Очевидно, что сегодня только очень немногие состоятельные люди могут при покупке квартиры обойтись без помощи банка. Цены на столичную недвижимость высоки, а продавцы по-прежнему предпочитают наличные суммы другим формам оплаты. Вот и приходится покупателям недвижимости задумываться о дополнительных источниках финансирования.
Логичный выход для потенциального обладателя новой квартиры — обратиться за необходимой суммой в банк. В этом номере мы расскажем о некоторых предложениях банков, которые помогут их клиентам купить квартиру.
Ипотека навсегда
Самый распространенный вариант получить деньги в банке — взять ипотечный кредит. С каждым годом условия этого вида кредитования становятся все более выгодными для потребителей. Уже не проблема найти кредит с рассрочкой платежа до 30 лет. Существуют и кредитные программы, при которых не нужны первоначальные накопления. Процентные ставки периодически снижаются, составляя в ряде случаев менее 10% годовых.
Но при всем кажущемся великолепии ипотечные программы содержат много минусов. Поскольку суммы ипотечных кредитов довольно велики, принятие решения о выдаче его каждому отдельному заемщику затягивается. При этом банк старается всестороннее оценить возможные риски. Разумеется, интересы потенциального клиента на этом этапе не учитываются.
Между тем, пока банкиры спорят о том, выдавать кредит или нет, цены на квартиры растут. Заемщик, даже при принятии положительного решения о выдаче кредита, иногда вынужден отказываться от покупки квартиры, поскольку цена на нее за это время успела вырасти.
Кроме того, ипотечное кредитование отличается от других вариантов не в самую выгодную сторону тем, что клиент банка несет массу дополнительных расходов, связанных с оформлением и обслуживанием кредита, а также с обеспечением исполнения его обязательств перед банком (оформление страховки и пр.). Многим заемщикам ничего не остается, кроме как включать эти затраты в общую сумму кредита. Нередко получается, что вместо требуемых $100 тыс. покупатель квартиры должен просить у банка $120 тыс., а то и больше. Соответственно, его расходы, связанные с выплатой кредита, также существенно увеличиваются.
Кроме того, на стадии подачи заявки на получение кредита заемщику нужно предоставить банку ряд документов, которые подтвердят его доход. Сейчас проблема с этим может решиться за счет более активного использования банками бюро кредитных историй, в которых содержится информация о заемщиках. Причем в бюро есть данные как о законопослушных заемщиках, так и о тех, которые просрочили уплату процентов по ранее предоставленным кредитам или не выплатили кредиты в срок.
Система ипотечных кредитов отлажена, но из-за необходимости оформления массы разнообразных документов этот способ покупки квартиры не является самым удобным для граждан. Как правило, им приходится кроме договора купли-продажи квартиры заключать еще кредитный договор, договоры залога, личного страхования и страхования имущества. Помимо всех этих документов некоторые банки требуют от своих клиентов еще и предоставить поручителей, которые гарантируют возврат кредита заемщиком.
Но следует отметить, что по степени понятности ипотека является наиболее простым способом, с помощью которого реально купить квартиру за счет средств банка.
Суперновинка — только для покупателей новостроек
С недавних пор некоторые банки стали предлагать новую услугу для желающих купить квартиру. Суть ее в том, что клиенты могут открыть в банке депозитный счет, на который не начисляются проценты. Но банк гарантирует перевод денег с него на счет соответствующей компании-застройщика.
Реализация этого банковского продукта ограничена тем, что предложение действует только в отношении тех домов, возведение которых финансируется соответствующим банком. То есть клиент банка заведомо стеснен в выборе квартир.
Минусом этого способа является и неначисление процентов. Фактически деньги вкладчика банка и одновременно покупателя квартиры в новостройке никак не защищены от инфляции, не учитывается и потенциальный рост цен на недвижимость. Следовательно, для реализации этой программы надо обязательно зафиксировать стоимость квартиры в договоре купли-продажи. В противном случае такая схема теряет для заемщика всякий смысл.
