За последние четыре года петербургский рынок недвижимости дважды изумлял операторов неожиданным и безудержным, в разы, ростом цен, а затем озадачивал наступающим после «горячки» недолгим периодом равновесия. Сегодня риэлторы стараются не строить прогнозов, занимаясь осмысливанием текущей ситуации, которая в любой момент может измениться с точностью до наоборот. Вот уже 10 месяцев цены демонстрируют завидную стабильность, практически не меняясь. Однако спрос и предложение на объекты различных типов выписывают витиеватые синусоиды, заставляя подстраиваться под едва ли не ежемесячно меняющуюся конъюнктуру.
Стагнация, откат…
После полугодового затишья нынешней весной, вопреки ожиданиям, роста цен не произошло – теперь операторы рынка пророчат его осенью, с оживлением в Петербурге деловой жизни, которая, как принято считать, замирает в летние месяцы.
«Если в прошлом году цены в это время ужасали скоростью своего роста, то с начала 2007 г. и до сегодняшнего момента наблюдается стагнация и даже небольшой откат», – уверяет Наталья Матиборская, менеджер-наставник АН «Александр-Недвижимость».
На сегодняшний день относительно конца 2005 г. цены во всех сегментах предложения изменились практически одинаково: 123–134%. Риэлторы вновь вспомнили позабытое за время прошлогодней ценовой гонки словечко «сегментация» – расслоение рынка различных типов жилья по темпам роста/понижения цены. По их мнению, вновь повторяется ситуация, когда квадратный метр в ликвидных объектах (новое строительство, элитное жилье, квартиры в качественных домах, отличающихся выгодным местоположением) будет расти в цене по отношению к жилью более скромных потребительских характеристик, и этот разрыв со временем только увеличится. «Идет некоторая дифференциация в динамике по типам домов: цены на квартиры в домах 60–80-х годов постройки практически не меняются или немного снижаются, а на жилье, построенное в 90-х и позднее, за полгода выросли в среднем на 3–5%», – поясняет Эдуард Гоголев, директор филиала ЗАО «Магазин квартир».
Впрочем, сегодня никто не дает гарантии, что подобные аналитические выкладки не будут сметены очередной волной спроса, когда, как это было год назад, метр в самой незатейливой и неликвидной хрущевке рос семимильными шагами, нарушая все законы ценообразования и оставляя позади даже элитное жилье в центре Петербурга.
На фоне абсолютного штиля единственным потрясением стало вступление в силу Федерального закона «О рекламе», который запретил рекламировать объект, указывая его стоимость в долларах. Это, полагают руководители риэлторских компаний, может несколько увеличить цены – ведь их приходится округлять, и, как правило, не в меньшую сторону. Наверняка станет больше рублевых сделок. «С одной стороны, рынок вроде бы уже и так был готов перейти на рубли, и количество сделок в национальной валюте постоянно растет, курс был достаточно стабилен. Но небольшой скачок доллара вверх, произошедший в конце июня, вызвал у продавцов и покупателей некоторую нервозность, – комментирует Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа», – все пытаются угадать, куда пойдет доллар, и понять, в какой валюте лучше производить расчеты. К переходу на более стабильную валюту – евро – клиенты пока не готовы».
Продавцы и покупатели
Сложившуюся ситуацию, в отличие от затишья полуторагодовалой давности, большинство операторов стагнацией не называют. Сделки идут, – говорят риэлторы, – никакой остановки рынка нет. Однако изменилась конъюнктура.
«Рынок покупателя», в отличие от прошлогоднего «рынка продавца», демонстрирует иные механизмы. Выбор объектов велик, а спрос пассивен – поэтому продавцы, вместо еще свежих в памяти прошлогодних аукционов при показе объектов, готовы торговаться. Цены реальных сделок порой отличаются от заявленных в рекламе на 5–10%. Покупателям риэлторы советуют не торопиться, тщательно выбирать и торговаться, продавцам – снижать цену либо ждать. Третьего не дано.
Если к концу 2006 г. рынок типового жилья был вычерпан «до дна» – предложение не поспевало за ажиотажным спросом и сократилось в несколько раз, то сегодня число объектов в рекламе достигло обычного среднего уровня. Еще зимой, когда стало очевидно, что рост цен действительно прекратился, началось интенсивное пополнение предложения небольших квартир – увеличение их объема относительно конца 2005 г. составило не менее 40%. Максимальная доля предложения ныне приходится на двухкомнатные квартиры, их доля возросла не только относительно начала этого года, но и относительно конца 2005-го. Трехкомнатные квартиры, ранее лидировавшие по объему предложения, уступают двухкомнатным. В абсолютном соотношении выросла доля предложения малогабаритных квартир (до 50 кв.м).
