В настоящее время российские кредитные организации предлагают несколько десятков различных ипотечных схем. Без специальной подготовки разобраться в этом многообразии и выбрать наиболее подходящую программу довольно сложно. Анализ предлагаемых программ стоит начать с выяснения суммы первоначального взноса, которую должен иметь соискатель к моменту получения займа.
К сожалению, именно величина первоначального взноса нередко становится главным препятствием при получении жилищного кредита — особенно для молодых семей, у которых период накопления необходимой суммы может растянуться на долгие годы.
Стандартная предоплата — стандартные ставки
В основном сейчас банки практикуют первоначальный взнос, который составляет 30% стоимости приобретаемого жилья. Такая сумма потребуется от заемщика, например, в Райффайзенбанке, Банке Москвы, Газпромбанке, Локобанке, Международном московском банке, банке «Российский капитал», Собинбанке, Сбербанке, банке Сосьете Женераль Восток, ФОРА-банке и др.
Сбербанк, например, при 30%-ной предоплате выдает ипотечные кредиты на срок до 15 лет под 11% годовых в долларах и 18% годовых в рублях. Райффайзенбанк при тех же размерах первоначального взноса и сроках предоставляет кредиты под 10–14% годовых в долларах (в зависимости от формы подтверждения доходов заемщика). У Международного московского банка при том же взносе ипотечный кредит можно получить на срок до 15 лет в рублях (под 18% годовых) и до 20 лет — в долларах (10,5–12%).
При покупке квартир в новостройках, как правило, действуют ипотечные схемы с более высоким первоначальным взносом — например, программа «Инвестор» ВИП-банка предполагает 40%-ный взнос, а «Индивидуальный инвестиционный» кредитный продукт Московского ипотечного агентства — и все 50%.
Смотрите, завидуйте
В международной практике ипотечного кредитования приняты меньшие размеры первоначального взноса. В частности, в США существуют программы ипотечного кредитования с минимальным первоначальным взносом от 5% стоимости жилья. Данные программы существуют для отдельных категорий граждан, к которым относятся молодые семьи, семьи со средним и низким уровнями доходов.
Не менее лояльна ипотечная система и в Западной Европе, где ипотечный кредит может получить тот, кто накопил в среднем 10% стоимости квартиры. Конечно, первоначальный взнос зависит от среднего дохода клиента и его возможностей погашать кредит. Например, в Германии, как и в России, первоначальный взнос, равный трети необходимой суммы, считается стандартным в схеме приобретения жилья. Но при этом практикуется процентная ставка, которая и не снилась нашим заемщикам, — до 5% годовых.
Считаем деньги
Что же значат наши стандартные 30%, если перевести их в сумму, которую необходимо внести при заключении ипотечного договора? Если среднюю стоимость 1 кв. м жилья эконом-класса в Москве принять за $1,3 тыс., то средняя квартира в панельном доме площадью, например, 60 кв. м будет стоить $78 тыс. Первоначальный взнос в размере 30% в таком случае составит $23,4 тыс. В городе, где средняя месячная зарплата равняется $650, это значит, что соискатель ипотечного кредита в рассматриваемом случае должен располагать суммой, эквивалентной трем годовым зарплатам. Если такой суммы нет, то банк даже и не начнет разговора об ипотечном кредите.
В некоторых банках (Абсолютбанк, ДельтаКредит банк, Городской ипотечный банк, МДМ-Банк, Банк жилищного финансирования, Союз и др.) существуют ипотечные программы с 20–25%-ным первоначальным взносом. Таких программ много, но и в этом случае соискателю необходимо иметь довольно крупную сумму для предоплаты.
Меньше предоплата — хуже условия
По мнению специалистов рынка, снижение размера первоначального взноса хотя бы до 10% сразу утроило бы объемы рынка ипотечного кредитования. Однако предложения с 10%-ным первоначальным взносом встречаются в Москве крайне редко (например, программа «Улучшение жилищных условий» Банка жилищного финансирования и программа «Минимальный взнос» Московского ипотечного агентства). В данном случае соискателю кредита для предоплаты нужно будет располагать уже не $23,4 тыс., а лишь $7,2 тыс.
Правда, в этом случае потенциального заемщика поджидают другие сюрпризы: например, Банк жилищного финансирования выдаст такой кредит лишь на срок до трех лет, а Московское ипотечное агентство согласится предоставить заем на десять лет, но только под приобретение жилья на вторичном рынке и под 17% годовых в рублях или 13% годовых в валюте.
Есть на рынке и совершенно уникальные программы с декларированным нулевым первоначальным взносом (например, программы «Фора-обмен» ФОРА-банка для вторичного рынка), но такие предложения, как правило, сопровождаются более высокими процентными ставками. Так, у ФОРА-банка в этом случае годовая процентная ставка возрастает с обычных 10,5–12% годовых в валюте до 18% и возвращается к обычному уровню лишь после погашения кредита в объеме 30%. Таким образом, для заемщика это все та же 30%-ная предоплата, но несколько растянутая во времени и выплаченная под проценты.
Теория и практика
Но это все теория. Практика же показывает, что реально получить кредит, превышающий 75–80% стоимости жилья, очень сложно, причем эти цифры работают только в секторе покупки жилья на вторичном рынке. Получая кредит на приобретение квартиры в новостройке, заемщик должен выложить не менее 40% стоимости выбранного жилья.
Есть и другая немаловажная деталь: при относительно меньшем декларированном первоначальном взносе годовая процентная ставка в течение первых 18 месяцев обычно выше, чем в последующий период погашения.
В столь непростых условиях некоторые наши соотечественники нашли выход из положения: сумму первого взноса они берут в кредит у другого банка якобы на потребительские нужды. Бюро кредитных историй у нас пока не работают, поэтому такие трюки иногда проходят. Чтобы обезопасить себя от подобных вариантов, некоторые банки начали требовать от соискателей ипотечных кредитов информацию об источнике денежных средств, составивших сумму первоначального взноса.