это, как минимум, плюс треть к обычной стоимости, и пытаться продать квадратные метры, ставшие «золотыми». Как это сделать и при этом не разориться, не придумал еще ни один инвестор. В 2006 году был сдан последний элитный дом на Большой Морской, рядом с аркой Генштаба, и пока нет ни одного заявленного проекта в «золотом треугольнике».
Директор по маркетингу строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» Илья Андреев думает, что самая главная трудность, преодоление которой полностью лежит на плечах застройщика, – поиск и создание тонкой, гармоничной связи между обликом дома и окружающей архитектурой.
РешениЯ
Реконструкция здания в историческом центре города представляется успешной в случае, когда она производится комплексно, считает руководитель отдела консалтинга компании GVA Sawyer СПб Ирина Романова. Это оптимальный вариант с точки зрения эффективной реконструкции – появляется большее пространство под реконструкционные работы. Кроме того, есть возможность организации объекта с более высокими показателями по вводимым площадям, чем при точечных проектах.
Реконструкция кварталов позволяет комплексно решать и вопросы инженерного обеспечения всех объектов, в том числе за счет развития локальных источников, независимых от РАО «ЕЭС». По мнению Ирины Романовой, также немаловажным условием эффективной реконструкции является применение специальных технологий строительства. Например, получение на стройплощадке монолитного пенобетона, использование мобильного оборудования, способного работать по данной технологии, для которого не нужна строительная площадка и подъездные пути.
Объекты
Примером успешной реконструкции можно считать два бизнес-центра на Васильевском острове, считает Алексей Чижов. В 2006 году шведская девелоперская компания Ruric AB завершила реконструкцию бизнес-центров класса А – «Густаф» и «Магнус». Эти здания являются бывшими складскими помещениями фабрики Урицкого. На реконструкцию «Густафа» ушло 1,5 года, около двух лет потребовал «Магнус».
«Любое здание в центре охраняется КГИОП, мы не могли кардинально ничего поменять. Но помещения фабрики – уникальны, – говорит руководитель коммерческого департамента «Рюрик менеджмент» Андрей Левшин. – Будущий «Густаф» представлял собой прямоугольник площадью 700 кв. метров, без стен и перегородок. Поэтому у нас появилась возможность сделать открытые планировки», – сказал Андрей Левшин. «Особых проблем при реконструкции у нас не возникло. Нам только пришлось сделать гидроизоляцию подвалов в здании на девятой линии В.О.», – добавил он.
Успешным примером сочетания реконструкции и нового строительства на месте аварийного здания на пр. Римского-Корсакова, 5–7 можно считать отель «Амбассадор». Компания «Петербургские отели» создала комплекс, объединяющий памятник архитектуры XIX века и современное здание.
Центральное место в плане комплекса занимает атриум. Автором оформления интерьеров парадных залов отеля выступил архитектор А. Свистунов, принимавший участие в воссоздании интерьеров дворцов XIX века в Петербурге. В отеле Ambassador дана современная интерпретация классики, ампирные тенденции.
Интересный проект – элитный жилой дом на улице Большая Морская, 4, реализованный компанией «Возрождение Санкт-Петербурга». В доме 18 квартир площадью от 100 кв. метров. В цокольном этаже – парковка на 11 машин. На первом этаже здания – ресторан. Общая площадь пятиэтажного здания – 3,5 тыс. кв. метров.
«Историческое здание было полностью реконструировано, – рассказывает Илья Андреев. – Внутриквартирные перегородки воссозданы из газобетонных блоков. Наружные стены оштукатурены современными материалами по технологии «теплый фасад», позволяющей утеплить стены, увеличить полезные площади помещений, снизить эксплуатационные расходы и создать комфорт в доме».
Михаил Бимон выделяет элитный жилой комплекс «Альба» на 3-й линии В.О. на месте фабрики «Восход», построенный компанией «Ист Строй». «Переделать заводские здания под жилье, тем более элитное, очень сложно. С учетом ограничений КГИОП, компания успешно справилась с задачей и продала квартиры в короткие сроки», – отмечает Михаил.
Перспективы
Предложение объектов, подходящих под реконструкцию в историческом центре города, невелико, утверждает Илья Андреев. Поэтому интерес профессиональных инвесторов крайне высок, несмотря на то что реконструкция является более трудоемким процессом, чем строительство новых зданий.
Алексей Бегунов уверен, что если сравнивать реконструкцию и новое строительство, то, с точки зрения девелопера, сплошные минусы. Во-первых, дороже, во-вторых, требования КГИОП, в-третьих, невозможно сделать современные планировки – приходится оставлять несущие стены, инженерные коммуникации и т.д.
Все это приводит к тому, что сейчас большая часть того, что называется реконструкцией по сути означает сохранение фасадной стены и новое строительство внутри. Стоимость реконструкции сейчас составляет ,7–2,5 тыс. за 1 кв. метр, а в некоторых случаях доходит до -4 тыс., например «Дом Мертенса».
По мнению Михаила Бимона, стоимость реконструкции составляет от 0 до тыс. за 1 кв. метр. Цена зависит от многих факторов – охранных ограничений, местоположения объекта, особенностей планировки, интерьера и т.д. Для сравнения он привел себестоимость строительства, которая составляет от ,5 тыс. за 1 кв. метр.
Дмитрий Малышев