Коммерческая недвижимость в сегменте торговой недвижимости все больше интересует не только крупные торговые сети, но и девелоперов и просто инвесторов.
Однако несмотря на большой интерес, за первое полугодие в Петербурге было введено меньше торговых площадей, чем за аналогичный период прошлого года.
Что было и Что стало
По данным специалистов компании Becar Commercial Property SPb, на начало года объем предложения качественных торговых площадей составил более 2,1 млн кв. метров. Однако некоторые эксперты дают иные оценки - 2,99 млн кв. метров.
Большую часть рынка качественных торговых комплексов занимали торговые центры, имеющие в своем составе развлекательную часть в виде кинотеатра или мультиплекса, фитнес-центра, боулинга. Реже в составе центров функционировали бильярдные залы, ночные клубы, залы игровых автоматов и видеоигр.
За первое полугодие было введено 12–18 торговых объектов общей площадью около 300 тыс. кв. метров. Это ниже показателей за аналогичный период прошлого года. В 2006 году в первом полугодии было введено 400 тыс. кв. метров. Специалисты компании Knight Frank Research отмечают, что введенный объем торговых комплексов это лишь 44,5 процента заявленного девелоперами годового объема ввода.
На конец июня эксперты насчитывали в Петербурге 22 торговых объекта с общей площадью не менее 2,4 млн кв. метров. По более оптимистичным прогнозам – более 3 млн. кв. метров торговых площадей.
Спрос есть, он не может не …
В первом полугодии на рынке торговых центров по-прежнему наблюдался высокий уровень спроса на аренду помещений. Наибольшим спросом и, как следствие, высоким уровнем заполняемости характеризуются объекты, расположенные в непосредственной близости от станций метрополитена, а также наиболее концептуально-проработанные торговые и торгово-развлекательные комплексы.
Надо отметить, что в городе сложилась устойчивая схема привлечения арендаторов. Так, привлечение арендаторов в торговый центр начинается на стадии проектирования и строительства, что особенно характерно для крупномасштабных концептуальных проектов. Объясняется это просто. Во-первых, это обеспечивает наиболее рациональное использование площадей (так как якорный арендатор еще на стадии проектирования может внести необходимые коррективы в проект торгового центра), во-вторых, на момент открытия торгового комплекса это позволяет иметь низкий процент вакантных площадей. Примерами таких проектов являются: «Радуга», «Гранд Каньон», «Континент», «Французский бульвар» и другие, их заполняемость на момент открытия составляла порядка 95–98 процентов.
На сегодняшний день заполняемость большинства торговых комплексов находится на уровне 98–100 процентов. Однако встречаются и исключения. Так, например, торговые центры «Фиолент», «Ульянка», «Варшавский экспресс», «Масштаб», «Пулково-3» и «Космополис» на момент открытия были заполнены меньше, чем остальные комплексы. Низкую заполняемость данных проектов эксперты объясняют многими факторами, в основном – неудачным месторасположением (затруднительным подъездом к комплексу) и высокой конкуренцией торговых центров в непосредственной близости к объекту. Однако главным фактором, влияющим на заполняемость площадей в торговых центрах, остается общая ситуация на рынке торговой недвижимости. В условиях, когда рынок близок к насыщению, арендаторам предоставляется больший выбор площадей, и поэтому торговые комплексы со слабой концепцией проигрывают более крупномасштабным инвестиционным проектам.
Все в плюсе
По данным специалистов компании Сolliers International, оборот розничной торговли Санкт-Петербурга за январь–май текущего года увеличился на 20,2 процента, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и составил 157 557 млн рублей. Оборот предприятий общественного питания за то же время достиг 7 767 млн рублей, что на 18,4 процента больше значения данного показателя за аналогичный период 2006 года. Реальные денежные доходы населения Петербурга за январь-апрель 2007 года возросли на 6,6 процента по отношению к соответствующему периоду за прошлый год.
По компасу
Самыми насыщенными качественной торговой недвижимостью районами города являются Приморский и Выборгский. Аутсайдеры списка – Василеостровский, Петроградский и Красносельский районы, которые, за исключением Красносельского, можно отнести, скорее, к центрам деловой активности. «Высокая обеспеченность торговых площадей в Московском и Выборгском районах формируется в основном за счет строительства торговых комплексов вдоль крупных транспортных магистралей, – рассказывают эксперты. Becar Commercial Property SPb
Уровень арендных ставок в торговых комплексах
По мнению большинства экспертов, уровень арендных ставок на конец полугодия не претерпел значительных изменений. Однако данные компании Knight Frank Research Кнайт говорят, что в течение полугодия уровень арендных ставок на торговые помещения в торговых центрах увеличился на 4-5 процентов в зависимости от профиля торгового оператора помещения.
