Бремя индивидуальности и перспективы роста

Еще несколько лет назад большинство девелоперов загородных поселков делали ставку только на индивидуальное архитектурное проектирование как генплана всей территории, так и отдельных домов. Сегодня планы поселков нередко формируются на основе готовых проектов, прошедших «обкатку» рынком.

Считается, что перед каждым девелопером, планирующим строительство коттеджного поселка, открываются три пути. Первый — строить элитный поселок с привлечением именитых архитекторов, которые разработают как генплан всего поселка, так и индивидуальные проекты отдельных домов. Второй путь — разрезать участок «на ломтики» и продавать землю, предлагая каждому покупателю строить самостоятельно, иногда с условием соблюдения единого стиля, иногда — нет. И наконец, третий путь, разумно сочетающий достоинства двух первых, — обратить внимание на готовые проекты домов и организовать их в целостный поселок посредством индивидуального проектирования генплана.

Искусство выбирать

На практике выясняется, что никакого выбора у девелопера нет и быть не может. Ведь каждый земельный участок для строительства поселка имеет множество характеристик — от местоположения и инфраструктуры до характеристик ландшафта и состояния грунтов, — которые заметно ограничивают варианты его использования. Поэтому девелоперы, делающие ставку только на архитекторов, в надежде, что те разработают «уникальный» поселок, который будет распродан как горячие пирожки, зачастую попадают впросак. Многие покупатели коттеджей бизнес-класса к настоящему времени пришли к стойкому убеждению, что деньги практичнее всего вкладывать в землю, а не в строительство или архитектуру. Именно так, как это происходит в большинстве развитых стран мира. Владельцы загородных соток давно почувствовали на себе силу трех «L», которые определяют стоимость недвижимости на Западе, — location, location и location. Еще несколько лет назад было достаточно примеров, когда покупатель вкладывал непомерный бюджет в расчудесный «поселок будущего», а потом горько сожалел о неудачном выборе территории, притом что построенный дом его почти полностью устраивал.

Таким образом, если оставить за скобками элитные и «хаотичные» поселки, большая часть покупателей в сегменте бизнес-класса сначала выбирает местоположение своего будущего родового гнезда, а потом ищет строящиеся в этом районе коттеджные поселки и проектные решения. Тех, кто не нашел то, что надо, девелоперы могут считать для себя потерянными, поскольку они почти наверняка приобретут отдельный участок, чтобы строить дом своей мечты, не считаясь с навязанными свыше ограничениями. Если не рассматривать такие характеристики как «красота», инфраструктура и безопасность, главное, на что рассчитывает любой покупатель — это комфорт. Вот только вся беда в том, что красивое слово «комфорт» при всем желании не уложить в прокрустово ложе девелоперских планов.

Будь готов! Всегда готов!

Все составляющие формулы загородного комфорта хорошо известны компаниям, имеющим в своем активе как индивидуальные проекты загородных коттеджей, так и готовые проекты с множеством вариаций, «заточенных» под разные запросы покупателей. Проектировщикам готовых проектов известно, что комфорт, на который рассчитывают покупатели загородного жилья бизнес-класса, связан с целым рядом характеристик современного дома, не последнее место среди которых занимают рациональность и практичность. Что же вкладывают будущие жители коттеджных поселков в эти слова?

Во-первых, они хотят, чтобы объемно-пластическое решение и планировка дома были максимально приспособлены лично для него и его семьи. Проще говоря, чтобы всем — от любимой собаки до не менее любимой тещи — было удобно в самом широком смысле этого слова. Каждое помещение, будь то холлы, гостиные, спальни, детские, гостевые комнаты, кухни, столовые, технические и санитарные зоны должны занимать ровно такую площадь и располагаться именно там, где планирует будущий домовладелец. Именно такие готовые проекты есть в независимых банках проектов, сформированных из разработок архитекторов, досконально изучивших прихоти самых требовательных клиентов, и нередко снабженных вариативными планировочными решениями.

Во-вторых, покупатели рассчитывают, что дом сможет сохранять основные потребительские характеристики, не говоря уже о сохранности конструктивных элементов, в течение достаточно продолжительного времени. И здесь у готовых проектных решений очевидное преимущество, ведь они в большинстве своем являются конечным продуктом проектной «эволюции», побочными ветвями которой стали конструкторские решения и отделочные материалы и технологии, вызвавшие наибольшее число рекламаций. А любой индивидуальный проект — это всегда риск, поскольку он не проверен временем и полон «новаторских конструктивных решений».

Наконец, в-третьих, многие покупатели стремятся приобрести максимально ликвидный объект недвижимости, который, если уж случится такая необходимость, можно будет реализовать на вторичном рынке без особых хлопот. Стоит ли добавлять, что рынок готовых проектов, удовлетворяющих предпочтениям максимально широкой аудитории, изобилует именно такими предложениями. Ведь не зря новые дома по готовым проектам столь часто строятся именно на продажу.

Единственным аргументом противников готовых решений остается мнимая потеря уникальности архитектурного облика поселка. Но на поверку этот аргумент легко кроется одной «козырной картой», имя которой — наружная отделка. Облицовочный кирпич, декоративная штукатурка, искусственный или натуральный камень, сайдинг, блокхаус, различные варианты защиты кровли и другие «модели одежды» для стен и крыши загородного дома, не говоря уже о декоративных архитектурных элементах, способны изменить облик любого коттеджа до неузнаваемости, придав ему действительно уникальные черты, а квартал застройки облечь в единую стилистическую концепцию (см. иллюстрации на следующей странице).

Этапы большого пути

Проектирование коттеджного поселка включает в себя создание генплана участка, а также разработку индивидуального жилья и объектов инфраструктуры. В случае использования банка проектов разработка индивидуальных проектов очень удачно сочетается с возможностью применения уже существующих, готовых решений. Самое главное — просчитать, какие объекты наиболее выгодно строить на имеющемся (или намеченном к приобретению) земельном участке. Конечный выбор должен быть экономически оправдан, если девелопер не хочет остаться «в минусе». Да, рынок коттеджных поселков сейчас переживает период бума, но это еще не означает, что покупатели готовы хватать все и вся. Если собственных ресурсов нет, можно заказать маркетинговое исследование у специализированной фирмы. Результаты работы маркетологов могут вызвать у инвестора шок. К примеру, иногда выясняется, что лучше всего продать участок как можно скорее, поскольку «минусы» болотистой местности поднимут смету строительства в разы. Другой случай — когда маркетинговое исследование показывает, что, вместо коттеджей класса «люкс», на данном участке лучше строить таунхаусы или жилье экономкласса. По результатам маркетингового анализа обычно разрабатывается концепция поселка. Технико-экономические показатели с учетом градостроительных ограничений и возможных объемных решений просчитывают специалисты. После этого создается архитектурная концепция, которая определяет стилевое решение, учитывает все основные будущие параметры домов, инженерные особенности, метражи, которые будут пользоваться спросом. При таком сценарии застройщик уже четко понимает, что в экономике проекта не будет ошибок, и девелопер оказывается максимально защищенным.

Комплексный подход подразумевает проектирование коттеджного поселка, что называется, с нуля, включая все стадии генплана, индивидуальное проектирование жилья и объектов инфраструктуры. Есть и экономичный вариант — девелопер может застраивать территорию исключительно индивидуальными домами по готовым проектам, выборку которых (как по архитектурному стилю, так и по классу комфорта) помогут осуществить специалисты банка проектов. Наконец, можно сочетать использование готовых односемейных и готовых проектов многосемейных домов или застраивать территорию поселка исключительно многосекционными домами, индивидуально сблокированными из готовых секций специально под размер участков. По словам руководителя банка проектов коттеджей LANS DEVELOPMENT Надежды Рощиной, известны примеры удачного сочетания всех предложенных решений, когда на одном участке ведется застройка индивидуальными односемейными домами, готовыми многосемейными домами и многосекционными индивидуально сблокированными домами. Наряду с индивидуальными, используются готовые проекты объектов инфраструктуры (гостиницы, мотели, рестораны, офисные здания, спортивные и оздоровительные комплексы). На основе готовых проектов вполне возможно формировать комплексную застройку целых территорий, включающую и жилые дома, и объекты инфраструктуры. Такой прием позволит максимально рационально использовать земельный участок и получить широкий диапазон предложений различной ценовой и инвестиционной привлекательности.

Как меняются проекты

В последних проектах, выполненных специалистами LANS DEVELOPMENT, есть немало примеров удачной реализации различных подходов к освоению участка.