Также нужно предусмотреть возможность пополнения депозитного счета. Заметим, что предложенный вариант оплаты квартиры больше всего выгоден банку. Ведь на вложенные в банк средства проценты начисляться не будут. Банк практически бесплатно может пользоваться полученными от клиентов деньгами, взамен при этом ничего не предоставляя.
Квартиру клиент получит. Но банку при этом идет прибыль за счет использования средств людей, покупающих жилье. Клиентам такая услуга удобна тем, что деньги будут передаваться через банк, соответственно, вероятность махинаций с платежами существенно уменьшается.
Этот вариант оплаты квартиры наиболее соответствует идее финансирования строительства жилья самими покупателями. Просто на первых этапах деньги застройщику даст банк. А впоследствии вернет их за счет депозитных вкладов покупателей квартир. Таким образом, банк просто уменьшает риски, связанные с финансированием строительства жилья.
Ау, мой вклад? Не дает отзыва
В последнее время появилась идея сделать некоторые вклады безотзывными. Суть предложения в следующем. Вкладчик приносит в банк определенную сумму денег и делает вклад на определенный срок. После этого он не имеет права досрочно его забрать. Ни при каких обстоятельствах. На сумму вклада начисляются проценты по ставкам, установленным банком. Если вкладчику понадобятся деньги, банк предоставляет ему кредит на льготных условиях под залог имеющегося вклада.
С одной стороны, эта идея смущает тем, что в распоряжении банка будут деньги, которые вкладчик не вправе забрать до истечения срока вклада. С другой стороны, такой вклад реально использовать для получения кредита на покупку квартиры. При этом в договоре или ином документе (во внутренних документах банка и пр.) должно быть закреплено, что вкладчик банка кредитуется по льготным ставкам, и документы оформляются в упрощенном порядке. Разумеется, сумма вклада максимально приближена к стоимости квартиры.
Такие вклады будут интересны тем, кто собрал основную сумму на покупку квартиры, но не выбрал саму квартиру. В этом случае, чтобы деньги не пропали, покупатель открывает соответствующий вклад и спокойно ищет квартиру дальше. Как только подходящий вариант будет найден, он берет кредит в банке и гасит его за счет своего вклада.
Однако пока не совсем понятно, каким будет механизм возврата кредита за счет вклада. Если сумма вклада не должна уменьшаться, значит, банк не сможет списывать со счета клиента проценты, подлежащие уплате.
В случае, когда сумма вклада будет примерно соответствовать сумме кредита с начисленными процентами, есть шанс предусмотреть в договоре единовременное погашение кредита со всеми процентами и указать в качестве срока последний день хранения денег по договору вклада. Чтобы обеспечить свои интересы, банк потребует от клиента-заемщика подписать распоряжение о перечислении средств со счета в последний день действия соответствующего договора для погашения задолженности по кредитному договору.
Но реализовать такую схему оплаты довольно сложно, поскольку за всеми действиями банков зорко следит ЦБ РФ, который скорее всего не позволит банкам столь сильно рисковать деньгами. В любом случае эта идея пока не получила должного законодательного оформления — в ближайшее время подобная услуга будет недоступна для покупателей квартир.
В сегодняшнем мини-обзоре банковских предложений, связанных с покупкой квартиры в кредит, мы упомянули об основных минусах трех возможных способов. Но каждый из этих путей имеет и свои преимущества, главное из которых заключается в том, что потребитель становится обладателем жилья здесь и сейчас. Важнее этого, согласитесь, ничего быть не может.
Впрочем, как и прежде, сама идея покупки квартиры с помощью кредита далека от народа. Даже ипотеку, которая остается наиболее доступной формой получения денег для покупки недвижимости, способен позволить себе весьма обеспеченный человек. Остается надеяться, что конкуренция и битва за клиентов заставят банки повернуться лицом к менее обеспеченным слоям населения и предложить программы кредитования, которые будут адекватны возможностям большей части населения Москвы, а не только избранному кругу с «белыми» зарплатами свыше $5 тыс. в месяц.