Аренда жилья: ставки вышли на финишную прямую

Еще лет десять-пятнадцать назад аренда жилья не была существенным источником дохода. Люди сдавали только ту жилплощадь, что получали по наследству или которая простаивала во время длительных командировок хозяев. Другого «свободного» жилья у народа просто не было. Сейчас ситуация кардинально поменялась. У людей появилась возможность покупать квартиры в новых домах, причем многие приобретают их как раз для сдачи в аренду. Естественно, не стоят на месте и арендные ставки, реагируя на удорожание коммунальных платежей, всеобщий рост цен на недвижимость и активность налоговых органов. По мнению экспертов рынка недвижимости, остановиться рост цен на съемное жилье может только естественным путем – когда арендаторам оно станет не по карману.

Дорогое удовольствие

Традиционно наибольшим спросом съемное жилье пользуется среди приезжих. Однако потенциальных арендаторов немало и среди коренных петербуржцев. В основном это обитатели коммуналок, которые не могут позволить себе купить собственное жилье, но и жить с многочисленными соседями не хотят. Сдавая комнату в коммуналке и снимая отдельную квартиру, они пополняют армию нанимателей.

Между тем снять жилье в Петербурге сегодня может лишь далеко не бедный человек. Цена хорошей однокомнатной квартиры недалеко от метро приближается к 16–18 тысячам рублей в месяц. «Приличная и недорогая квартира за 14 тысяч рублей – это миф. За комнату в коммунальной квартире в спальных районах с одного постояльца просят 8–9 тысяч рублей, двоим придется заплатить 9–10 тысяч», – говорит менеджер отдела аренды агентства недвижимости «Дарко» Оксана Седых.

Традиционно самое востребованное и при этом самое дорогое съемное жилье находится в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском, Василеостровском районах – цены там на пару тысяч выше среднерыночных. Найти квартиру подешевле можно в Красногвардейском, Фрунзенском и Невском районах.

По оценкам специалистов, каждый год арендные ставки в Петербурге увеличиваются на 7–10%. Причины дороговизны эксперты видят, прежде всего, в общем росте цен на недвижимость. Хоть и с некоторым опозданием, но арендные ставки растут вслед за увеличением стоимости квадратного метра. Неотъемлемая составляющая величины арендной платы – подорожание жилищно-коммунальных услуг, причем «коммуналке» достаточно подрасти на 100–200 рублей, чтобы хозяева тут же увеличили расценки на 2–3 тысячи.

Традиционно на арендную плату влияет сезонность: в августе, когда в город приезжает множество иногородних студентов, цены снова устремляются вверх. Само собой, стоимость съемного жилья зависит и от состояния дома, квартиры: чем оно лучше, тем выше арендная плата. «Агентства недвижимости повлиять на величину арендной платы не могут – они выставляют то, что предлагают наймодатели. Хотя шанс найти квартиру подешевле есть, но только при определенном стечении обстоятельств. Например, многие горожане на лето уезжают на дачу, сдавая жилье всего на 5–6 месяцев. Тогда и возникает конкуренция среди арендодателей, снижающая цены», – говорит менеджер департамента аренды жилого фонда агентства «Петербургская недвижимость» Людмила Илюшина.

Заплатил налоги – поднял цену

В последнее время появился еще один фактор, влияющий на стоимость съемного жилья, – активный интерес налоговых служб к горожанам, сдающим свои квартиры. Владельцам двух и более квартир сейчас рассылаются письма с просьбой уплатить налоги. Сдавать жилье внаем закон не запрещает, но обязывает собственников предоставлять в налоговую службу декларацию о доходах за истекший период и платить налог с полученной прибыли в размере 13%. «Статьи 119 и 121 Налогового кодекса предусматривают налоговую ответственность за неподачу декларации – если она вовремя не подана, то штраф составляет 5% от суммы налога плюс пеня. А при уклонении от уплаты налогов на сумму 100 тысяч рублей (за три года) предусмотрена уголовная ответственность», – говорит заместитель начальника межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы (ФНС) России № 28 по Санкт-Петербургу Галина Белова.

Многие горожане не знают о сроках подачи декларации – она должна быть представлена не позднее 30 апреля. Налог, начисленный на основании поданного документа, уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. То есть декларация о доходах, полученных в 2007 году, должна быть подана не позднее 30 апреля 2008 года, а налог уплачен не позднее 15 июля 2008 года.

Налоговые службы используют все способы воздействия на налогоплательщиков. Например, уже действует договоренность о сотрудничестве с участковыми и паспортными службами. А недавно налоговая и миграционная службы заключили соглашение, по которому миграционное ведомство будет информировать налоговиков о проживании в Петербурге иногородних (время от времени будут проводиться рейды по разным районам). Так что на арендаторов налоговые органы могут выйти через их иногородних квартирантов. Еще одним методом воздействия на владельцев квартир станет обращение налоговиков в иностранные компании, которые арендуют жилье для своих сотрудников у простых горожан. В этих случаях особенно рискуют «уклонисты», сдающие элитное жилье, – арендная плата большая и ответственности в любом случае не избежать. Кстати, такой способ используют столичные налоговые службы, и он успел хорошо себя зарекомендовать.

Кроме того, налоговики делают запросы в ЖСК. «По некоторым данным, в среднем до 10% квартир в многоквартирном доме сдается в поднаем, а значит, «мимо кассы» – бюджета, социальных программ города – уходит много денег», – продолжает Галина Белова. Видя такую настойчивость налоговых органов, некоторые арендодатели действительно выходят из тени, но стремятся все расходы переложить на арендаторов.