Чуть менее, чем (42,9 процента) у половины торговых объектов Санкт-Петербурга начисление арендных ставок происходит в долларах США, в 36,7 процентов – в условных единицах. Таким образом, рост арендных ставок в объектах имел место, как правило, в связи с изменением курса доллара США (от 26,45 руб. за в январе 2007 года до 25,8 руб. за в июне 2007 года).
Если говорить о размерах арендуемой площади в торговом центре, то здесь все остается без изменений и зависит от типа оператора и его концепции. Крупные сетевые операторы (якорные) арендуют, как правило, площади размером от 500 кв. метров до 15 тыс. кв. метров. Мелкоформатные арендаторы могут занимать площади размером от 20 до 300 кв. метров.
А Что потом
По данным компании Becar Commercial Property SPb, на второе полугодие запланирован ввод порядка 250 тыс. кв. метров торговых площадей. «По предыдущему опыту можно констатировать, что не все заявленные площади будут сданы в эксплуатацию в намеченные сроки, реальный объем их ввода составит 160 тыс. – 230 тыс. кв. метров, говорят эксперты. Поэтому специалисты Becar прогнозируют объем предложения качественных торговых площадей на конец 2007 года в диапазоне 2,5 млн–2,65 млн кв. метров.
Однако с таким прогнозом не соглашаются эксперты Knight Frank Research. По их данным, общий объем, запланированный на ввод в эксплуатацию в сегменте торговых центров, по итогам 2007 года, прогнозируется на уровне более 692 тыс. кв. метров. С общим объемом предложения в торговых центрах города по итогам 2007 года, – 3,28 млн кв. метров.
Чем удивЯт
Среди знаковых событий в сегменте торговой недвижимости с начала года можно выделить: открытие одного из самых крупных торговых объектов Санкт-Петербурга – ТРК «Радуга» (пр. Космонавтов, 14) французского девелопера VINCI Construction Grands Projets. Общая площадь объекта составила 90 тыс. кв. метров. Якорными арендаторами ТРК стали гипермаркет Real, DIY «OBI», супермаркет товаров для дома и интерьера «Санта Хаус», гипермаркет электроники и бытовой техники Media Markt, а также около 350 неякорных арендаторов. Зона развлечений представлена боулингом и 14-зальным кинотеатром. По итогам полугодия этот ТРК стал третьим по величине объектом города.
Градостроительный совет Санкт-Петербурга в третий раз отправил на доработку проект торгово-развлекательного комплекса ООО «Бриз» на Лиговском проспекте.
В апреле 2007 года на петербургский рынок вышла сеть немецких гипермаркетов Real. Первый магазин сети, общей площадью 16700 кв. метров, а также второй гипермаркет электроники и бытовой техники Media Markt (5730 кв. метров) были открыты в ТРК «Питер-Радуга», пр. Космонавтов, 14.
Сеть универмагов одежды PLATO увеличила количество своих магазинов за счет покупки сети стоковых магазинов Forum.
Финская компания Technopolis стала первым арендатором торгово-офисного комплекса Stockmann, расположенного на углу Невского проспекта и ул. Восстания, арендовав 4 500 кв. метров офисных площадей.
Недалеко от поселка Большая Ижора (Ленинградская область) на земельном участке площадью 300 га планируется построить развлекательный комплекс «Жар-птица». В состав комплекса, в том числе, войдет горнолыжная трасса, которая летом будет использоваться в качестве водной горки. Инвестор проекта – компания «Оранж».
В июне ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» объявило о планах строительства торгового центра «Аура» в Лахте. На земельном участке площадью 13 196 кв. метров будет построен трехэтажный объект площадью 14 320 кв. метров, а также парковка на 270 машиномест. Объект будет позиционироваться как центр интерьерных товаров высокого класса.
В феврале 2007 года холдинговая компания «Адамант» заявила о планах строительства офисно-торгового центра вблизи Ладожского вокзала. Комплекс будет состоять из двух зданий, площадь каждого составит 65–70 тыс. кв. метров.
Обувная сеть «Монарх» открыла в Санкт-Петербурге первый магазин нового формата в торговых помещениях площадью 200–300 кв. метров.
В апреле 2007 года в торгово-развлекательном комплексе Балтийский Fashion Gallery открылся монобрендовый бутик Валентина Юдашкина.
Компания Ovental Investments заявила о намерении инвестировать в недвижимость Петербурга 0 млн. В течение двух лет компания планирует открыть шесть бизнес-центров и торговых комплексов.