Решение задачи зонирования непростого по форме участка можно проследить на примере проекта во Всеволожском районе Ленинградской области (см. иллюстрацию внизу). Участок, площадью 5 га, зажат между шоссе и ручьем. Форма участка — прямоугольный треугольник, разделенный на две части линией электропередач с немалой санитарно-защитной зоной. Предполагалась максимально плотная застройка, сочетающая индивидуальные дома и таунхаусы, зоны социальной инфраструктуры и отдыха. Рассмотрев с позиции технико-экономических показателей несколько вариантов была выбрана планировка охраняемого коттеджного поселка, включающая секционные дома двух уровней комфортности, коттеджи вблизи ручья, зону отдыха с детскими площадками для жителей поселка и магазин с кафе в придорожной зоне.

Другой пример — создание и реализация проекта реконструкции действующего туристического объекта с изменением режима его эксплуатации и повышением класса без остановки его работы — проектирование яхт-клуба с базой отдыха и многофункциональным гостиничным комплексом в Выборгском районе Ленинградской области.

На стадии разработки генерального плана, кроме зонирования территории, учитывающей создание технической марины, размещение 4-звездной гостиницы, комплекса рентных коттеджей и таунхаусов, ресторанов и спортивных сооружений, был решен вопрос постепенного введения в эксплуатацию новых и реконструируемых объектов без остановки деятельности комплекса. Причем реализация проекта началась практически сразу после проектирования за счет использования готовых проектов односемейных домов, в то время как продолжалось индивидуальное проектирование более сложных объектов. Такой подход позволил инвесторам фактически запараллелить процессы инвестирования и возврата вкладываемых средств.

И наконец, последний пример из практики работы банка проектов, как нельзя лучше показывающий важность предварительных исследований и оценки экономических показателей проекта на самой ранней его стадии. В Волосовском районе Ленинградской области налицо дефицит коттеджной застройки, притом что регион очень активно развивается — только в ближайшие пару лет здесь должны заработать два крупных завода. На старте предполагалось занять именно эту нишу, освоив участок 23 га под строительство односемейных домов. Проведенные исследования показали, что застройка должна быть более многовариантной и учитывать интересы широкой аудитории потребителей. Причем, для формирования спроса на новое жилье в регионе наилучшим вариантом может быть реализация первой очереди в 3 га на основе многоквартирных домов малой этажности, а лишь второй стадией — застройка 20 га многосекционными блокированными домами и коттеджами. Именно этот вариант и был выбран девелопером. На иллюстрации сверху приведены первоначальный план поселка, с застройкой только односемейными домами, а также предложенное специалистами решение — изменить тип застройки «ядра» проекта.

От поселков — к городам?

«Ползучая» эволюция проектов коттеджных поселков в проекты населенных пунктов с блокированными домами городского типа — тенденция не только петербургского рынка загородной недвижимости. Пальма первенства принадлежит столичным девелоперам, которые первыми решили застраивать Подмосковье не коттеджными поселками, а целыми городами. В частности, в трех километрах от Москвы компания «Нафта-Москва» планирует построить «Рублево-Архангельское» — настоящий город, рассчитанный на 30 тыс. жителей. Большое значение придается в этом случае формированию особой среды, качественно отличающейся от той, что сегодня создается в Подмосковье. Другой проект компаний «Капитал Груп» и MCG Group «Остров Истра» в районе Истринского водохранилища также предполагает проживание до 30 тыс. человек. Здесь будет создана полномасштабная инфраструктура, включающая гольф-поля, конноспортивные комплексы, яхт-клубы и т. д. Но один из наиболее масштабных проектов — город Светлый, появится в Ногинском районе, рядом с городом Электроугли, уже через пять лет. В городе, занимающем 218 га, будет проживать 35 тыс. жителей. Здесь будут построены высотные административные здания, семи- и восьмиэтажные жилые дома, а также двухэтажные таунхаусы. В Светлом появятся четыре школы и пять детских садов. Их построят в зонах, максимально приближенных к лесу. Да и все жилье планируется разместить так, чтобы через пять-десять минут любой горожанин при желании мог оказаться на лесной тропинке. Разработчиком проекта Светлого города под Москвой выступили петербургские архитекторы из Архитектурной мастерской Цыцина.

Несмотря на радужные перспективы рынка загородной недвижимости, на превращение проектов коттеджных поселков под Петербургом в генеральные планы полноценных городов в обозримом будущем рассчитывать не стоит. Скорее, рынок ждет обострение конкуренции девелоперов, придумывающих все новые и новые «фишки» для привлечения внимания потенциальных покупателей, особенно при строительстве поселков бизнес- и экономкласса. На этом этапе преимущества компаний, предлагающих застройщикам банки данных готовых проектов загородных домов, можно считать очевидными.