Уменьшить налоги по закону

Сегодня «по своей воле» платят налог лишь 1% налогоплательшиков, которые должны сообщать о своих доходах. Поэтому государство всячески уменьшает налоговые выплаты. Например, если человек сдает две и более квартиры, он может зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. В этом случае «бизнесмен» вправе воспользоваться упрощенным способом налогообложения и платить не 13, а 6% налогов.

Зарегистрировать «предпринимательскую деятельность» можно и тем, кто сдает одну квартиру. Но в этом случае хлопот будет больше: декларацию придется подавать поквартально, налоги платить тоже четыре раза в год – все это требует времени.

Важный момент, о котором многие собственники просто не знают: если квартиру снимает юридическое лицо, то оно и должно платить налог с полученных с аренды доходов. Так что, сдав жилье коммерческой фирме, можно спать спокойно: главное, чтобы сама компания оказалась добросовестным налогоплательщиком.

И еще один совет от специалистов рынка недвижимости: петербуржцам, для которых сдача жилья – источник постоянного дохода, имеет смысл сдавать квартиры через агентства недвижимости. Тогда с компанией можно договориться о том, что обязанности по уплате налога будет нести агент, а не владелец жилплощади.

Ипотека потеснит аренду

Судя по прогнозам специалистов, снижения арендных ставок не предвидится – предпосылок к этому нет. На сегодняшний день в Петербурге строится гораздо меньше жилья, чем необходимо. «Если в 2005 году в оборот вошло 3,5 млн кв. м нового жилья, то в этом ожидается лишь около 2 млн. Кроме того, еще 5 млн кв. м в Петербурге ежегодно ветшает», – говорит менеджер департамента аренды жилого фонда агентства «Петербургская недвижимость» Людмила Илюшина. По ее мнению, чтобы решить проблему с нехваткой жилплощади, ввод жилья необходимо увеличить вдвое – тогда на рынке можно ждать реальных перемен.

Одним из наиболее реальных способов остановить рост арендных ставок некоторые специалисты считают ипотеку. «Арендные платежи никак не могут быть выше, чем выплаты по кредиту на новое и при этом свое жилье. Это и есть тот фактор, который остановит рост цен на аренду», – считает заместитель генерального директора ООО «Служба ипотеки» Владимир Глинер.

Дело в том, что средства, вложенные в свое жилье, не пропадают, а остаются в виде объекта недвижимости у покупателя. Арендатор же теряет деньги безвозмездно. Кроме того, купленная квартира также может сдаваться в аренду и в течение определенного срока окупается. Правда, срок может оказаться достаточно длительным: сегодня он составляет в среднем 12–16 лет (для жилья среднего и эконом-классов).

С тем, что сдача жилья в аренду постепенно теряет привлекательность, соглашается и старший консультант департамента инвестиционного консалтинга Colliers International Татьяна Чурсина. «Предложение огромно, и с учетом цен на аренду массового жилья доход в итоге равен банковскому проценту. Кроме того, требования к съемным квартирам, особенно к элитному сегменту недвижимости, постоянно растут. Сейчас обязательны престижное местоположение в центре, охраняемый подъезд, парковка, видовые характеристики», – добавляет эксперт.

Впрочем, и доходность арендодателей в последние годы не очень растет. «Раньше они получали 4,6–6,5% дохода на вложенные средства, сегодня получают столько же, а то и меньше. Например, однокомнатная «хрущевка» до резкого взлета цен стоила 40 тысяч долларов, а теперь – минимум 80 тысяч. Оправдать такую покупку за счет аренды очень непросто», – говорит генеральный директор ООО «РусланD» Антон Алейников. И еще. По подсчетам некоторых экспертов, существенная разница в арендных платежах и кредитных выплатах ощущается только в первые три-четыре года. После этого размер ежемесячных отчислений находится примерно на одном уровне.

Антон Алейников, генеральный директор ООО «РусланD»:
"Нынешние арендодатели научились считать деньги и стремятся извлекать доход вполне профессионально. Цены на съемное жилье встанут, когда арендаторы просто не смогут платить за него, когда рост доходов населения будет сильно отставать от аппетитов арендодателей. Пока арендные ставки держатся в первую очередь за счет иногородних. Петербург наряду с Москвой – центры экономики, рост ВВП у нас достигает 14% (тогда как по России – 7%), вот люди к нам и едут. Эта тенденция в ближайшем будущем сохранится. Настоящей альтернативой аренде жилья действительно может стать ипотека, но если доход на семью составляет около 30 тысяч рублей, а возраст арендаторов составляет 40–50 лет, ипотека становится доступна далеко не всем".

Владимир Глинер, заместитель генерального директора ООО «Служба ипотеки»:
"Сегодня, когда ставки по кредиту на жилье доходят до 8%, ипотеку может взять практически любой. Платить в течение многих лет семье придется по 18–22 тысячи рублей каждый месяц. В принципе почти столько же сегодня стоит аренда – ставки стали соизмеримыми. То есть сейчас молодые платежеспособные граждане со стабильным доходом вполне могут взять ипотеку, ведь платить за свое жилье гораздо лучше, чем отдавать деньги по сути «в никуда». Это и есть тот фактор, который остановит рост цен на аренду. Мы уже подходим к моменту, когда выгоднее будет купить жилье в ипотеку, чем снимать его. Сейчас людей больше сдерживает не ежемесячный платеж, а первоначальный взнос – именно на него не хватает зарплаты. Если ставки по кредитам будут снижаться и дальше, а зарплата населения вырастет, на рынке аренды можно ожидать перемен".