Однако в будущем Петербург ждут не менее интересные проекты. Так, на 2008 год заявлено к вводу несколько крупномасштабных проектов торговых комплексов: ТРК на Лиговском пр., 38а (котлован им РАО «ВСМ» у Московского вокзала), «Стокманн» на Невском пр., 114, «Словацкий дом» на ул. Салова, «Хорс» на пересечении пр. Стачек и ул. Васи Алексеева, «Европа-центр» на пр. Стачек, 45, «Балкания nova» (2-я очередь) на Балканской пл., 5 и другие.
Кроме этого компания «Транзас» откроет в Петербурге отдельный интерактивный комплекс сети «Транс-Форс» площадью 3 тыс. кв. метров. Инвестиции в проект достигнут ,5 млн.
Московская компания «Одежда 3000» намерена развивать собственную одежную сеть «Modis», планируя до конца года открыть 25 монобрэндовых магазинов, а к концу 2009 года – около 120 торговых точек.Инвестиции в проект составят примерно –36 млн при средней площади магазина 1500–3000 кв. метров. Первый магазин сети в Санкт-Петербурге открылся в ТРК «Родео Драйв».
НиЧто не Чуждо и…
Центральное агентство недвижимости станет соинвестором торгово-развлекательного центра на севере Петербурга на участке земли, расположенном вдоль Выборгского шоссе неподалеку от пересечения с Суздальским проспектом, ЦАН планирует построить объект общей площадью около 40 тыс. кв. метров.
Компания «Еврогарден» заявила о старте проекта сети садовых центров под названием «Зеленая страна». «Еврогарден» развивается в партнерстве с одним из крупнейших европейских розничных операторов садовых центров. Открытие магазинов запланировано на II квартал 2008 года. К 2009 году должны работать шесть садовых центров в Москве и Санкт-Петербурге. Сейчас один комплекс «Еврогарден» в Петербурге уже строится.
Девелопер «Эталон ЛенспецСМУ» строит на участке площадью 1,3 га между Приморским шоссе и Лахтинским проспектом торговый комплекс «Аура». Открытие трехэтажного комплекса площадью около 14300 кв. метров запланировано на осень 2008 года. Общая стоимость проекта составит около млн. Будущий торговый комплекс будет позиционироваться как Дизайнерский центр интерьерных товаров класса «Премиум».
На петербургском рынке продуктового ритейла появится новый игрок. Калининградская розничная сеть «Вестер», которая планирует в ближайшие пару лет открыть в городе три гипермаркета. В течение двух лет планируется построить в Петербурге два гипермаркета и еще один открыть в арендованном помещении. Инвестиции в каждый составят примерно млн. Площадь каждого магазина – 4–20 тыс. кв. метров, в них будет представлено до 90 тыс. наименований товара.
Не отстают и девелоперы. Компания Africa Israel Investments Ltd., управляющая проектами в сфере недвижимости в России, США, Европе и Израиле, подписала соглашение о строительстве торгового центра площадью 22 тыс. кв. метров в Петербурге. Реализацию первого петербургского проекта компания планирует завершить в 2008 году.
Компания Developers Diversified, один из крупнейших девелоперов США, объявила о выходе на российский рынок. С немецкой компанией ECE она создаст СП для строительства торговых комплексов на западе России и на Украине. В течение пяти лет собственные инвестиции компаний составят 0 млн, а с учетом кредитов эта сумма увеличится до ,2 млрд.
Девелоперская компания Jensen Group потратит 0 млн на развитие трех проектов в Санкт-Петербурге. На участке площадью 14 га планируется возвести многофункциональный комплекс «Петровский арсенал» площадью 140–150 тыс. кв. метров, 80 тыс. кв. метров из которых придется на жилье, а оставшееся займут офисы, торговые, развлекательные и рекреационные зоны. Компания также купила земельный участок площадью 54 га в районе строящейся кольцевой дороги рядом с городом Ломоносов. Кроме того, Jensen Group ведет переговоры о приобретении племенного завода «Сосновское» в Санкт-Петербурге. Его территория также будет использоваться под девелопмент.
Группа ЛСР приступила к строительству МФК общей площадью 200 тыс. кв. метров на территории бывшего завода «Электрик» (7,3 га), где значительную часть займут торговые и развлекательные объекты: магазины, рестораны и фитнес-центр.
Холдинговая компания «Кловер групп» презентовала проект многофункционального комплекса Clover Plaza общей площадью 315 тыс. кв. метров на Ушаковской набережной. МФК, где будет также работать торгово-развлекательный комплекс (30 тыс. кв. метров).
Источник: