Себестоимость строительства квадратного метра – не единственный фактор, влияющий на рыночную цену жилья. И все же затраты строителей нельзя не принимать во внимание. Какие тайны скрывает квадратный метр, как дорожает, и что же может его значительно удешевить, — об этом мы расспросили профессионалов рынка недвижимости.
Журнал о недвижимости Metrinfo.Ru разделил вопросы на четыре группы. Как нам кажется, на цену квадратного метра влияют следующие факторы:
— цена на строительные материалы, и, прежде всего – на цемент;
— внедрение новых экономичных материалов, развитие отечественного производства;
— внедрение передовых технологий массового малоэтажного строительства;
— услуги посредников, которые перепродают строительные материалы.
Обо всех этих составляющих нам не раз приходилось слышать от строительных чиновников и кураторов проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Поэтому именно их мы и взяли на вооружение, задавая вопросы экспертам.
1. О цементе
Как сказывается на себестоимости квадратного метра резкий рост цен на цемент? Повлияли ли на ситуацию претензии федеральной антимонопольной службы (ФАС) к крупнейшему производителю и поставщику цемента «ЕВРОЦЕМЕНТ груп» и создание биржевых торгов цементом? Может ли спасти ситуацию импортный цемент?
Цемент все равно угодит в руки посредников
Владимир Пономарев, вице-президент Ассоциации строителей России:
Безусловно, резкий рост цен на бетон влияет на себестоимость строительства жилья. Но мы должны иметь в виду, что в структуре себестоимости строительства доля цемента составляет 6-10%. При двукратном увеличении цен на цемент, увеличение себестоимости будет не таким значительным.
Никакими решениями органов власти, в том числе и ФАС, не удается стабилизировать цены на цемент. Формально отпускные цены завода растут медленнее, чем то, что появляется на рынке. Однако легко увидеть, что цемент на заводах купить невозможно. Биржевые торги тоже постоянно испытывают нехватку предложений по цементу. В основном цемент идет строителям через посредников. В результате цены сегодня стали очень высокими.
Импорт цемента, в определенной степени, может спасти ситуацию. Некоторое время назад г-н Круглик (руководитель Росстроя – прим. ред.) заявил, что правительством будет принято решение о снижении или отмене пошлин на импортный цемент. За границей, в Европе, цена на этот материал почти в два раза ниже. Эта мера действительно может стабилизировать цены на цемент, так как появится новый конкурент для российских производителей.
Но стоит учесть, что в России сформировалась серьезная посредническая инфраструктура продаж цемента, так что не исключено, что и этот цемент пойдет в руки посредникам, перекупщикам, а до потребителей будет все равно доходить по завышенной цене. Поэтому мера, о которой говорит г-н Круглик, — правильная, однако недостаточная для того, чтобы можно было однозначно говорить о переломе ситуации на рынке продаж цемента.
Биржа – еще один посредник
Николай Климов, заместитель генерального директора по строительству компании «Пересвет-инвест»:
Безусловно, есть зависимость стоимости квадратного метра от цен на основные строительные материалы. Если рассчитывать по схеме ценообразования, то однопроцентный рост стоимости цемента, прибавляет к себестоимости метра как минимум 0,5%.
Претензии ФАС к «ЕВРОЦЕМЕНТ груп» только ухудшают работу этой компании, что приводит к нестабильному снабжению дилеров и дефициту цемента на рынке.
Биржевые торги тоже не помогут: это еще один посредник, который возьмет свою маржу. Причем на биржу выставляется только существующий товар, реальный будет в наличии тогда, когда это нужно потребителю. В мире строительный бум, и цемента нет на свободном рынке.
Запад нам не поможет
Наталья Кузовникова, маркетолог-аналитик компании «ТЕРРА-недвижимость»:
ФАС уже в течение многих лет предъявляет требования к «ЕВРОЦЕМЕНТ груп», применяя штрафные санкции, лимитирование повышения отпускных цен и т.п. Но, в любом случае, «ЕВРОЦЕМЕНТ груп» и ФАС приходили к соглашению по данным вопросам, и требования смягчались.
Объективно стоит учесть, что компания «ЕВРОЦЕМЕНТ груп» занимает доминирующее положение на рынке, являясь основным производителем, который может диктовать цены как монополист. Так как компании необходимы средства на модернизацию производственных мощностей, а тарифы на энергоресурсы и перевозки тоже растут, то рост цен на строительные материалы неизбежен. На мой взгляд, вопрос по поводу санкций решится в пользу «ЕВРОЦЕМЕНТА».
Потребление цемента в стране растет с каждым годом, и к 2010 году дефицит может составить порядка 10 – 12 млн.т. При условии выбытия производственных мощностей (износа и прекращения деятельности – прим. ред), ситуация может ухудшиться.
Импортный цемент не покроет существующий дефицит. Западные компании не в силах будут ввозить нужные объемы, даже при отмене пошлин.
ФАС – монополисту не указ
Сергей Пономарев, заместитель генерального директора группы компаний «Домостроитель»:
Претензии ФАС к компании «ЕВРОЦЕМЕНТ груп» не смогут повлиять на стоимость цемента, ведь она является монополистом в европейской части России. Присутствие на рынке импортного цемента слишком незначительно. Напомню, за последний год цены на цемент выросли в два раза.
2. О новых материалах
Может ли снизить себестоимость квадратного метра увеличение выпуска строительных материалов нового поколения и замещение импортных товаров отечественными?
Главное, все-таки, баланс спроса и предложения
Владимир Пономарев, вице-президент Ассоциации строителей России:
Безусловно, совершенствование стройматериалов, использование новых образцов – это важная задача проектных бюро и научно-исследовательских органов, которые работают в строительной отрасли.