«Такая ситуация, скорее всего, является результатом деятельности инвесторов, которые в период резкого роста цен вкладывали деньги в наиболее ликвидные, то есть небольшие квартиры с целью их дальнейшей перепродажи, – считает Яна Долотова, руководитель отдела консалтинга и аналитики АН «Итака», – а с началом стабилизации цен количество выставленных на продажу однокомнатных квартир увеличилось почти на 60% относительно уровня конца 2005 г.».
Ускользающий спрос
Ныне в фаворе у покупателей одно-двухкомнатные квартиры в районе станций метро «Проспект Просвещения» и «Озерки», в Приморском районе, на разумном расстоянии от метрополитена. Смещение покупательских предпочтений в сторону малогабаритных квартир, на которые сейчас приходится примерно 55% спроса, отмечают многие операторы. «Причем явно выделяются два диапазона наиболее популярных у покупателей метражей: это квартиры 30–38 кв.м и квартиры 44–50 квадратов», – делится г-жа Долотова.
Данные аналитиков позволяют проследить постепенное волнообразное изменение спроса с начала года. После традиционного январского «застоя», в середине зимы самыми популярными районами среди покупателей были Калининский и Кировский.
Лидеры спроса:
-
Комнаты в 3–5 к. кв. старого фонда:
-
13–15 кв.м – по цене $35 тыс.
-
17–20 кв.м – по цене $40–42 тыс.
-
-
Однокомнатные квартиры в старых панельных домах Красносельского, Фрунзенского районов – $81–83 тыс.
-
Двухкомнатные – в домах 137-й серии Фрунзенского, Красносельского районов – $117–125 тыс.
-
Трехкомнатные – в «кораблях» Кировского, Красносельского районов – $133–135 тыс.
В марте ситуация отчасти сохранилась, однако на второе место после комнат выбились однокомнатные квартиры в старых панельных домах Калининского, Невского и Красносельского районов, за ними следовали аналогичные объекты в Приморском районе стоимостью $94–96 тыс., затем – двушки в домах 137-й серии Фрунзенского, Красногвардейского и Приморского районов ($120–125 тыс.).
В апреле аналитики отметили возросший спрос на однокомнатные квартиры в новых панельных домах Приморского района, за которые покупатели уже готовы платить $100–103 тыс., далее следуют хрущевские двушки в Невском районе по цене $93–98 тыс., трешки в Кировском районе ($114–115 тыс.), а также двухкомнатные квартиры в старых кирпичных домах Фрунзенского района ($123 тыс.).
Конец весны ознаменовался окончанием спроса на комнаты в коммунальных квартирах. Сегодня лидерами покупательских предпочтений, по данным АН «Петербургская Недвижимость», можно назвать одно- и двухкомнатные квартиры в новых панельных домах Приморского района (в рублевых ценах – 2,7–2,97 тыс. и 2,8–4,4 тыс. руб. за метр соответственно), за которыми следуют двушки в старых панельных домах Красносельского района (2,8–3,1 тыс. руб.).
«Самым низким спросом сейчас пользуются комнаты в коммунальных квартирах, – признает Ольга Семененок, менеджер отдела купли-продажи АН «Невский проспект», – раньше их снимали, теперь в основном приобретают иногородние покупатели для своих детей, обучающихся в петербургских университетах. Продавцы пытаются удержать цены комнат на уровне декабря прошлого года, но в результате такие объекты просто не находят покупателей».
Недорогие объекты в малонаселенных квартирах, по данным риэлторских компаний, продаются быстро, остальные – остаются невостребованными на долгие месяцы. Тем не менее, квадратный метр в коммунальных квартирах остается практически самым дорогим. Как ни парадоксально звучит, самые дешевые комнаты (в непопулярном Красносельском районе) стоят не меньше $3 тыс., то есть около 80 тыс. руб. за квадрат. «Дешевле – только комнаты в восьмикомнатных квартирах, переделанных из бывших общежитий», – добавляет г-жа Семененок. Тем не менее, несмотря на явный переизбыток товара на рынке, продавцы упорно ждут своего часа, не снижая цен.
Текст: Юлия ЛОЗОВСКАЯ
Фото: Игорь БАКУСТИН