Рынок аренды элитного жилья постоянен — таково свойство товара, рассчитанного на узкую аудиторию потребителей. Цены растут медленно и мало подвержены сезонным колебаниям, спрос невысок, но стабилен. Стоимостный алгоритм из года в год демонстрирует линейную зависимость: как правило, цена месячного проживания на квадратном метре площади равняется стоимости его приобретения в собственность. Этот сегмент рынка аренды петербургские операторы оценивают примерно в 3 тыс. квартир, или 10–15% всей имеющейся на рынке элитной жилой недвижимости города.
Полный пакет
Если в 2006 г. цена месячной аренды в сегменте эконом выросла в два раза, элитного жилья – на 20–30%, то за последние полгода арендные ставки практически не повышались. Однако операторы прогнозируют плавный рост, в рамках прошлогодних показателей – вне зависимости от поведения остальных сегментов рынка. «Сезонности спроса в долгосрочной аренде элитных квартир, по моему мнению, не существует, – считает Юрий Полищук, заместитель генерального директора группы компаний «Невский альянс». – Основные клиенты – крупные российские и зарубежные компании, топ-менеджеры которых временно проживают в Петербурге, одни или с семьями. Такие квартиры снимают и бизнесмены, часто приезжающие в город на Неве. Многие из них предпочитают арендовать элитное жилье, чем останавливаться в гостинице».
В первую очередь пользуются спросом квартиры в новых домах с хорошей инфраструктурой. Обязательна круглосуточная охрана и видеонаблюдение, встроенный паркинг или охраняемая парковка, чаще всего из расчета более чем одно машиноместо на каждые апартаменты.
Спрос в сегменте «3+» (стоимость месячной аренды квартир от $3 тыс.) формируют два основных критерия: местоположение и наличие современных удобств. Возрастают требования клиентов по парковке, охране, современным телекоммуникационным системам (телефон, спутниковое телевидение и свободный доступ в Интернет), а также социальной инфраструктуре, наличию зеленых зон.
Элитные квартиры предлагаются как с мебелью, так и без нее. «Часто клиенты просят организовать также уборку квартир», – рассказывают в компании «Сити Риалти».
Золотая середина
Однокомнатную квартиру в элитном сегменте в центре Петербурга можно снять минимум за 25 тыс. руб. в месяц, но обычно арендаторы интересуются апартаментами не менее чем из двух комнат. Двухкомнатная элитная квартира обойдется от 35 тыс. руб. в месяц – такие данные дают в компании «Петербургская Недвижимость». Другие операторы приводят иные цифры: по данным агентства «Невский простор», стоимость аренды элитных квартир начинается от 5 тыс. евро в месяц. Это квартиры, чаще всего видовые, площадью от 200 кв.м. Что касается инфраструктуры и дополнительного сервиса, существуют уникальные объекты. Некоторые клубные дома имеют снабжение питьевой водой, собственную прачечную, фитнес-центр, сауну или даже бассейн, стоимость пользования которыми входит в стоимость аренды квартиры в доме.
Интересный нюанс: притом что операторы жалуются на дефицит объектов, соответствующих самым высоким требованиям, среди иностранных граждан, арендующих элитные квартиры в Петербурге, бытует мнение о том, что цены в Северной столице слишком высоки. «Все иностранцы говорят, что у нас намного дороже, чем аналогичное по потребительским качествам жилье в Европе», – делится PR-менеджер петербургского офиса компании Astera Oncor Илья Рогов.
Впрочем, объективного сравнения сделать все равно не удастся, даже при равных потребительских качествах квартир в городе на Неве и европейских столицах. Аренда апартаментов в любом из крупных городов Европы в среднем стоит от $30 евро в сутки. Верхний предел не ограничен.
По данным компании «Сити Риалти», среди арендаторов петербургских элитных квартир сегодня более всего востребовано жилье в центральной части города, а именно в Золотом треугольнике. В этой зоне сдача квартир уже давно стала выгодным бизнесом, именно поэтому хозяева квартир предпочитают преподнести все на высшем уровне (здесь отремонтированы парадные, собственники квартир заботятся о наличии парковочных мест и пр.).
Многие арендаторы элитного жилья предпочитают новые дома, но чаще всего это не относится к обязательным условиям. Гораздо более распространенное требование – безопасность, что предполагает охраняемый подъезд, систему видеонаблюдения, обязательное наличие консьержа.
С выводами «Сити Риалти» согласны и другие операторы рынка. «Что касается географических предпочтений, то наибольшей популярностью пользуются Центральный (Золотой треугольник, микрорайоны вокруг Таврического сада) и Петроградский районы, некоторые территории Васильевского острова, – добавляет г-н Рогов. – Но основная категория клиентов в этой ценовой категории – иностранные квартиросъемщики – предпочитают арендовать квартиры ближе к Невскому проспекту. Петроградская сторона и Васильевский остров их «смущают» разводными мостами, более сложной транспортной доступностью».
На вес золота
На протяжении многих лет излюбленной жалобой операторов рынка элитного жилья было несоответствие объектов, предлагаемых в этом сегменте рынка, стандартам и требованиям, предъявляемым арендаторами.
В последнее время, очевидно, с развитием проектов элитной застройки петербургского центра, подобных сетований стало меньше. Тем не менее, если арендатора интересует жилье в старом фонде – видовая квартира в доме с охраной, парковкой, да еще и отремонтированная и оснащенная по последнему слову техники, то ситуация та же, что и с покупкой аналогичного объекта: такие квартиры в Петербурге называют штучным товаром. «В городе непросто найти квартиру даже за $10 тыс., которая по всем своим характеристикам устроила бы клиента, – считает Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор». – Арендаторы супердорогого жилья имеют опыт аренды квартир в Москве и за границей, и в Петербурге их интересует объект, соответствующий определенному стандарту качества».
Элитные квартиры в историческом центре города риэлторы сравнивают с антиквариатом – сделки купли-продажи по ним единичны. На рынок аренды попадают еще более редкие экземпляры, тем более что новые предложения в этом сегменте возникают нечасто: рентабельность такого бизнеса со временем уменьшается.
Между тем элитная аренда в старом фонде по-прежнему популярна. «Есть определенные категории арендаторов, которые не согласятся променять квартиру в старинном доме с высокими потолками, огромными парадными, с сохранившимися интерьерами и интересной историей на новые современные дома, хотя и со всеми удобствами. К таким категориям можно отнести иностранцев, которые предпочитают традиционно район Золотого треугольника», – говорит Наталья Никитина, менеджер департамента аренды жилого фонда компании «Петербургская Недвижимость».
Предложение и спрос на квартиры на Крестовском специалисты оценивают также единичными вариантами, однако пророчат этой зоне в ближайшем будущем активное развитие. Судя по темпам застройки Крестовского элитными комплексами, прогноз имеет хорошие шансы в ближайшие годы сбыться.
Текст: Юлия ЛОЗОВСКАЯ
Фото консультантов