Однако ситуацию на рынке определяет баланс спроса и предложения. В условиях серьезного дисбаланса, достигающего не менее 50%, жилье будет продаваться по той цене, которую диктует этот дисбаланс. В том числе жилье, которое построено на основе технологий, соответствующим эконом-классу, все равно будет продаваться по тем ценам, которые диктуют спрос и предложение.
До насыщения рынка – как пешком до Пекина
Николай Климов, заместитель генерального директора по строительству компании «Пересвет-инвест»:
Конечно, новые технологии могут снизить себестоимость, но надо понимать, что рыночная цена не упадет, потому что до насыщения рынка так далеко, как пешком до Пекина.
Что касается замещения импортных материалов, то процесс идет, почти все производители наладили производство на территории РФ.
Осваивать новые технологии - дорого
Наталья Кузовникова, маркетолог-аналитик компании «ТЕРРА-недвижимость»:
На сегодня цемент останется основным строительным материалом. Новые технологии производства более экономичных строительных материалов требуют много времени для тестирования и освоения, чтобы запустить их в массовое производство. Тем более, для производства по новым технологиям требуется модернизировать оборудование, либо обновить его, закупив его за рубежом. На это также необходимы средства и время. Это могут позволить себе только крупные компании.
3. О передовых технологиях
Окажет ли влияние на рынок внедрение новых технологий массового малоэтажного строительства?
Не обойтись без государства
Антон Архипов, руководитель салона загородной недвижимости «Резиденция» компании «Инком-Недвижимость»:
Итоговая стоимость объектов в организованных коттеджных поселках в значительной степени зависит от стоимости самой земли и от стоимости подведения к объектам требуемой инфраструктуры. Например, средняя стоимость подведения 1 кВт энергии на сегодня составляет около 2,5 тыс. долларов; на дом под постоянное проживание требуется в среднем 20 кВт, а для современного дачного дома – 10 кВт.
Возросли расходы на согласование и подвод канализации, организацию водоснабжения и газификацию поселков. В совокупности затраты на урбанизацию земли составляют не менее 3 тыс. долларов на сотку для поселков эконом-класса.
В итоге даже при строительстве коттеджей эконом-класса, переход на относительно дешевые строительные технологии вряд ли создаст изменение стоимости, способное стать фактором, влияющим на весь загородный сегмент.
Основным препятствием для того, чтобы бурное развитие малоэтажного строительства произошло именно сейчас, является отсутствие соответствующей инфраструктуры. Такое развитие возможно только при поддержке государства – ни сами люди, ни даже крупные застройщики не смогут без его помощи построить нужное количество дорог, обеспечить водоснабжение, электроснабжение, провести канализацию, построить в должном объеме детские сады, школы, досуговые центры и т.д. Пока государство не развернет в этой области масштабных проектов, превратиться в большую деревню нам не грозит.
«Технологичное» быстро разваливается
Николай Климов, заместитель генерального директора по строительству компании «Пересвет-инвест»:
Качественных новых технологий почти нет. Кроме того, если быстро строить, возникает масса ограничений в потребительских свойствах. Классику строить долго и дорого, но она себя оправдывает: во времени эксплуатации здания не теряют в цене. Например, «сталинские» строения стоят и сейчас дорого, а «хрущевки», построенные по технологиям быстрого строительства, нуждаются в замене или просто разваливаются.
4. О посредниках
Как повлияет на себестоимость квадратного метра снижение доли компаний-посредников, которая, по некоторым данным, сегодня составляет 30 – 40%?
Посредники – не причина, а следствие
Владимир Пономарев, вице-президент Ассоциации строителей России:
Цена на рынке диктуется спросом и предложением, а не количеством посредников. Количество посредников – это следствие высоких цен на рынке жилья. Есть огромный разрыв между себестоимостью и продажной ценой. Это не означает, что строительные компании собирают львиную долю этих доходов. Разница распределяется между архитектурными бюро, подрядными организациями, инвесторами, уходит на строительство инженерной инфраструктуры и покупку земли. Разрыв распределяется между различными участниками инвестиционно-строительного процесса. И количество посредников определяется именно этим.
Если цены на рынке жилья будут не такими высокими, то посредники «умрут» сами по себе. Только правильно выстроенная экономика диктует поведение профессиональных участников рынка. Рынок сегодня такой - следовательно, такое количество посредников. И нельзя говорить, что это плохо или хорошо. Посредники нужны во всех отраслях, в этом отличие рыночной экономики от административно-командной, где все очень жестко. Здесь же посредник несет очень важную позитивную роль и их количество определяется разрывом между затратами и продажной ценой.
Без них пока не получится
Сергей Пономарев, заместитель генерального директора группы компаний «Домостроитель» :
Снижение доли компаний-посредников возможно, но только незначительное. Ведь напрямую с производителем могут позволить себе работать только достаточно крупные компании - минимальный объем закупки сегодня составляет 1000 тонн.
Резюме журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Участники опроса высказали разные мнения, но все же тенденции проследить можно.
Дефицит цемента, безусловно, влияет на стоимость квадратного метра. И с дефицитом надо что-то делать – это понятно. Однако ни этот фактор, ни внедрение новых материалов, ни передовых технологий, ни присутствие на рынке посредников-перепродавцов не оказывают решающего воздействия на цену «квадрата».
Потому что главным определяющим фактором остается баланс спроса и предложения. Если рынок не насыщен подходящим товаром – все перекосы, о которых мы говорили выше, будут сохраняться.