Газета М2 уже писала о сложностях выбора оптимальной ипотечной программы с точки зрения первоначального взноса и процентной ставки по кредиту (см. № 34 (242), 35 (243), также эти материалы вы можете найти на www.m-2.ru в разделе «Подшивка»). Сегодня поговорим о двух важных показателях — размере предоставляемого кредита и сроке, на который его выдают.
Суммы займов, выдаваемых сегодня банками, весьма разнообразны, и поэтому создается впечатление, что можно получить кредит в любом объеме. На практике все оказывается иначе.
Крайние точки
Суммы основной массы кредитов в настоящее время колеблются в пределах от $10 тыс. до $300 тыс. Минимальный размер кредита на сегодняшний день составляет $2 тыс. (программа DeltaPlus ДельтаКредит банка), но такие займы берут редко — в основном в качестве дополнения к основному кредиту — для оплаты услуг риэлторов, оценки квартиры, страхования и т. п.
Максимальная сумма, которую реально получить в Москве, — $500 тыс. (Национальная ипотечная компания и банк 1-ОВК (Росбанк), но такими кредитами заемщики интересуются тоже редко (кстати, эту сумму выдадут не каждому клиенту). Некоторые банки указывают не максимальную сумму кредита, а предельный процент стоимости квартиры (как правило, не более 70%).
У всех участников ипотечного рынка так называемые «вилки» предлагаемых кредитов разные. Например, в Абсолютбанке «вилка» составляет $10–300 тыс., в ВИП-банке — $10–200 тыс., в банке «Зенит» — $20–400 тыс., в Локобанке — $80–300 тыс. Но общим правилом остается следующее: размер кредита напрямую связан с финансовым положением заемщика, формой подтверждения его доходов и сроком, на который этот кредит предоставляется.
Ипотечные рейтинги популярности
По свидетельствам специалистов ипотечного рынка, в Москве наиболее востребованными являются займы в размере от $40 тыс. до $80 тыс. С одной стороны, доходы населения сейчас таковы, что на большее рассчитывать сложно (по закону человек обязан выплачивать по кредиту не более 40% своего ежемесячного дохода). С другой стороны, и таких сумм вполне достаточно для покупки однокомнатной квартиры или для улучшения жилищных условий, например, при обмене меньшей жилплощади на большую. Но Москва — город дорогой. По России наиболее популярными являются ипотечные кредиты в размере 400 тыс. руб. (около $14 тыс.). Квартиру на такую сумму, может быть, и не купишь, но на улучшение имеющихся жилищных условий рассчитывать можно.
Востребованность той или иной суммы кредита, безусловно, определяется не желанием заемщика, а его возможностями. Для того чтобы понять это, достаточно посмотреть на так называемые ипотечные калькуляторы, широко используемые банками на своих сайтах в интернете.
В целом ситуация выглядит так: если ежемесячный доход семьи после налогообложения составляет до $1,5 тыс., то рассчитывать на кредит, превышающий $40 тыс., не приходится. Для того чтобы получить в банке более $80 тыс., нужно иметь заработок размером не менее $3 тыс. в месяц. Вопрос, много ли в России наберется людей, получающих такую официальную зарплату, является риторическим.
Долгие сроки — не наш вариант
Сроки, на которые предоставляются ипотечные кредиты, теоретически могут составлять от полугода (Локобанк) до 27 лет. Максимальный срок достаточно редок (такие программы есть у ФОРА-банка, Европейского трастового банка, банка «Система» и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию) и практикуется только по рублевым кредитам.
Отношение к таким долгосрочным кредитам у нас в стране отрицательное, причем как у банков, так и у заемщиков, морально не готовых столь долго нести кредитное бремя. Считается, что по-настоящему долгосрочные кредиты станут «подъемными» для российских заемщиков лишь при существенном снижении процентной ставки, а они пока уменьшаются довольно медленно.
Срок в 20 лет практикуют по некоторым программам ДельтаКредит банк, Международный московский банк, Московское ипотечное агентство и Соц-оргбанк. В июне 2005 года ДельтаКредит выпустил на рынок новую ипотечную программу Дельта25 со сроком кредитования 25 лет, но по ней предусмотрены достаточно высокие проценты — 13% годовых в валюте (при стандартной ставке десятилетнего кредита 10,5%).
Ипотечные кредиты на небольшой срок выдают Газпромбанк и Локобанк (до трех лет), Банк Москвы, МДМ-банк (три–пять лет). В основном на короткие сроки выдаются небольшие кредиты в размере $10–15 тыс. В среднем срок ипотечного кредита составляет от 10 до 15 лет — практически все участники рынка работают в основном в этом диапазоне.
Важно отметить следующее правило: срок кредитования зависит от возраста заемщика, поскольку погасить кредит необходимо до достижения пенсионного возраста. То есть если вам 50 лет, рассчитывать на 20-летний кредит не стоит.
Следует иметь в виду и такой момент: стремление заемщика сократить срок кредита — досрочно погасить его — может встретить противодействие со стороны банков, которые применяют в этом случае штрафные санкции или устанавливают временные моратории на досрочное погашение (в среднем от полугода до года).